本文來(lái)源：時(shí)代財(cái)經(jīng) 作者：陳澤旋

時(shí)代財(cái)經(jīng)攝

“最近中介天天催著趕緊進(jìn)場(chǎng)”，從去年四季度便啟動(dòng)看房計(jì)劃的北京購(gòu)房者林麟，在今年的樓市“小陽(yáng)春”里第一次感到焦慮。近期，他頻繁地接收來(lái)自中介的緊迫感，自己也親眼見(jiàn)證了心儀房源漲價(jià)，更有看中的房源被其他買家搶先成交。

林麟主要關(guān)注北京六環(huán)內(nèi)海淀永豐板塊的二手房，經(jīng)其測(cè)算，相較于去年四季度，符合其需求的心儀房源掛牌價(jià)普遍上漲10%，“焦慮了好幾天，天天都在刷各類樓市資訊?！?/p>

每年的三到四月是傳統(tǒng)樓市旺季，一方面，家長(zhǎng)為趕入學(xué)節(jié)點(diǎn)加緊購(gòu)房落戶，另一方面，春節(jié)前后積壓的購(gòu)房需求也在此時(shí)集中釋放，帶動(dòng)房產(chǎn)交易活躍，尤其是直接買房落戶的二手房。

正當(dāng)不少買家真切地感受到市場(chǎng)暖意之時(shí)，數(shù)據(jù)層面的變化也進(jìn)一步強(qiáng)化了這種預(yù)期。

3月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，今年2月，北京新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.3%，漲幅超過(guò)上海，領(lǐng)跑一線城市。

喧囂之下，冷思考同樣存在，并非所有業(yè)主都能分享到這波“漲價(jià)紅利”。當(dāng)聽(tīng)到“北京二手房?jī)r(jià)格回暖”的說(shuō)法時(shí)，賣房的業(yè)主陳雯有些不以為然，語(yǔ)氣中帶著無(wú)奈和篤定，“價(jià)格實(shí)在起不來(lái)”。

為實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)變現(xiàn)，陳雯自去年11月便將六環(huán)內(nèi)大興亦莊板塊的房子掛牌，趁著3月房產(chǎn)交易流速較快的窗口期，她果斷完成交易，卻未能達(dá)到最初的心理價(jià)位，“我490萬(wàn)（元）掛牌，最后425萬(wàn)（元）成交?！?/p>

三月的北京樓市，正被一股復(fù)雜的“暖意”包裹。林麟決定從焦慮中抽離，暫時(shí)擱置購(gòu)房事宜，等樓市傳統(tǒng)旺季過(guò)后再作打算，“房?jī)r(jià)回調(diào)到合理區(qū)間，我可能會(huì)進(jìn)場(chǎng)”。

“每年都有小陽(yáng)春，今年有所不同”

從數(shù)據(jù)來(lái)看，北京樓市成交活躍度正持續(xù)抬升。根據(jù)中指研究院，3月以來(lái)，北京一、二手住宅成交面積已連續(xù)四周環(huán)比走高。

圖源：中指研究院

在新房市場(chǎng)，多個(gè)樓盤(pán)的熱銷也為市場(chǎng)增添了一些積極信號(hào)。3月中旬，時(shí)代財(cái)經(jīng)走訪通州樓市時(shí)發(fā)現(xiàn)，有持銷樓盤(pán)周末售樓處“爆滿”，時(shí)代財(cái)經(jīng)在現(xiàn)場(chǎng)期間，看房客戶至少超過(guò)20組。

另有一處當(dāng)時(shí)仍在蓄客階段的樓盤(pán)，出現(xiàn)購(gòu)房者排隊(duì)看房的盛況。案場(chǎng)銷售透露，該樓盤(pán)首批推售房源僅400余套，距離正式開(kāi)盤(pán)尚有數(shù)日，意向登記客戶已突破600組，最終開(kāi)發(fā)商采用搖號(hào)選房的開(kāi)盤(pán)方式。

時(shí)代財(cái)經(jīng)攝

除此之外，北京熱門(mén)置業(yè)板塊的紅盤(pán)開(kāi)盤(pán)成績(jī)亮眼。3月最后一個(gè)周末，位于昌平歇甲灣板塊的國(guó)賢府park首次開(kāi)盤(pán)成交467套房源，去化率近乎100%；昌平未來(lái)科學(xué)城另一熱門(mén)項(xiàng)目首開(kāi)售出389套房源，去化率超90%。

不過(guò)對(duì)比過(guò)往同期行情，2026年3月的樓市成交并不顯著突出。根據(jù)中指研究院，3月以來(lái)北京一手住宅周度成交面積低于2025年同期，3月（截至29日）二手住宅成交17389套，與去年基本持平，全月預(yù)計(jì)小幅增長(zhǎng)。

在資深新房中介楊翰看來(lái)，當(dāng)下北京屬于個(gè)別新盤(pán)火熱，市場(chǎng)整體表現(xiàn)并不均衡，“大盤(pán)行情偏平淡，尤其是五環(huán)以外的樓盤(pán)很一般”。

相比之下，二手房市場(chǎng)卻給從業(yè)者不同的體感溫度。房地產(chǎn)進(jìn)入深度調(diào)整期已有數(shù)年，但這一次，資深二手房中介李明隱隱約約感覺(jué)到某些東西正在暗涌，“每年都有小陽(yáng)春，今年相比前兩年有所不同”。

李明從業(yè)十多年，主要做北京三環(huán)內(nèi)北京南站板塊，見(jiàn)過(guò)房地產(chǎn)的沖高和回落。他坦言，在上行階段，每年三月的成交旺季往往呈現(xiàn)量?jī)r(jià)同步走高的特征，自房地產(chǎn)進(jìn)入深度調(diào)整，歷年同期僅有成交規(guī)模提升，房?jī)r(jià)始終難有起色，市場(chǎng)甚至普遍以價(jià)換量，然而，今年行情出現(xiàn)新特征，除了成交量在攀升，“一些小區(qū)的成交價(jià)還上漲了”。

市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)也在發(fā)生變化。李明表示，以往的三月，二手房新增掛牌量往往高于成交體量，庫(kù)存隨之走高，而今年成交套數(shù)增長(zhǎng)的同時(shí)，庫(kù)存房源數(shù)量也在回落。

“我們認(rèn)為非常優(yōu)質(zhì)的房源，在這個(gè)小陽(yáng)春基本都成交了，年前我們認(rèn)為不算太優(yōu)質(zhì)、距離成交比較遠(yuǎn)的房源，目前正在成為市場(chǎng)上關(guān)注度高、接近成交的房子”，在他看來(lái)，這一輪庫(kù)存下降不僅源于成交增加，也與新增掛牌房源減少有關(guān)。

二手房庫(kù)存下降，機(jī)構(gòu)稱北京樓市拐點(diǎn)漸近

中金公司研究部在3月3日發(fā)布的《北上樓市拐點(diǎn)漸行漸近》報(bào)告指出，北京、上海的房?jī)r(jià)有望在今年率先企穩(wěn)。報(bào)告提到，二手房庫(kù)存去化周期水平與房?jī)r(jià)走勢(shì)存在量化強(qiáng)關(guān)聯(lián)，得益于2025年下半年以來(lái)，上海、北京二手房掛牌量持續(xù)下行，兩地去化周期已基本回到房?jī)r(jià)有望企穩(wěn)的區(qū)間范圍內(nèi)。

其中，北京的二手房掛牌量自2025年10月開(kāi)始下行，截至2026年1月已累計(jì)下降14%。

報(bào)告進(jìn)一步分析，本次掛牌量下行并不來(lái)自于成交加速，而是來(lái)自可出售體量或出售意愿的下降，表現(xiàn)為新掛量下降、撤牌量增多，這與過(guò)往幾輪政策出臺(tái)、房?jī)r(jià)平穩(wěn)的窗口期表現(xiàn)大不相同，“我們認(rèn)為這大概率是社會(huì)庫(kù)存自然觸底的體現(xiàn)”。

中金預(yù)判，若北京上海兩地交易量表現(xiàn)能基本平穩(wěn)，土地市場(chǎng)“控增量”能落到實(shí)處，供需條件的優(yōu)化和房?jī)r(jià)的走穩(wěn)就具有持續(xù)性。

作為一線的資深從業(yè)人員，李明對(duì)樓市后續(xù)走勢(shì)也保持審慎判斷。李明認(rèn)為，目前尚難斷言市場(chǎng)已經(jīng)觸底反彈，房地產(chǎn)下行周期是否結(jié)束仍需觀察，“關(guān)鍵要看小陽(yáng)春之后的市場(chǎng)反饋。”

他分析稱，當(dāng)前市場(chǎng)更接近觸底階段，但觸底之后未必是反彈，也可能進(jìn)入一個(gè)成交量大、價(jià)格穩(wěn)定的新平衡期，“我更傾向于后者”。

結(jié)合日常一線業(yè)務(wù)觀察，李明發(fā)現(xiàn)，已有部分嗅覺(jué)敏銳的業(yè)主捕捉到市場(chǎng)微妙變化，心態(tài)起伏帶動(dòng)掛牌價(jià)格出現(xiàn)波動(dòng)，但理性的房主則會(huì)選擇借當(dāng)前成交窗口期順勢(shì)出貨，規(guī)避后續(xù)行情不確定帶來(lái)的被動(dòng)局面。

李明表示，買家同樣出現(xiàn)心態(tài)變化，“看房的客戶明顯增多，但是大部分客戶還是選擇觀望，或者以撿漏的心態(tài)試探市場(chǎng)”，他認(rèn)為，市場(chǎng)中占主流的觀望群體，其心態(tài)轉(zhuǎn)變才是決定樓市能否迎來(lái)真正拐點(diǎn)的核心變量，“讓子彈飛一會(huì)兒”。

（應(yīng)受訪者要求，文中林麟、陳雯、李明為化名）