近日，北京國樽律師事務(wù)所代理的中國赴英留學(xué)生洪某某與英國當(dāng)?shù)胤课葜薪橹g的租賃合同糾紛案件圓滿辦結(jié)。北京國樽律所涉外跨境爭議解決團(tuán)隊?wèi){借對英國房屋租賃領(lǐng)域法律法規(guī)、行業(yè)慣例的深刻理解，以及跨境法律服務(wù)的豐富實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，通過多輪專業(yè)法律交涉與談判，成功幫助委托人全額追回剩余預(yù)付房租16017.86 英鎊，案件順利辦結(jié)，委托人對案件結(jié)果高度認(rèn)可。

案件梳理

委托人洪某某系中國赴英國留學(xué)人員，與英國當(dāng)?shù)啬撤课葜薪楹炇饘W(xué)生公寓租賃合同，承租英國當(dāng)?shù)貙W(xué)生公寓用于留學(xué)期間居住。后因個人原因需提前終止租賃、返回國內(nèi)，委托人實(shí)際僅入住公寓 4 個月，就剩余預(yù)付房租的退還事宜與中介溝通時，對方最初口頭同意退還剩余款項；待委托人正式回國后，中介方單方反悔，明確表示拒絕退還剩余房租，并額外提出要求，需委托人自行找到符合條件的轉(zhuǎn)租人完成公寓轉(zhuǎn)租后，方可辦理剩余房租退款手續(xù)。多次溝通無果后，委托人委托國樽律所涉外團(tuán)隊全權(quán)處理本次跨境租賃合同糾紛，維護(hù)自身合法權(quán)益。

案件關(guān)鍵時間線

1、2024 年 6 月：委托人與英國當(dāng)?shù)啬撤课葜薪檎胶炇饘W(xué)生公寓租賃合同，完成入住手續(xù)，按期足額預(yù)付了對應(yīng)租期的全部房租；

2、2024 年10 月：委托人實(shí)際入住公寓 4 個月后，因個人原因需提前終止租賃返回中國，就剩余預(yù)付房租退還事宜與中介方溝通，對方口頭明確同意辦理退款；

3、2024 年 11 月：委托人正式完成回國手續(xù)后，中介方單方反悔，明確拒絕退還剩余房租，并新增限制性要求，需委托人自行找到符合資質(zhì)的轉(zhuǎn)租人完成公寓轉(zhuǎn)租后，方可啟動退款流程，雙方多次溝通無果；

4、2024 年 12 月 4 日：國樽律所正式接受委托人的專項委托，組建涉外跨境爭議解決專屬辦案團(tuán)隊；

5、2024 年 12 月 - 2025 年 3 月：辦案團(tuán)隊完成全鏈條證據(jù)梳理與固定、中英雙語法律文書起草，向英國中介方正式發(fā)送律師函，明確我方核心法律主張與權(quán)利依據(jù)，同步開展多輪跨境法律談判，駁斥對方無法律依據(jù)的退款限制條款；

6、2025 年 4 月 21 日：英國中介方全額向委托人支付剩余預(yù)付房租 16017.86 英鎊，本案正式圓滿辦結(jié)，委托人對案件辦理過程及結(jié)果均表示高度滿意。

辦案律師解讀

本案中主要爭議焦點(diǎn)為：

1、英國法律框架下，承租人提前解除租賃合同的權(quán)利與剩余租金退還的法定規(guī)則邊界；

2、中介方以 “未找到轉(zhuǎn)租人” 作為拒絕退還剩余預(yù)付房租的前置條件，是否具備法律與合同依據(jù)，是否構(gòu)成不公平合同條款；

3、中介方前期已作出同意退款的口頭承諾，后續(xù)單方反悔的行為，在英國合同法下的法律效力認(rèn)定；

4、跨境維權(quán)場景下，中國留學(xué)生身處國內(nèi)，異地證據(jù)固定、法律交涉與權(quán)益主張的程序合規(guī)性問題；

5、學(xué)生公寓類租賃場景中，出租方的法定減損義務(wù)與預(yù)付房租的性質(zhì)認(rèn)定規(guī)則。

法律依據(jù)

（一）英國房屋租賃合同的核心法律適用與承租人權(quán)利

1、英國《1988 年住房法案》（Housing Act 1988）：英國規(guī)范私人住宅租賃的核心法律，明確了有保障短期租賃（AST）模式下出租人與承租人的法定權(quán)利義務(wù)，界定了提前解約場景下的租金結(jié)算規(guī)則與出租方的法定減損義務(wù)。

2、英國《1999 年消費(fèi)者合同不公平條款條例》（Unfair Terms in Consumer Contracts Regulations 1999）：明確租賃合同中，若出租方設(shè)置的條款單方面加重承租人責(zé)任、排除承租人核心法定權(quán)利，該條款不具備法律效力；以 “必須找到轉(zhuǎn)租人方可退還剩余房租” 作為無條件退款的前置限制，屬于加重消費(fèi)者責(zé)任的不公平條款，依法不應(yīng)被支持。

3、英國合同法基本原則：合同雙方作出的有效承諾對締約方具備法律約束力，中介方已就剩余房租退款事宜作出明確同意的承諾，委托人基于該承諾完成回國安排，中介方無正當(dāng)理由單方反悔的行為，違背英國合同法中的允諾禁反言（Promissory Estoppel） 原則。

（二）出租方法定減損義務(wù)與租金退還規(guī)則

1、英國普通法與《1988 年住房法案》確立的出租方法定義務(wù)：承租人提前解約時，出租方負(fù)有法定的合理減損義務(wù)，需主動采取合理措施尋找新的承租人、降低空置損失，無權(quán)單方面將尋找轉(zhuǎn)租人的全部義務(wù)轉(zhuǎn)嫁至原承租人，更無權(quán)以此為由拒絕退還已預(yù)付的、未實(shí)際產(chǎn)生租賃期間的房租。

2、租金結(jié)算法定規(guī)則：承租人提前終止租賃的，僅需承擔(dān)租賃解除前的應(yīng)付租金、以及出租方因提前解約產(chǎn)生的合理直接損失，出租方無權(quán)扣留全部剩余預(yù)付房租，更無權(quán)設(shè)置無法律依據(jù)的退款前置條件。

（三）跨境涉外法律服務(wù)的程序合規(guī)依據(jù)

1、《中華人民共和國涉外民事關(guān)系法律適用法》第四十一條：當(dāng)事人可以協(xié)議選擇合同適用的法律；當(dāng)事人沒有選擇的，適用履行義務(wù)最能體現(xiàn)該合同特征的一方當(dāng)事人經(jīng)常居所地法律或者其他與該合同有最密切聯(lián)系的法律。

2、中英兩國跨境民商事法律服務(wù)合作慣例與規(guī)則：中國律師事務(wù)所可依法為中國公民在海外的民商事糾紛提供跨境法律支持、文書出具、談判代理等涉外法律服務(wù)，保障中國公民海外合法權(quán)益。

封躍平

國樽律師事務(wù)所-全球管委會主席

福布斯出海全球化領(lǐng)軍人物TOP30

職業(yè)領(lǐng)域：跨國企業(yè)并購、涉外法律服務(wù)、公司治理、知識產(chǎn)權(quán)、涉外企業(yè)注冊、跨境投資等

國樽律師事務(wù)所是深耕涉外法律服務(wù)領(lǐng)域的專業(yè)律所，以 “立足中國，服務(wù)全球” 為宗旨，構(gòu)建起覆蓋 106 個國家及地區(qū)的全球服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，在美國、香港、新加坡、歐洲等多地?fù)碛兄痹O(shè)分支機(jī)構(gòu)與本土執(zhí)業(yè)團(tuán)隊，匯聚 2000 余名具備海外教育背景、精通多國語言及不同法域法律的精英律師團(tuán)隊。

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