2025年中海地產(chǎn)凈利潤130.1億元，是全行業(yè)僅有的兩家利潤超百億的房企。

文/每日財(cái)報(bào) 南黎

2025年對于中國房地產(chǎn)行業(yè)而言，是深度調(diào)整與格局重塑的關(guān)鍵之年。作為央企龍頭的中國海外發(fā)展（00688.HK，以下簡稱：中海地產(chǎn)），在這一年交出了一份以“穩(wěn)”為底色、以“質(zhì)”為亮點(diǎn)的成績單。

全年合約銷售額2512.3億元，權(quán)益銷售額連續(xù)兩年位居行業(yè)第一；收入1680.9億元，除稅前溢利為206.1億元，股東應(yīng)占核心溢利為130.1億元，是全行業(yè)僅有的兩家利潤超百億的房企。這份成績單的核心并非單純的規(guī)模擴(kuò)張，而是在行業(yè)深度洗牌中，通過堅(jiān)守財(cái)務(wù)安全底線與深耕核心城市策略，實(shí)現(xiàn)了經(jīng)營韌性的驗(yàn)證。

用中海地產(chǎn)董事局主席顏建國在業(yè)績溝通會(huì)上的說法就是：賣了最多的樓，買了最多的地，保持最穩(wěn)健的財(cái)務(wù)狀況與行業(yè)領(lǐng)先的盈利能力。憑借央企核心優(yōu)勢，中海地產(chǎn)不僅保持了行業(yè)領(lǐng)先的盈利能力和信用評(píng)級(jí)，更在香港及內(nèi)地一線城市展現(xiàn)了逆勢突圍的硬核市場競爭力。站在2026年的起點(diǎn)，這份穩(wěn)健的底色正轉(zhuǎn)化為企業(yè)高質(zhì)量增長的核心動(dòng)能。

財(cái)務(wù)筑牢底座與區(qū)域突破并行

在房地產(chǎn)行業(yè)普遍面臨流動(dòng)性壓力與信用收縮的背景下，財(cái)務(wù)安全已不再是企業(yè)發(fā)展的加分項(xiàng)，而是決定生死存亡的必選項(xiàng)。

中海地產(chǎn)面對復(fù)雜的外部環(huán)境，沒有選擇通過犧牲利潤來換取現(xiàn)金流，也沒有盲目加杠桿去賭市場反彈，而是堅(jiān)持了“現(xiàn)金為王”與“低負(fù)債”的穩(wěn)健策略。

2025年，中海地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了1680.9億元的營業(yè)收入，除稅前溢利達(dá)到206.1億元。尤為難得的是，在行業(yè)利潤率普遍下滑的背景下，股東應(yīng)占核心溢利依然維持在130.1億元的高位，這不僅證明了其過往高毛利項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)能力，更反映了其成本控制體系的高效運(yùn)作。

比利潤更具說服力的是現(xiàn)金流。全年合約銷售額2512.3億元，權(quán)益銷售額連續(xù)兩年位居行業(yè)第一，但這并非是最大亮點(diǎn)；真正贏得市場認(rèn)可的是高達(dá)95%的銷售回款率。

在很多房企還在為回款難發(fā)愁時(shí)，中海地產(chǎn)已經(jīng)鎖定了2385億元的真金白銀，使得經(jīng)營性現(xiàn)金凈流入達(dá)到167.3億元。期末在手現(xiàn)金超過1036.3億元，這意味著即便在極端市場環(huán)境下，中海地產(chǎn)也擁有充足的“糧食”來應(yīng)對未來的不確定性。

值得注意的是，中海地產(chǎn)是目前唯一獲得兩家國際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)給予“A-”評(píng)級(jí)的內(nèi)房股，反映出外部對其可持續(xù)發(fā)展能力的認(rèn)可。在行業(yè)平均融資成本攀升的背景下，中海地產(chǎn)憑借其央企背景與穩(wěn)健報(bào)表，將平均融資成本控制在2.8%的行業(yè)最低區(qū)間。

這種低成本的資金優(yōu)勢，配合54.1%的資產(chǎn)負(fù)債率和34.2%的凈借貸比率，使得中海地產(chǎn)在行業(yè)低谷期擁有了“別人恐懼我貪婪”的資本，為未來的精準(zhǔn)投資儲(chǔ)備了充足的彈藥。

如果說穩(wěn)健的財(cái)務(wù)是中海的“里子”，那么對核心城市的戰(zhàn)略深耕就是其“面子”與“底子”。在投資策略上，中海地產(chǎn)展現(xiàn)出了極強(qiáng)的戰(zhàn)略定力，堅(jiān)持“主流城市、主流地段、主流產(chǎn)品”的發(fā)展策略，資源高度聚焦于高能級(jí)城市。全年在15個(gè)內(nèi)地城市及香港共獲取35幅地塊，權(quán)益購地金額為924.2億元，新增購地金額位居行業(yè)第一。

其中，香港及北上廣深五個(gè)城市的權(quán)益購地金額占比約73.9%，顯示出對核心城市優(yōu)質(zhì)資源的集中布局。

截至2025年末，公司土地儲(chǔ)備總建筑面積為2527.8萬平方米，權(quán)益面積為2285.6萬平方米，其中一線和強(qiáng)二線城市合計(jì)占比86.5%。這種土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)，為未來幾年的銷售和利潤提供了堅(jiān)實(shí)的支撐。

顏建國指出，憑借穩(wěn)健財(cái)務(wù)狀況、行業(yè)領(lǐng)先的盈利能力及“租金覆蓋利息”的經(jīng)營性收入，中海地產(chǎn)始終保持了攻守兼?zhèn)涞陌l(fā)展態(tài)勢。 他對未來充滿信心，認(rèn)為宏觀穩(wěn)增長、政策持續(xù)利好、供需逐步改善再疊加公司內(nèi)生驅(qū)動(dòng)力，將成為公司長期穩(wěn)健前行的核心支撐。

香港市場表現(xiàn)突出，

“一線之王”地位進(jìn)一步鞏固

如果說內(nèi)地一線城市是中海地產(chǎn)的“基本盤”，那么香港市場則是其2025年最大的亮點(diǎn)，也是其業(yè)績增長的新引擎。這一年，中海地產(chǎn)在香港市場完成了一次從“深耕者”到“領(lǐng)跑者”的關(guān)鍵跨越。

全年在香港實(shí)現(xiàn)合約銷售額222.3億元，較2024年增長一倍，市占率由4%提升至9%，位居中資房企第一，并首次進(jìn)入香港市場前五。

這一成績的取得，既是香港樓市政策環(huán)境改善的紅利釋放，更是中海精準(zhǔn)把握市場窗口期、產(chǎn)品力兌現(xiàn)的必然結(jié)果。

回顧2025年的香港樓市，政策暖風(fēng)是市場回暖的催化劑。自2024年全面“撤辣”及優(yōu)化印花稅政策后，疊加2025年香港經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的宏觀背景，市場信心得到了顯著修復(fù)。

特別是房貸利率的下行，使得“供樓比租房劃算”的現(xiàn)象重現(xiàn)，加上股市財(cái)富效應(yīng)的外溢，直接激活了被壓抑已久的置業(yè)需求。在這樣的市場環(huán)境下，中海地產(chǎn)憑借其在香港核心地段深厚的土儲(chǔ)積累，敏銳地捕捉到了這一趨勢，通過精準(zhǔn)的產(chǎn)品定位和推盤節(jié)奏，成功引爆了市場。

從具體項(xiàng)目來看，位于啟德跑道區(qū)的“維港·灣畔”創(chuàng)下該區(qū)域以價(jià)單形式銷售的呎價(jià)新高，成為區(qū)內(nèi)價(jià)格標(biāo)桿；同區(qū)的“天瀧”則在總價(jià)3000萬港元以上的高端住宅市場中奪得銷冠。

此外，元朗錦上路的鐵路概念項(xiàng)目“柏瓏”全年銷售額超過50億港元，成為新界西區(qū)的銷售冠軍。這些項(xiàng)目的熱銷，一方面受益于香港政府“撤辣”后交易成本下降、人才入境計(jì)劃帶來的新增需求，以及減息周期下“供樓比租房劃算”的投資環(huán)境；另一方面也反映了中海在產(chǎn)品力上的積累，如景觀資源、軌道交通便利性等因素的有效轉(zhuǎn)化。

在內(nèi)地一線城市，中海地產(chǎn)同樣表現(xiàn)強(qiáng)勁。2025年，北京、上海、廣州、深圳及香港五地合計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售額1254.4億元，占集團(tuán)總銷售額的近一半。

其中，北京單城銷售額達(dá)502.6億元，市占率連續(xù)八年位居第一；深圳實(shí)現(xiàn)248.9億元，市占率同樣排名第一，深圳澐璽項(xiàng)目開盤銷售超百億元，成為全國2025年度開盤紀(jì)錄之一。上海市場方面，中海地產(chǎn)曾于2024年創(chuàng)下超700億元的單城銷售紀(jì)錄，據(jù)媒體報(bào)道，2026年中海地產(chǎn)上海公司的銷售目標(biāo)進(jìn)一步上調(diào)至900億元，顯示出對核心城市持續(xù)深耕的信心。

借市場回暖東風(fēng)，

2026年繼續(xù)深化商業(yè)閉環(huán)

2026年一季度香港樓市延續(xù)筑底反彈的向好態(tài)勢，截至3月26日，一手住宅成交量同比飆升35%，成交均價(jià)攀升至1164萬港元。

借行情復(fù)蘇的東風(fēng)，中海地產(chǎn)在香港地區(qū)率先迎來了2026年一季度“開門紅”。據(jù)悉，中海在香港一季度一手成交約500宗，較去年同期約170宗，漲幅接近3倍；一手成交總合約額逾51億港元，較去年同期17億港元，同樣上升約3倍。

這一亮眼戰(zhàn)績，不僅印證了香港樓市的復(fù)蘇勢頭，更標(biāo)志著中海地產(chǎn)將2025年的增長勢能成功轉(zhuǎn)化為2026年的確定性業(yè)績。

從一季度全國數(shù)據(jù)來看，據(jù)克瑞爾地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)，中海一季度銷售全口徑達(dá)到515.1億元，穩(wěn)居行業(yè)第二；權(quán)益金額高達(dá)423.9億元，位列全行業(yè)榜首。

邁入 2026 年，房地產(chǎn)行業(yè)競爭邏輯已然迭代：從傳統(tǒng)增量開發(fā)，轉(zhuǎn)向存量運(yùn)營與區(qū)域深耕雙向并行。對中海地產(chǎn)而言，今年既是承接過往增長勢能的關(guān)鍵之年，更是深化戰(zhàn)略布局、落地商業(yè)模式轉(zhuǎn)型升級(jí)的核心之年。

緊抓本輪市場窗口期，中海2026年將重點(diǎn)推售啟德跑道區(qū)“維港?灣畔2期”與“啟德海灣2期”兩大旗艦項(xiàng)目，維港?灣畔”一期已于2025年樹立區(qū)域價(jià)格標(biāo)桿，二期推出全新正維港海景單位且戶型更趨多元，有望再創(chuàng)新高。核心地段項(xiàng)目入市直接帶來確定性銷售增量，進(jìn)一步鞏固了中海在香港市場的領(lǐng)先地位。

行業(yè)轉(zhuǎn)型浪潮下，中海地產(chǎn)更完成了商業(yè)模式的根本性升維。2025年公司已搭建經(jīng)營性業(yè)務(wù) “投、融、建、管、退”全周期閉環(huán)，72億元商業(yè)運(yùn)營收入足額覆蓋利息支出，旗下消費(fèi) REITs 成功上市打通資產(chǎn)資本化通道。

2026年這一轉(zhuǎn)型持續(xù)深化，REITs 助力存量資產(chǎn)高效盤活，構(gòu)建起“開發(fā)-運(yùn)營-資本化”的良性循環(huán)，推動(dòng)中海地產(chǎn)從傳統(tǒng)開發(fā)商向全周期資產(chǎn)管理者蛻變。產(chǎn)品力升級(jí)與金融能力強(qiáng)化雙輪驅(qū)動(dòng)，讓中海地產(chǎn)跳出行業(yè)規(guī)模競爭的內(nèi)卷，以模式創(chuàng)新開辟全新發(fā)展賽道。

放眼2026年，中海地產(chǎn)正以香港核心項(xiàng)目瞄定短期業(yè)績增量，以北京、上海、深圳等優(yōu)質(zhì)區(qū)域布局鎖定中長期紅利，以商業(yè)模式轉(zhuǎn)型筑牢長期競爭力，形成“短期突破、中期蓄力、長期轉(zhuǎn)型”的立體增長邏輯，將市場機(jī)遇、資源儲(chǔ)備與能力重構(gòu)深度融合，為行業(yè)調(diào)整期的穩(wěn)健前行與持續(xù)突破筑牢根基。

丨每財(cái)網(wǎng)&每日財(cái)報(bào)聲明

本文基于公開資料撰寫，表達(dá)的信息或者意見不構(gòu)成對任何人的投資建議，僅供參考。圖片素材來源于網(wǎng)絡(luò)侵刪。

內(nèi)容投稿：meiricaibao@163.com

電話：010-64607577

手機(jī)（微信）：15650787695

投資者交流群：公號(hào)內(nèi)留言微信號(hào)，由群主添加入群