和銘律師按：
最高院謝勇法官《建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的理論和適用研究》一文發(fā)表于《法律適用》2026年第3期法官說法欄目，截至2026年3月8日，閱讀量達(dá)到2萬人次，法律圈尤其是建工法律圈都在轉(zhuǎn)載此文。原文近2萬字，文字冗長(zhǎng)，和銘律師予以大幅簡(jiǎn)化，歸納出26個(gè)法律適用要點(diǎn)。
本文對(duì)此前極“左”裁判思路進(jìn)行反思。例如，根據(jù)現(xiàn)行司法解釋和會(huì)議紀(jì)要，優(yōu)先受償權(quán)主體僅限于與發(fā)包人訂立合同的承包人，實(shí)際施工人（掛靠人、轉(zhuǎn)承包人、違法分承包人）不享有優(yōu)先受償權(quán)，理由是掛靠、轉(zhuǎn)包、違法分包是違法行為。因?yàn)檫`法而不享有優(yōu)先受償權(quán)，這是一個(gè)非?；闹嚨睦碛?，我本人一直反對(duì)。法律應(yīng)當(dāng)保護(hù)投入了人財(cái)物、為工程建設(shè)作出貢獻(xiàn)的實(shí)際施工人的利益，優(yōu)先受償權(quán)是保護(hù)工程款債權(quán)的順位權(quán)，工程款債權(quán)和順位權(quán)不能分割，既然保護(hù)實(shí)際施工人的工程款債權(quán)，也應(yīng)當(dāng)保護(hù)順位權(quán)?，F(xiàn)實(shí)中存在大量的實(shí)例是，法院判決發(fā)包人在欠付范圍內(nèi)向?qū)嶋H施工人支付工程款，卻不支持優(yōu)先受償權(quán)，導(dǎo)致實(shí)際施工人的民事權(quán)益得不到有效保護(hù)。本文進(jìn)行反思，值得肯定，希望以此文為契機(jī)，及時(shí)糾正此前極“左”裁判思路！
就最高院2025年12月23日發(fā)布的施工合同司法解釋二征求意見稿，我本人曾經(jīng)提出三條修改意見：判決發(fā)包人向?qū)嶋H施工人支付工程款（或折價(jià)補(bǔ)償），也應(yīng)當(dāng)判決實(shí)際施工人享有優(yōu)先受償權(quán)；支持了實(shí)際施工人提出的代位權(quán)主張，也應(yīng)當(dāng)支持優(yōu)先受償權(quán)主張；優(yōu)先受償權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持“體內(nèi)循環(huán)”原則，承包人只能向下游實(shí)際施工人轉(zhuǎn)讓優(yōu)先受償權(quán)，助力實(shí)際施工人收回工程款，禁止承包人向未對(duì)工程增值作出貢獻(xiàn)的第三人轉(zhuǎn)讓優(yōu)先受償權(quán)。本文與我的觀點(diǎn)完全吻合，甚至作者提出向材料商轉(zhuǎn)讓優(yōu)先受償權(quán)、助力材料商維權(quán)的思路，尺度之大，反思之深，再次予以點(diǎn)贊！

原文目次
一、建工優(yōu)先權(quán)的法理基礎(chǔ)
二、建工優(yōu)先權(quán)的適用難點(diǎn)
三、建工優(yōu)先權(quán)保護(hù)的實(shí)踐探索與法律適用
四、我國建工優(yōu)先權(quán)適用難點(diǎn)的解決路徑與制度完善

五、結(jié)語
一、建工優(yōu)先權(quán)的法理基礎(chǔ)
1、從體系解釋和比較法上看，建工優(yōu)先權(quán)與留置權(quán)的法理基礎(chǔ)相同，均源于施工或者承攬行為帶來的工程價(jià)款或者報(bào)酬債權(quán)與工程或者定作物等工作成果增值之間的直接因果關(guān)系，但建工優(yōu)先權(quán)不能類比為留置權(quán)或者抵押權(quán)，其屬于法律為保護(hù)特定主體利益而設(shè)立的法定優(yōu)先權(quán)。
2、建工優(yōu)先權(quán)的保護(hù)對(duì)象是為建設(shè)工程增值作出貢獻(xiàn)的主體。建工優(yōu)先權(quán)的法理基礎(chǔ)決定了其保護(hù)的是參與施工、為工程增值做出貢獻(xiàn)的民事主體因施工行為而產(chǎn)生的債權(quán)。
3、我國民法典和《建工解釋一》規(guī)定建工優(yōu)先權(quán)的直接保護(hù)對(duì)象是承包人。我國建工優(yōu)先權(quán)對(duì)建筑工人等主體權(quán)益的保護(hù)具有間接性。依照《民法典》第807條和《建工解釋一》第35條規(guī)定，農(nóng)民工等建筑工人、建材供應(yīng)商、建設(shè)資金出借方均無權(quán)行使建工優(yōu)先權(quán)。建筑工人工資債權(quán)、建材供應(yīng)商建材款債權(quán)以及建設(shè)資金出借方債權(quán)等權(quán)益的實(shí)現(xiàn)，依賴于承包人建設(shè)工程價(jià)款債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。
二、建工優(yōu)先權(quán)的適用難點(diǎn)
4、我國建工優(yōu)先權(quán)制度面臨的適用難點(diǎn)來自兩個(gè)方面：一是規(guī)范制度上未建立建工優(yōu)先權(quán)登記制度。二是實(shí)踐中名義上建工優(yōu)先權(quán)人與實(shí)際投入生產(chǎn)要素進(jìn)行工程施工的人不一致，如何保障實(shí)際施工人的工程價(jià)款債權(quán)、建筑工人工資債權(quán)和建材供應(yīng)商建材款債權(quán)，是《民法典》第807條適用亟待解決的問題。這兩大焦點(diǎn)問題集中體現(xiàn)在建工優(yōu)先權(quán)能否轉(zhuǎn)讓、代位的爭(zhēng)議上。
5、未經(jīng)登記的建工優(yōu)先權(quán)會(huì)對(duì)交易安全維護(hù)和抵押權(quán)人及其他債權(quán)人的權(quán)利保護(hù)帶來挑戰(zhàn)。建工優(yōu)先權(quán)在沒有有效公示方法的情況下，允許其任意流轉(zhuǎn)會(huì)加劇信息不對(duì)稱，損害交易安全。從經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展需要看，我國有必要建立建工優(yōu)先權(quán)登記制度。
6、我國民法典僅規(guī)定承包人享有建工優(yōu)先權(quán)，實(shí)際上，實(shí)際施工人、建筑工人和建材供應(yīng)商等也為建設(shè)工程增值作出了貢獻(xiàn)，但其并不享有建工優(yōu)先權(quán)。從我國實(shí)際情況看，部分建筑企業(yè)凈資產(chǎn)少，個(gè)別甚至主要靠出借資質(zhì)、轉(zhuǎn)包、違法分包收取管理費(fèi)或者轉(zhuǎn)包差價(jià)獲利。如果允許建工優(yōu)先權(quán)自由流轉(zhuǎn)，承包人很可能將建設(shè)工程價(jià)款債權(quán)和建工優(yōu)先權(quán)轉(zhuǎn)讓，獲得的價(jià)款也很可能被挪用，導(dǎo)致真正對(duì)建設(shè)工程增值作出貢獻(xiàn)的實(shí)際施工人、建筑工人和建材供應(yīng)商的債權(quán)不能實(shí)現(xiàn)。
7、依照《民法典》第807條和《建工解釋一》第35條規(guī)定，我國建工優(yōu)先權(quán)的主體是與發(fā)包人訂立建設(shè)工程施工合同的承包人。目前理論上存在兩個(gè)問題：一是農(nóng)民工等建筑工人、建材供應(yīng)商、提供建設(shè)資金的人等直接或者間接參與工程建設(shè)、為工程增值作出貢獻(xiàn)的人，因工程建設(shè)而形成的債權(quán)如何保障其實(shí)現(xiàn)。二是在分包、轉(zhuǎn)包、掛靠等情形下，實(shí)際施工人同與發(fā)包人訂立建設(shè)工程施工合同的承包人是不同主體，實(shí)際參與工程施工的人不享有建工優(yōu)先權(quán)，未參與工程施工或者只參與部分工程施工的承包人卻享有全部建工優(yōu)先權(quán)，似不合理，而且也不利于實(shí)現(xiàn)建工優(yōu)先權(quán)的制度目標(biāo)。如何保護(hù)實(shí)際施工人、農(nóng)民工等建筑工人、建材供應(yīng)商、建設(shè)資金提供方等主體債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，全面實(shí)現(xiàn)建工優(yōu)先權(quán)的立法目的，是理論中亟待解決的問題，也是適用《民法典》第807條的難題。

三、建工優(yōu)先權(quán)保護(hù)的實(shí)踐探索與法律適用
8、建工優(yōu)先權(quán)行使期間制度以平衡承包人權(quán)利保護(hù)與交易安全維護(hù)為目的。2020年，最高人民法院根據(jù)民法典，對(duì)2018年原《建工解釋二》第22條進(jìn)行了修改，將建工優(yōu)先權(quán)的行使期間由6個(gè)月延長(zhǎng)至18個(gè)月，進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)承包人建工優(yōu)先權(quán)的保護(hù)。從司法解釋修改歷程看，司法實(shí)踐一方面希望對(duì)承包人行使建工優(yōu)先權(quán)的期間予以限制，以保護(hù)交易安全，另一方面又擔(dān)心這種限制會(huì)妨礙承包人權(quán)利保護(hù)，因此，不斷放寬限制條件，以期實(shí)現(xiàn)權(quán)利保護(hù)與交易安全維護(hù)之間的最佳平衡。
9、建工優(yōu)先權(quán)行使期間制度的根本目的是在未對(duì)建工優(yōu)先權(quán)進(jìn)行登記的情況下，促使承包人及時(shí)行使建工優(yōu)先權(quán)，避免因其怠于行使建工優(yōu)先權(quán)而使其他法律關(guān)系處于長(zhǎng)期不穩(wěn)定狀態(tài)，導(dǎo)致抵押權(quán)、普通債權(quán)長(zhǎng)期面臨建工優(yōu)先權(quán)的挑戰(zhàn)。因此，在認(rèn)定建工優(yōu)先權(quán)行使期間的起算時(shí)間、承包人是否在該期間內(nèi)行使建工優(yōu)先權(quán)時(shí)，不宜過于機(jī)械、苛刻，關(guān)鍵要看當(dāng)事人是否存在惡意推遲應(yīng)付工程價(jià)款時(shí)間、損害第三人權(quán)利的行為，以及當(dāng)事人是否存在怠于行使建工優(yōu)先權(quán)的事實(shí)。
10、實(shí)踐中還存在發(fā)包人與承包人約定推遲付款時(shí)間的情況，此時(shí)應(yīng)考察當(dāng)事人推遲付款的原因。如果當(dāng)事人惡意串通，故意推遲應(yīng)付工程價(jià)款的時(shí)間，以達(dá)到承包人繼續(xù)行使期間已屆滿的建工優(yōu)先權(quán)的目的，仍應(yīng)按建設(shè)工程施工合同約定或者法律規(guī)定認(rèn)定建工優(yōu)先權(quán)行使期間的起算點(diǎn)。如果當(dāng)事人因工期延誤等客觀原因推遲應(yīng)付工程價(jià)款時(shí)間，承包人主張應(yīng)自推遲后的應(yīng)付工程價(jià)款之日起算建工優(yōu)先權(quán)的行使期間的，應(yīng)予支持。
11、是否應(yīng)付工程價(jià)款與是否完成工程價(jià)款結(jié)算是不同概念，在發(fā)包人應(yīng)付工程價(jià)款時(shí)，工程價(jià)款債權(quán)已經(jīng)確定，只是雙方當(dāng)事人無法對(duì)工程價(jià)款債權(quán)數(shù)額達(dá)成一致意見。這種情況下，發(fā)包人未支付全部應(yīng)付工程價(jià)款的，屬于遲延履行付款義務(wù)，承包人有權(quán)行使建工優(yōu)先權(quán)，也有權(quán)請(qǐng)求發(fā)包人支付工程欠款利息。故在發(fā)包人與承包人未完成工程價(jià)款結(jié)算的情況下，仍應(yīng)當(dāng)以合同約定或者法律規(guī)定的應(yīng)付工程價(jià)款之日為建工優(yōu)先權(quán)行使期間的起算點(diǎn)。
12、建工優(yōu)先權(quán)行使期間制度的目的是促使承包人及時(shí)行使建工優(yōu)先權(quán)，避免相關(guān)法律關(guān)系因承包人怠于行使權(quán)利而處于不確定之中。因此，對(duì)于承包人行使建工優(yōu)先權(quán)的方式不宜苛刻，考慮到現(xiàn)實(shí)交易的復(fù)雜性，只要承包人在建工優(yōu)先權(quán)行使期間內(nèi)依法行使了建工優(yōu)先權(quán)，就不宜認(rèn)定承包人失權(quán)。例如，承包人依照《民法典》第807條規(guī)定與被執(zhí)行的發(fā)包人簽訂合法有效的以不動(dòng)產(chǎn)折抵工程債務(wù)協(xié)議的，屬于依法行使建工優(yōu)先權(quán)。
13、最高人民法院指導(dǎo)案例“中某集團(tuán)有限公司訴河南恒某有限公司建設(shè)工程施工合同糾紛案”明確，承包人在執(zhí)行程序中向執(zhí)行法院主張建工優(yōu)先權(quán)的，亦屬于依法行使建工優(yōu)先權(quán)。如承包人在審判程序中未主張此項(xiàng)權(quán)利，執(zhí)行依據(jù)亦未確認(rèn)其享有此項(xiàng)權(quán)利，并不意味著其當(dāng)然喪失此項(xiàng)權(quán)利，其在執(zhí)行程序中仍可行使此項(xiàng)權(quán)利。
14、確立建工優(yōu)先權(quán)有限流轉(zhuǎn)制度，允許實(shí)際施工人、建筑工人、建材商受讓或者代位行使與其工程價(jià)款債權(quán)、工資債權(quán)以及建材款債權(quán)相對(duì)應(yīng)的建工優(yōu)先權(quán)，有利于實(shí)現(xiàn)建工優(yōu)先權(quán)的制度目標(biāo)，保障實(shí)際提供“人工、材料、機(jī)械”等生產(chǎn)要素完成施工并帶來建設(shè)工程增值的各類主體權(quán)利的實(shí)現(xiàn)。
四、我國建工優(yōu)先權(quán)適用難點(diǎn)的解決路徑與制度完善
15、我國應(yīng)建立以工程價(jià)款預(yù)算為對(duì)象的建工優(yōu)先權(quán)登記制度。第一，依公示公信原則，為實(shí)現(xiàn)權(quán)利保護(hù)和交易安全維護(hù)的平衡，我國有必要建立建工優(yōu)先權(quán)登記制度。第二，在我國特定發(fā)展階段，針對(duì)我國建筑市場(chǎng)的特點(diǎn)，為實(shí)現(xiàn)建工優(yōu)先權(quán)的制度目標(biāo)和社會(huì)公平，有必要確定建工優(yōu)先權(quán)有限流轉(zhuǎn)規(guī)則，即允許實(shí)際施工人、建筑工人、建材商受讓或者代位行使與其工程價(jià)款債權(quán)、工資債權(quán)以及建材款債權(quán)相對(duì)應(yīng)的建工優(yōu)先權(quán)。
16、建工優(yōu)先權(quán)登記制度是立法事項(xiàng)，需要完善建工優(yōu)先權(quán)法律制度。建工優(yōu)先權(quán)有限流轉(zhuǎn)規(guī)則是法律適用事項(xiàng)，可通過制定司法解釋、發(fā)布指導(dǎo)案例等方式解決。
17、建立對(duì)建設(shè)工程價(jià)款預(yù)算為對(duì)象的登記制度，并堅(jiān)持賦予建工優(yōu)先權(quán)優(yōu)先于在先抵押權(quán)效力的政策，既能有效保護(hù)承包人的建設(shè)工程價(jià)款債權(quán)，維護(hù)交易安全，也便于操作，有利于防范發(fā)包人道德風(fēng)險(xiǎn)，降低交易成本、減少矛盾糾紛。
18、考慮到在締約過程中，發(fā)包人相對(duì)于承包人處于優(yōu)勢(shì)地位，為更好發(fā)揮建工優(yōu)先權(quán)制度作用，有必要建立建工優(yōu)先權(quán)強(qiáng)制登記制度——將辦理建工優(yōu)先權(quán)登記作為辦理施工許可證的前提條件。
19、建工優(yōu)先權(quán)登記制度有利于促使發(fā)包人及時(shí)履行債務(wù)。建立建工優(yōu)先權(quán)登記制度后，就不再需要規(guī)定建工優(yōu)先權(quán)行使期間制度。一方面，建工優(yōu)先權(quán)登記后，建設(shè)工程上的優(yōu)先權(quán)負(fù)擔(dān)成為公共信息，抵押權(quán)人、購房人以及發(fā)包人的其他債權(quán)人都會(huì)基于該信息作出交易決策，從而防止發(fā)包人利用信息不對(duì)稱多頭舉債，減少糾紛尤其是執(zhí)行異議之訴糾紛。建工優(yōu)先權(quán)對(duì)交易安全的挑戰(zhàn)已經(jīng)消除，無需再規(guī)定行使期間制度。另一方面，建設(shè)工程上登記有建工優(yōu)先權(quán)的情況下，發(fā)包人很難再利用建設(shè)工程進(jìn)行抵押貸款，其會(huì)更加積極主動(dòng)清償工程價(jià)款，以便于滌除建設(shè)工程上的建工優(yōu)先權(quán)登記，為進(jìn)行新的抵押貸款或者其他交易創(chuàng)造條件。

20、建設(shè)用地使用權(quán)上設(shè)立的抵押權(quán)和建工優(yōu)先權(quán)應(yīng)相互獨(dú)立。在工程施工之前，地上沒有建設(shè)工程，發(fā)包人為獲得建設(shè)資金，會(huì)以建設(shè)用地使用權(quán)設(shè)定抵押，獲得貸款。依照《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉有關(guān)擔(dān)保制度的解釋》第51條第1款規(guī)定，當(dāng)事人僅以建設(shè)用地使用權(quán)抵押，抵押權(quán)的效力及于土地上已有的建筑物以及正在建造的建筑物已完成部分，但是該抵押權(quán)的效力不及于正在建造的建筑物的續(xù)建部分以及新增建筑物。因此，建設(shè)工程施工之前，建設(shè)用地使用權(quán)上設(shè)定的抵押權(quán)的效力不及于之后新增的建設(shè)工程。建設(shè)用地使用權(quán)的抵押權(quán)人無權(quán)對(duì)抵押權(quán)設(shè)立后新建設(shè)的工程主張優(yōu)先受償，也無權(quán)對(duì)確認(rèn)建工優(yōu)先權(quán)的生效裁判提起第三人撤銷之訴。同時(shí)，建工優(yōu)先權(quán)只及于承包人施工行為帶來建設(shè)工程增值部分，不應(yīng)及于建設(shè)用地使用權(quán)的價(jià)值。
21、入庫案例“某銀行股份有限公司浙江自貿(mào)區(qū)支行與浙江某置業(yè)發(fā)展有限公司等執(zhí)行實(shí)施案”明確，在建設(shè)用地使用權(quán)上設(shè)立有抵押權(quán)、建設(shè)工程上有建工優(yōu)先權(quán)時(shí)，土地使用權(quán)的拍賣價(jià)款用于清償?shù)盅嘿J款，建設(shè)工程拍賣價(jià)款先行用于清償建設(shè)工程價(jià)款。
22、建工優(yōu)先權(quán)劣后于商品房消費(fèi)者對(duì)所購房屋的物權(quán)期待權(quán)，是司法實(shí)踐中長(zhǎng)期堅(jiān)持的裁判規(guī)則，但具體規(guī)則有所調(diào)整。2025年，《最高人民法院關(guān)于審理執(zhí)行異議之訴案件適用法律問題的解釋》第11條進(jìn)一步完善了商品房消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)優(yōu)先于建工優(yōu)先權(quán)的制度，主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：一是將購房目的由“居住為目的”修改為“滿足家庭居住生活需要”；二是明確商品房消費(fèi)者有權(quán)一并起訴請(qǐng)求被執(zhí)行人辦理商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)；三是商品房消費(fèi)者的物權(quán)期待權(quán)不符合優(yōu)先保護(hù)的條件，被駁回訴訟請(qǐng)求后，其交付執(zhí)行的剩余價(jià)款應(yīng)予及時(shí)退還。
23、為保障真正施工人的工程款債權(quán)實(shí)現(xiàn)，有必要探索建立優(yōu)先權(quán)在實(shí)際施工人與承包人之間流轉(zhuǎn)的制度。實(shí)際施工人投入了“人工、材料、機(jī)械”進(jìn)行施工，實(shí)際完成了工程建設(shè)。鑒于建工優(yōu)先權(quán)制度以施工行為與工程增值的直接因果關(guān)系為法理基礎(chǔ)，要實(shí)現(xiàn)建工優(yōu)先權(quán)的制度目標(biāo)，就需要保障實(shí)際施工人工程價(jià)款債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，但依照《民法典》第807條和《建工解釋一》第35條規(guī)定，實(shí)際施工人不享有建工優(yōu)先權(quán)。為實(shí)現(xiàn)建工優(yōu)先權(quán)的制度目標(biāo)，有必要建立建工優(yōu)先權(quán)在承包人與實(shí)際施工人之間的流轉(zhuǎn)制度，允許實(shí)際施工人依法受讓或者代位行使建工優(yōu)先權(quán)。
24、應(yīng)探索建工優(yōu)先權(quán)在建筑工人與承包人之間流轉(zhuǎn)的制度。我國民法典并未規(guī)定建筑工人享有建工優(yōu)先權(quán)。在承包人與建筑工人直接形成勞務(wù)關(guān)系的情況下，建筑工人對(duì)承包人享有支付工資請(qǐng)求權(quán)。在承包人與建筑工人未建立勞動(dòng)關(guān)系的情況下，依照《保障農(nóng)民工工資支付條例》第30條第3款和第4款規(guī)定，建筑工人有權(quán)直接請(qǐng)求承包人支付工資。鑒于建筑工人對(duì)承包人享有工資支付請(qǐng)求權(quán)，承包人對(duì)發(fā)包人享有工程價(jià)款債權(quán)和建工優(yōu)先權(quán)，建筑工人所提供的勞務(wù)轉(zhuǎn)化到建設(shè)工程之中，帶來了建設(shè)工程的增值，因此，有必要探索允許建筑工人為實(shí)現(xiàn)其工資債權(quán)而受讓或者代位行使建工優(yōu)先權(quán)的制度。
25、應(yīng)探索建工優(yōu)先權(quán)在建材供應(yīng)商與承包人之間流轉(zhuǎn)的制度。我國民法典未規(guī)定建材供應(yīng)商享有建工優(yōu)先權(quán)。建材供應(yīng)商提供的建筑材料轉(zhuǎn)化到建設(shè)工程中，帶來了建設(shè)工程增值，因此，允許建材供應(yīng)商受讓或者代位行使建工優(yōu)先權(quán)有法理依據(jù)。但是，建材商應(yīng)當(dāng)提交證據(jù)證明，其對(duì)承包人的債權(quán)所對(duì)應(yīng)的建材均用于案涉工程施工，并帶來相應(yīng)的建設(shè)工程增值。
26、本文希望通過總結(jié)我國司法實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，為完善我國建工優(yōu)先權(quán)法律制度、統(tǒng)一適用規(guī)則創(chuàng)造條件，司法裁判仍應(yīng)以現(xiàn)有法律規(guī)定和司法解釋為依據(jù)。（文/北京和銘律師事務(wù)所）