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以下為正文：

在石景山住了十幾年的人，心里都有一本賬。

老古城的房子，當年覺得不錯。南北通透，小區(qū)安靜，鄰居都是熟人。只是住了十來年，孩子大了要獨立房間，老人來了要加床，怎么安排都局促。物業(yè)費倒是便宜，但那些年久失修的小毛病，慢慢磨掉了當初的滿意。

換房吧。往西是門頭溝，太遠；往東是海淀，太貴。首鋼東南區(qū)這片拆出來的空地，就成了很多人唯一能看得見的出口。

中海長安源境，就在這片空地上。2024年9月開盤，到現(xiàn)在一年半，兩期664套房，網(wǎng)簽了232套。

232套，去化率35%。不算最差，但也絕對算不上好。

01被壓抑的置換需求

在聊產(chǎn)品之前，得先看懂這片土地。

首鋼東南區(qū)，過去是工業(yè)區(qū)，現(xiàn)在是拆了等待重建的白紙。往北是首鋼園，冬奧會留下的場館和六工匯；往南是永定河，河對岸就是門頭溝。這里最大的尷尬是：新房供應(yīng)斷斷續(xù)續(xù)，高品質(zhì)的改善盤尤其稀缺。

周邊二手房呢？老古城、八角、魯谷那一帶的房子，大多是2010年前后的產(chǎn)品。戶型、園林、物業(yè)，都漸漸跟不上當下的居住審美。想換房的人不少，但一直沒什么好選擇。改善需求就像被壓了三五年的彈簧，等著釋放。

中海長安源境入場，本應(yīng)接住這批人。它有央企品牌，有永定河景觀，有雙陽臺，還有地鐵規(guī)劃——1號線古城站雖然有段距離，但規(guī)劃中的1號線支線體育場南街站（約700米）和11號線二期衙門口西站（約500米），給了買家一個“未來可期”的理由。

但現(xiàn)實比理想骨感。

02軌交的故事，還能講多久

2024年9月開盤當月，項目成交均價61,938元/㎡。11月沖到最高點65,979元/㎡。那時候市場還有熱情，買家對軌交預期充滿信心——不就是等兩三年嗎，值。

然后就是一路向下。

2026年2月，均價51,281元/㎡。比最高點跌了22%。3月小幅回升到53,170元/㎡，但跟開盤時比，還是跌了14%。一年多時間，每平米縮水一萬五。

開發(fā)商也很為難。降了，老業(yè)主心里不舒服；不降，新客戶根本不買單。從數(shù)據(jù)看，他們選擇了降價。但降價也沒換來量的爆發(fā)——月均成交從2025年的13.5套，掉到2026年一季度的8.3套。

最慘的一個月是2026年2月，只網(wǎng)簽了2套。

春節(jié)淡季可以理解，但2套，太扎眼了。

問題出在哪？軌交預期被反復消化，買房的人開始算賬了。等兩三年，值不值？就算通了，從石景山到金融街，能比現(xiàn)在快多少？這些賬算下來，軌交的溢價已經(jīng)被透支。

2025年底北京出了新政，非京籍社保年限從2年降到1年，理論上給五環(huán)外項目帶來了增量客群。但從長安源境的成交看，這個增量還沒體現(xiàn)出來。政策撐不起一個項目的長期去化，最終還是得看產(chǎn)品本身。

03得房率與河景的取舍

長安源境的產(chǎn)品，有它的亮點，也有它的短板。

先說亮點。永定河一線河景，在石景山總價千萬以下的盤里，它是獨一份。雙陽臺設(shè)計，站在陽臺上看河面和首鋼園的工業(yè)遺存，視覺體驗算得上第一梯隊。中海品牌，央企物業(yè)，安全感是有的。

短板呢？得房率76%-82%。這個數(shù)字在板塊里不占優(yōu)勢。隔壁的首鋼璟悅長安，打著“好房子”標準，得房率85%-97%，內(nèi)凹陽臺、設(shè)備平臺、飄窗全贈送。同樣標120㎡，人家實際能用的比你多出一大截。

花700多萬買房，誰不希望每平米都花在刀刃上？河景很美，但每天朝九晚五的上班族，站在陽臺上的時間有多少？很多人樣板間里覺得很心動，回家一算賬，還是選了得房率更高的房子。

04隔壁的競品，分走了一杯羹

長安源境不是一個人在戰(zhàn)斗，但它身邊的人，個個都不好惹。

直線距離3公里內(nèi)，首鋼璟悅長安賣了259套，成交均價60,804元/㎡。比長安源境貴，但賣得還多27套。璟悅長安戶型83-133㎡，覆蓋面更寬，剛改首改一把抓。得房率高，總價還不高，直接把源境的客戶截走了。

中海學府里，231套，均價61,687元/㎡，也很穩(wěn)。

長安源境232套，排第二，但價格是最低的。板塊內(nèi)價格梯度很清晰：中海長安玖章（7.5萬）>中海云庭（7.1萬）>璟悅長安（6.1萬）>長安源境（5.7萬）。源境處在最下游，但價格優(yōu)勢沒有轉(zhuǎn)化成流速優(yōu)勢。

河景是它的護城河，但這條河，還不夠?qū)挕?/p>

05誰是買單的人

232套成交里，絕大多數(shù)是110-130㎡的三居。這個面積段總價650-800萬，是石景山本地置換家庭最集中的預算區(qū)間。

108㎡的邊廳戶型，總價約620萬起，5.5米陽光邊廳，視野好，總價低，被稱為“銷冠戶型”。

而145㎡的四居，賣的不多。總價超過900萬，很多人的預算就夠不到了。而且在這個價位上，客戶會去比較中海長安玖章或者其他板塊。大戶型去化慢，是很多改善盤的通病。

這說明一件事：在石景山，改善需求真實存在，但客戶對總價極度敏感。多一個房間多花一百多萬，很多人就不跟了。

06庫存與等待

兩期加起來664套，賣了232套，還剩432套。

2025年8月二期入市后，庫存從2.4萬㎡跳升到4.8萬㎡，去化周期從17個月拉長到38.7個月。按現(xiàn)在的節(jié)奏，夠賣兩三年。

開發(fā)商當然不會坐等。但數(shù)字擺在這里，壓力是實實在在的。接下來怎么走，取決于定價策略，也取決于市場對石景山還能有多少耐心。

給買房人的幾句實話

如果你正在看中海長安源境，幾個問題要想清楚：

第一，你愿不愿意為軌交預期等兩三年?，F(xiàn)在通勤主要靠公交或自駕，1號線古城站要走20分鐘。支線和11號線二期通車后確實方便，但你能不能接受現(xiàn)在的狀態(tài)？

第二，你的預算在什么區(qū)間。600-800萬之間，108-130㎡的三居是這個盤性價比最高的選擇。如果預算超過900萬想買大四居，建議去橫向?qū)Ρ纫幌颅Z悅長安和別的板塊，看看得房率和總價。

第三，你對“改善”的期待是什么。河景、雙陽臺、中海品牌和物業(yè)，這些是長安源境區(qū)別于競品的地方。如果你在意這些，它值得看。如果你更在意每平米實際能用的面積，那璟悅長安可能更適合。

首鋼東南區(qū)這塊地，承載了太多石景山本地人的置換夢。但夢想落地，需要價格、產(chǎn)品、預期三者對上節(jié)奏。

中海長安源境兩年網(wǎng)簽232套，不算差，但也不夠好。它像一面鏡子，照出京西改善市場最真實的溫度：需求在，但客戶不追高；軌交預期在，但已經(jīng)撐不起溢價。

還有432套要賣。接下來的故事怎么講，取決于開發(fā)商能不能在河景和得房率之間，找到一個讓買房人心動的平衡點。

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