今年4月第一批解禁二手房要來(lái)了，第一年共計(jì)3萬(wàn)多套。

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　　很多專(zhuān)家說(shuō)不用怕，影響不大：

　　1、解禁的二手房不一定賣(mài)。

　　2026年解禁3.36萬(wàn)套，即使掛牌3%，也才1000多套。

　　2、上海二手房市場(chǎng)規(guī)模大。

　　上海每個(gè)月賣(mài)2萬(wàn)多套二手房，一年20多萬(wàn)套，你多掛牌個(gè)千把套，毛毛雨一樣。

　　這個(gè)算法嚴(yán)重低估了沖擊力度，會(huì)讓房東錯(cuò)過(guò)逃跑機(jī)會(huì)。

　　上海二手房市場(chǎng)是很大，但是非常割裂。

　　次新二手房解禁入市，只影響次新房市場(chǎng)，上海次新房市場(chǎng)很小。

　　上海鏈家掛牌量8萬(wàn)多套，房齡10年內(nèi)的只有1萬(wàn)套。

　　很多人不認(rèn)為房齡10年的算次新房，只認(rèn)5年內(nèi)的。

　　房齡5年內(nèi)的掛牌量只有1000多套。

　　解禁入市的二手房掛出來(lái)1000套，房齡5年的房子供應(yīng)量翻兩倍，影響不小了。

　　次新房不僅掛牌量小，成交更少。

　　截至目前5年內(nèi)的次新房成交才168套，10年內(nèi)的才1103套，占比10.26%。

　　很多客戶(hù)說(shuō)不能只看次新房，郊區(qū)新房會(huì)影響市區(qū)老破小。

　　后面會(huì)有數(shù)據(jù)告訴你，這次解禁入市的二手房，都是600萬(wàn)起的中產(chǎn)項(xiàng)目。

　　而二手房大部分都是500萬(wàn)以下的剛需，完全不是一類(lèi)客群。

　　2025年二手的市場(chǎng)500萬(wàn)以下占了83.13%。

　　華為推出顛覆性產(chǎn)品，影響的是iPhone的銷(xiāo)量，對(duì)諾基亞105沒(méi)任何影響。

　　受這次解禁沖擊的二手房，是非常小眾的幾個(gè)小區(qū)，對(duì)這些小區(qū)來(lái)講影響很大。

　　甚至沖擊的只有個(gè)別小區(qū)的個(gè)別戶(hù)型，解除限售的二手房戶(hù)型高度一致，幾乎都是90-120平三房。

　　這樣的房子市場(chǎng)有多小呢？房齡10年內(nèi)的，90-120平的房子，鏈家今年一共才成交314套。

　　占鏈家總成交的2.9%。

　　即將上市的12.5萬(wàn)套次新二手房（第一年3.36萬(wàn)套），沖擊二手房市場(chǎng)的3%部分，影響就不小了。

　　解除限售的二手房入市，不僅沖擊特定產(chǎn)品，還沖擊特定區(qū)域。

　　上海的開(kāi)發(fā)不是一碗水端平，每個(gè)時(shí)間段都有主力開(kāi)發(fā)區(qū)域，新房集中。

　　2021-2024年限售房源，有些地方多達(dá)1萬(wàn)套，有些地方只有幾百套，甚至為0。

　　未來(lái)4年解除限售的二手房共計(jì)12.5萬(wàn)套，三個(gè)主力片區(qū)就占了近30%。

　　大虹橋徐涇、前灣12628套；虹口、楊浦、閘北內(nèi)環(huán)，蘇州河和黃浦江交匯一帶11649套；金鼎天地和唐鎮(zhèn)10485套。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)不分行政區(qū)，楊浦東外灘、鞍山，虹口臨平路，靜安西藏北路共享一類(lèi)客群，相互分流。

　　這三個(gè)區(qū)域，沖擊極大。

　　徐涇和華漕5年內(nèi)的次新房?jī)H90套掛牌，房齡10年內(nèi)的也才400套。

　　還包含了別墅、酒店式公寓，真正的普通住宅更少。

　　12628套次新房解禁，哪怕掛牌300套市場(chǎng)也受不了。

　　客戶(hù)數(shù)量不變，房源量翻兩倍，還都是最新、最好的房子。

　　那市場(chǎng)還不全面洗牌？

　　西藏北路、臨平路、東外灘、鞍山這里也是，房齡5年內(nèi)的才48套，10年內(nèi)的不到200套。

　　11649套次新房可以交易了，隨便拿出個(gè)兩三百套現(xiàn)有房東就頂不住。

　　實(shí)際上這片區(qū)域現(xiàn)在存量次新房才11890套，馬上再來(lái)11649套，剛好翻倍。

　　而且這些入市次新房位置不差，品質(zhì)更好，現(xiàn)有的次新房直接降級(jí)二梯隊(duì)。

　　唐鎮(zhèn)、金鼎天地略好一些，上面兩個(gè)區(qū)域沖擊最大。

　　尤其是楊浦、虹口、閘北內(nèi)環(huán)，套數(shù)雖然不如大虹橋多，但是客群更少啊。

　　大虹橋都是六七百萬(wàn)的房子，北上海內(nèi)環(huán)都是1000萬(wàn)打底的，客群基數(shù)完全不同。

　　500萬(wàn)預(yù)算的客戶(hù)數(shù)量，是1000萬(wàn)的5倍以上。

　　2026年狼來(lái)了好幾年，房東們要認(rèn)清一個(gè)事實(shí)，這個(gè)利空對(duì)于每個(gè)小區(qū)而言不是一個(gè)量級(jí)。

　　掛牌率默認(rèn)3%也有問(wèn)題，這些解除限售的可不是普通小區(qū)。

　　限售是因?yàn)楫?dāng)時(shí)觸發(fā)積分，后來(lái)是認(rèn)購(gòu)率達(dá)到130%。

　　都是當(dāng)年的大熱盤(pán)。

　　這些熱盤(pán)收割的不只是本地客戶(hù)，而是全上海。

　　只靠大虹橋本地客戶(hù)，可賣(mài)不掉兩萬(wàn)套新房。

　　憑什么全上?？蛻?hù)都來(lái)大虹橋買(mǎi)房？因?yàn)榇蠛鐦虻箳熳疃唷?/strong>

　　600萬(wàn)總價(jià)的新房，認(rèn)購(gòu)率超過(guò)1000%的，只有大虹橋。

　　100套房子，超過(guò)1000人搶?zhuān)且驗(yàn)榇蠹蚁嘈刨I(mǎi)一套賺400萬(wàn)。

　　二手房單價(jià)10萬(wàn)，新房單價(jià)6萬(wàn)，誰(shuí)不買(mǎi)新房誰(shuí)傻。

　　這些過(guò)來(lái)買(mǎi)新房的都適合住在大虹橋嗎？不見(jiàn)得吧。

　　大量寶山、金山、奉賢本地人過(guò)來(lái)買(mǎi)房。

　　你說(shuō)住不了？

　　還住啥，買(mǎi)了在那放著，過(guò)5年后賣(mài)掉再買(mǎi)回寶山、金山、奉賢啊。

　　這一折騰，雖然5年沒(méi)房子住，但是能賺400萬(wàn)。

　　一年賺80萬(wàn)，你不心動(dòng)嗎？

　　這些熱盤(pán)純投資的不多，但是拋盤(pán)量肯定小不了。

　　如果掛牌率達(dá)到6%，別說(shuō)對(duì)整個(gè)區(qū)域，自己小區(qū)都會(huì)形成碾壓。

　　搶跑模式開(kāi)始。

　　還有最最最可怕的一幕——新房沖擊。

　　前面講過(guò)新房、二手房其實(shí)很割裂，二手房都是500萬(wàn)以下的剛需，去年新房套均總價(jià)超過(guò)1000萬(wàn)。

　　新房影響的，主要就是剛上市的次新房。

　　2026年的新房市場(chǎng)，大家都懂。

　　2026年楊浦、徐匯大幅縮減供地計(jì)劃，有同事說(shuō)是不是得趕緊買(mǎi)，明年沒(méi)新房了。

　　恰恰相反，縮減供地計(jì)劃是新房太多了。

　　楊浦新房庫(kù)存92.2萬(wàn)方，即使一個(gè)都不增加，也得賣(mài)59.7個(gè)月才能賣(mài)完。

　　徐匯庫(kù)存59.01萬(wàn)方，要賣(mài)51.33個(gè)月。

　　這些新房搶誰(shuí)的客戶(hù)？就是搶次新房，搶2026年開(kāi)始解禁的二手房。

　　楊浦新房?jī)?chǔ)備至少8000套，還有虹口、閘北，加起來(lái)內(nèi)環(huán)至少1萬(wàn)套。

　　虹、楊、閘內(nèi)環(huán)原有次新房1萬(wàn)套，解禁次新房1萬(wàn)套，新房1萬(wàn)套。

　　短短幾年供應(yīng)量翻三倍，買(mǎi)家人數(shù)卻減少了，這片區(qū)域壓力太大了。

　　實(shí)際上2020年-2024年楊浦內(nèi)環(huán)上市的新房，已經(jīng)開(kāi)始破發(fā)，比如保利天匯。

　　好戲剛剛開(kāi)始。大虹橋也受新房沖擊，現(xiàn)在標(biāo)桿是蟠龍?zhí)斓匾黄?、萬(wàn)科天空之城，馬上上市的新房寶業(yè)、綠城，單價(jià)更低、位置更好、品質(zhì)更高，直接取代你標(biāo)桿位置，所有二手房都要降級(jí)。

　　你以為環(huán)二看空2026年市場(chǎng)？恰恰相反，我們非常看好。

　　2026年開(kāi)始的二手房解禁入市，對(duì)特定區(qū)域影響極大，對(duì)整個(gè)上海樓市影響不大。

　　上海房住不炒貫徹的很好，大部分都是自住的。

　　雖然解禁后他們要拋盤(pán)，但是馬上會(huì)再買(mǎi)入一套。

　　他的資金還在樓市里。

　　無(wú)非是賣(mài)掉大虹橋，買(mǎi)回寶山。賣(mài)掉楊浦濱江，買(mǎi)回張江。

　　上海樓市的資金存量不會(huì)明顯降低。

　　3月份二手房已經(jīng)破3萬(wàn)套，看前置數(shù)據(jù)4月份大概率也會(huì)破3萬(wàn)套。

　　上海還在醞釀新的救市措施，利好還會(huì)不斷出現(xiàn)。

　　2026年我們會(huì)實(shí)現(xiàn)止跌回穩(wěn)，樓市整體沒(méi)問(wèn)題。

　　只是某些特殊產(chǎn)品，某些特殊區(qū)域，恰好趕上利空集中釋放，房?jī)r(jià)還有風(fēng)險(xiǎn)。

　　上海樓市分化不是一兩天了，大家都懂。

　　2026年全面的市場(chǎng)分析，歡迎大家報(bào)名沙龍，我們一次講透。