寒冬中的房地產(chǎn)行業(yè)終于迎來好消息，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)巨頭碧桂園突然扭虧為盈，成為行業(yè)第一家扭虧為盈的頭部房企。

3月30日碧桂園發(fā)布2025年財(cái)報(bào)，2025年碧桂園營(yíng)收1549億元，雖然同比下滑38.72%，但歸母凈利潤(rùn)卻由上一年同期的-328.4億元提升至32.61億元，這也是最近四年來碧桂園首次盈利，在虧損2172.92億元之后，經(jīng)過行業(yè)深度調(diào)整后，碧桂園打響了頭部房企扭虧為盈的第一槍。

在3月23日發(fā)布扭虧為盈的業(yè)績(jī)預(yù)告的次日，股價(jià)漲6.67%，3月25日再漲6.25%。但3月26日因強(qiáng)制可轉(zhuǎn)債轉(zhuǎn)股，發(fā)行398.56萬股新股，每股發(fā)行價(jià)2.6港元，股價(jià)下跌4.41%，3月27日股價(jià)再跌1.52%。

資本市場(chǎng)對(duì)碧桂園的態(tài)度，或是源于碧桂園的扭虧為盈主要來自債務(wù)重組非現(xiàn)金收益。碧桂園在公告中指出，本次業(yè)績(jī)轉(zhuǎn)虧為盈的核心原因，是碧桂園完成債務(wù)重組所錄得的非現(xiàn)金收益。剔除重組收益仍虧損。業(yè)績(jī)扭虧主要靠非經(jīng)常性收益，主營(yíng)業(yè)務(wù)仍承壓，市場(chǎng)對(duì)其可持續(xù)性仍然抱觀望態(tài)度。

債務(wù)重組幫了大忙

營(yíng)收1549億元，下滑了近四成，但凈利潤(rùn)卻有32.61億元，而毛利率連續(xù)三年為負(fù)，2025年毛利率為-27.84%，凈利潤(rùn)在連續(xù)三年為負(fù)后終于在2025年變?yōu)?.05%。仔細(xì)來看，營(yíng)收大幅下滑，毛利率為負(fù)，而凈利率由負(fù)變正，是不是覺得很奇怪？這里就不得不提到債務(wù)重組。

和其他頭部房企一樣，碧桂園的負(fù)債一樣高企。此前長(zhǎng)期雄踞房企前四的恒大、萬科、碧桂園和融創(chuàng)中國(guó)，截至2025年年末總負(fù)債分別是2.44萬億元、8355.6億元、7679億元和8059.4億元，碧桂園在四家房企巨頭中負(fù)債最低，且有息負(fù)債只有1480億元，其他三家的有息負(fù)債分別為恒大的6247.7億元、萬科的3629億元和融創(chuàng)中國(guó)的1882.6億元。碧桂園有息負(fù)債占總負(fù)債的比例只有19.3%，而恒大、萬科和融創(chuàng)中國(guó)的占比分別是25.6%、43.4%和23.4%，碧桂園成為有息負(fù)債占比唯一一家低于20%的頭部房企。

截至2025年底，碧桂園總負(fù)債為7679億元，較2024年底的9846億元，顯著減少2167億元。其中，有息負(fù)債2025年期末值為1480億元，較2024年期末的2535億元下降1055億元，降幅達(dá)42%。有息負(fù)債偏低，讓碧桂園更方便和更可能進(jìn)行債務(wù)重組。2025年，碧桂園全力推進(jìn)境內(nèi)和境外債務(wù)重組工作，其中，境外約177億美元債務(wù)重組方案獲批，已于2025年12月30日正式生效，新債務(wù)與權(quán)益工具均已完成發(fā)行。境內(nèi)重組也順利落地，將按順序啟動(dòng)現(xiàn)金購(gòu)回、股票和一般債權(quán)選項(xiàng)，當(dāng)前已啟動(dòng)上限4.5億元的現(xiàn)金購(gòu)回程序，預(yù)計(jì)將于4月完成。債務(wù)重組完成，有息負(fù)債大降千億，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)顯著出清，是近四年最好的財(cái)務(wù)狀況。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，碧桂園重組化債扭虧為盈是個(gè)積極的信號(hào)，即使是非現(xiàn)金收益也非常不容易，在他看來，碧桂園扭虧為盈的業(yè)績(jī)與債務(wù)重組帶來的賬面效應(yīng)密切相關(guān)。重組使得企業(yè)實(shí)現(xiàn)賬面上的扭虧為盈，對(duì)于資本市場(chǎng)的運(yùn)作、日常經(jīng)營(yíng)以及企業(yè)形象，都具有正面作用。

碧桂園的債務(wù)重組之路異常順利，此前9筆累計(jì)規(guī)模約137.7億元的境內(nèi)債務(wù)重組方案全部通過，涉及規(guī)模約177億美元的境外債務(wù)重組方案也于2025年12月30日正式生效，整體降債規(guī)模預(yù)估將近900億元，重組后新債務(wù)融資成本驟降至1%至2.5%，為碧桂園未來五年卸下重?fù)?dān)、輕裝上陣贏得關(guān)鍵窗口。在2025年年底前突擊完成債務(wù)重組，才交上了一份扭虧為盈的答卷。

為何召回辭退的“老兵”？

碧桂園此前是擁有員工超過13萬人的超級(jí)房企。2018年年末員工總數(shù)為131387人，在2019年房地產(chǎn)行業(yè)遇冷后，截至2020年末，碧桂園員工總數(shù)降為93899人，兩年時(shí)間碧桂園員工人數(shù)驟減近三成。2021年，碧桂園員工人數(shù)短暫反彈，員工總數(shù)同比增長(zhǎng)7.2%，總?cè)藬?shù)再次超過10萬，達(dá)100700人。但隨后三年每年同比分別減少57.2%、47.1%和21.4%，員工總數(shù)降至2025年中期的17920人。相比2018年，員工減少了113467人，員工總體降幅高達(dá)86%。

據(jù)第一財(cái)經(jīng)報(bào)道，近期碧桂園發(fā)布了《離職人員返聘管理辦法》，要進(jìn)行“大規(guī)模老兵召回”。稱該返聘管理辦法是“為保障業(yè)務(wù)有序推進(jìn)，匹配公司經(jīng)營(yíng)恢復(fù)階段的發(fā)展節(jié)奏與新項(xiàng)目開發(fā)訴求”而制定，這次《離職人員返聘管理辦法》的制定頗為細(xì)致，對(duì)返聘人員的司齡、離職時(shí)長(zhǎng)、過去的績(jī)效表現(xiàn)、定薪辦法等都進(jìn)行了規(guī)定。

地產(chǎn)分析師王一然認(rèn)為，碧桂園的召回“老兵”是業(yè)務(wù)復(fù)蘇的表現(xiàn)，“老員工熟悉流程、文化、項(xiàng)目情況，到崗即能上手。這樣能夠節(jié)省大量成本，行業(yè)‘老兵’在任何一個(gè)行業(yè)都是珍貴的資產(chǎn)，這樣可以省去高額獵頭費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)、試用期成本，優(yōu)先召回司齡兩年以上、歷史績(jī)效S/A的骨干，快速穩(wěn)住自己的基本盤?！?/p>

目前碧桂園在全國(guó)有數(shù)百個(gè)項(xiàng)目進(jìn)入交付沖刺，工程、現(xiàn)場(chǎng)管理、客訴處理人手不足。老員工熟悉項(xiàng)目歷史、供應(yīng)鏈、政府關(guān)系等工作流程，召回這些老兵能快速解決停工、糾紛、維權(quán)等硬骨頭。同時(shí)碧桂園召回老兵也是為了守住保交付底線，避免因管理缺位引發(fā)業(yè)主維權(quán)、政府問責(zé)、合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)。2022–2025年，碧桂園累計(jì)保交樓近185萬套，在行業(yè)內(nèi)位居前列。

盡管碧桂園方面回應(yīng)稱非大規(guī)模召回，僅為關(guān)鍵崗位精準(zhǔn)補(bǔ)位，是制度常規(guī)修訂，實(shí)際上是定向、高門檻、小批量返聘，聚焦工程、成本、運(yùn)營(yíng)、開發(fā)、營(yíng)銷一線實(shí)干崗?！皟?yōu)秀人才是公司可持續(xù)發(fā)展的源動(dòng)力。公司的人才任用始終圍繞業(yè)務(wù)實(shí)際需求，從內(nèi)部三好人才、優(yōu)秀員工返聘、外部人才社招等多渠道綜合選拔?！北坦饒@表示。

在大部分房企都在繼續(xù)裁員的情況下，碧桂園能夠逆勢(shì)召回老兵，說明其業(yè)務(wù)的逐漸恢復(fù)。標(biāo)志著碧桂園從“斷臂求生”轉(zhuǎn)向“修復(fù)經(jīng)營(yíng)”的人才補(bǔ)位，用最低成本、最快速度補(bǔ)上保交付與重啟經(jīng)營(yíng)的核心能力缺口。

嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為碧桂園此次舉動(dòng)是其經(jīng)歷深度調(diào)整后，經(jīng)營(yíng)重心發(fā)生實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)變的信號(hào)，正著手為現(xiàn)有業(yè)務(wù)補(bǔ)充力量，逐步邁入經(jīng)營(yíng)恢復(fù)的重塑階段。

從“斷臂”到修復(fù)

碧桂園雖然在2025年扭虧為盈，但依然存在諸多隱憂。銷售斷崖式下跌，權(quán)益銷售額330億元，較2021年巔峰期7500億元跌幅約95%，市場(chǎng)份額大幅萎縮。

保交樓數(shù)量方面，2025年僅交付17萬套，為近三年最低，當(dāng)然這也標(biāo)志著碧桂園存量交付任務(wù)基本完成。同期碧桂園基本停止拿地，聚焦存量項(xiàng)目盤活與保交付。這說明其業(yè)務(wù)有所恢復(fù)，但還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。

值得注意的是，碧桂園的現(xiàn)金流依然緊張，報(bào)告期內(nèi)現(xiàn)金及等價(jià)物約僅為63.62億元，可自由支配現(xiàn)金依然有限。經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流仍然承壓，但債務(wù)重組后融資壓力顯著緩解，短期償債風(fēng)險(xiǎn)下降。2025年碧桂園以“保交付、降債務(wù)、控支出”為優(yōu)先，現(xiàn)金流優(yōu)先用于保交付與債務(wù)履約，這必然導(dǎo)致其現(xiàn)金流的緊張。

“從目前來看，碧桂園的經(jīng)營(yíng)拐點(diǎn)未到，銷售、收入、毛利仍在下滑，經(jīng)營(yíng)端未實(shí)質(zhì)修復(fù)，仍處收縮期。2025年扭虧為盈有一定水分，賬面盈利為非現(xiàn)金重組收益，不代表經(jīng)營(yíng)能力恢復(fù)。但2026年碧桂園從‘保交付、化風(fēng)險(xiǎn)’轉(zhuǎn)向‘修復(fù)經(jīng)營(yíng)、輕資產(chǎn)擴(kuò)張’，重啟部分項(xiàng)目開發(fā)、拓展代建城市更新等輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)。以及啟動(dòng)‘老兵召回’，補(bǔ)充工程、運(yùn)營(yíng)、營(yíng)銷等核心崗位，為經(jīng)營(yíng)復(fù)蘇做人才準(zhǔn)備，這又說明碧桂園正在緩慢恢復(fù)?！蓖跻蝗粚?duì)碧桂園2025年的表現(xiàn)依然給予足夠的肯定。

相比碧桂園32.61億元的凈利潤(rùn)，萬科則巨虧820億元，融創(chuàng)中國(guó)同樣虧損123.3億元，萬科連續(xù)兩年虧損超1300億元，融創(chuàng)中國(guó)則連續(xù)5年虧損，5年虧損1119.29億元。

碧桂園扭虧為盈，釋放了財(cái)務(wù)出清、風(fēng)險(xiǎn)見底、信用修復(fù)、經(jīng)營(yíng)重啟四大關(guān)鍵積極信號(hào)，對(duì)碧桂園以及整個(gè)行業(yè)都有重要意義。目前碧桂園新債利率1%-2.5%、期限最長(zhǎng)11年，未來5年無集中兌付壓力，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)實(shí)質(zhì)性出清。

重要的是碧桂園盈利，讓投資者對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)信心修復(fù)，企業(yè)估值將被重估，信用拐點(diǎn)出現(xiàn)，重組方案高票通過，是債權(quán)人對(duì)公司未來的關(guān)鍵信任票，標(biāo)志信用從“危機(jī)”轉(zhuǎn)向“修復(fù)”。估值修復(fù)啟動(dòng)，被納入MSCI、富時(shí)羅素小盤股指數(shù)，南向資金增持，國(guó)際投資者開始重新定價(jià)，困境反轉(zhuǎn)。

碧桂園作為頭部民營(yíng)房企率先扭虧，為行業(yè)注入強(qiáng)心針，改善民營(yíng)房企整體融資環(huán)境與市場(chǎng)預(yù)期，讓行業(yè)信心提振。對(duì)整個(gè)行業(yè)都釋放出積極的信號(hào)，民營(yíng)房企化險(xiǎn)路徑驗(yàn)證碧桂園“債務(wù)重組+減值出清+保交付+經(jīng)營(yíng)修復(fù)”的路徑通過市場(chǎng)驗(yàn)證，為其他出險(xiǎn)房企提供可復(fù)制樣本。同時(shí)，行業(yè)筑底信號(hào)增強(qiáng)，頭部民企財(cái)務(wù)拐點(diǎn)出現(xiàn)，疊加政策支持，行業(yè)最黑暗時(shí)期已過，修復(fù)周期即將開啟。

該文為BT財(cái)經(jīng)原創(chuàng)文章，未經(jīng)許可不得擅自使用、復(fù)制、傳播或改編該文章，如構(gòu)成侵權(quán)行為將追究法律責(zé)任。

作 者 |夢(mèng)蕭