財(cái)聯(lián)社3月30日訊（記者 李潔）作為北京頂奢住宅標(biāo)桿之一，合生創(chuàng)展旗下豪宅縵合北京項(xiàng)目部分房源，出現(xiàn)無(wú)法辦理房產(chǎn)證的情況。

近日，多位業(yè)主向財(cái)聯(lián)社記者反映，他們?cè)?023年前后購(gòu)買(mǎi)了由合生創(chuàng)展開(kāi)發(fā)的縵合北京房產(chǎn)，雖已按合同付清全款并入住，但時(shí)隔兩年有余，遲遲無(wú)法完成網(wǎng)簽、更無(wú)法辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，涉及房款總金額或超5億元。

涉事小區(qū)

對(duì)于縵合北京多位業(yè)主而言，花費(fèi)數(shù)千萬(wàn)元購(gòu)入的豪宅，某種程度上成了一張難以“轉(zhuǎn)正”的“大額存單”。

就業(yè)主反映的這一事項(xiàng)，記者采訪了合生創(chuàng)展華北公司方面，相關(guān)人員告訴記者，“縵合項(xiàng)目銷(xiāo)售以及網(wǎng)簽，我們一直都是在正常推進(jìn)辦理中，這是需要時(shí)間的。這件事的達(dá)成不是很簡(jiǎn)單的事，背后會(huì)有一些復(fù)雜的因素。”

針對(duì)這一情況，記者以購(gòu)房者身份咨詢北京市住建局，相關(guān)人員表示，朝陽(yáng)區(qū)房產(chǎn)過(guò)戶問(wèn)題由朝陽(yáng)區(qū)房管局負(fù)責(zé)，過(guò)不了戶可以通過(guò)朝陽(yáng)區(qū)房管局投訴相關(guān)開(kāi)發(fā)商。就此，記者也詢問(wèn)了北京朝陽(yáng)區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記事務(wù)中心，相關(guān)人員表示，這種情況具體還是要與開(kāi)發(fā)商協(xié)商溝通，協(xié)商不通可以走法律訴訟程序。

北京頂豪業(yè)主陷辦證困境

縵合北京位于北京朝陽(yáng)區(qū)霄云路8號(hào)，備案名為新燕都家園，系合生創(chuàng)展在北京市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的知名高端住宅。據(jù)房天下數(shù)據(jù)，目前在售項(xiàng)目單套總價(jià)約5400萬(wàn)-10800萬(wàn)元，單價(jià)約12萬(wàn)元/平方米。

“我購(gòu)買(mǎi)的是一套450平方米的戶型，總房款6800萬(wàn)元，房子在2023年已經(jīng)完成交付，也入住了。但2年多過(guò)去了，既未完成網(wǎng)簽，也未能取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)，產(chǎn)權(quán)狀態(tài)長(zhǎng)期懸空?！币晃豢z合北京的業(yè)主李先生（化名）告訴記者。

據(jù)李先生初步統(tǒng)計(jì)，目前其已取得聯(lián)系的共有8戶業(yè)主未辦理網(wǎng)簽以及房產(chǎn)證，涉及未辦證的房?jī)r(jià)款或超過(guò)5億元。

另?yè)?jù)一位業(yè)主提供的群聊信息，縵合北京未辦理網(wǎng)簽的業(yè)主約幾十戶。

記者從業(yè)主方面獲取的其中一份購(gòu)房合同顯示，該合同房源建筑面積約375平方米，單價(jià)10.849萬(wàn)元/平方米，總價(jià)4069.59萬(wàn)元，合同約定交房時(shí)間為2023年12月30日，并約定交付后720日內(nèi)完成不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證辦理。該業(yè)主稱，目前其已經(jīng)繳納了全部房款。

也就是說(shuō)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)于2025年12月30日前給業(yè)主完成網(wǎng)簽以及房產(chǎn)證業(yè)務(wù)。如今已超出約定辦證期限，開(kāi)發(fā)商仍未履行義務(wù)。

“我們從2023年底等到現(xiàn)在，開(kāi)發(fā)商每隔兩三個(gè)月就跟我說(shuō)’馬上網(wǎng)簽’，這話說(shuō)了不下十幾次，但到現(xiàn)在一次都沒(méi)兌現(xiàn)?！辟?gòu)房人李先生表示。

對(duì)此，記者向合生華北公司相關(guān)人員進(jìn)行求證核實(shí)，其表示，縵合是縵系的代表項(xiàng)目，對(duì)于業(yè)主的訴求公司和項(xiàng)目都當(dāng)作重中之重去完成，但也是需要時(shí)間的。

銷(xiāo)售資金疑被“抽血”

業(yè)主已經(jīng)付清全款的現(xiàn)房，為何辦不了證？

上述購(gòu)房合同顯示，該商品房在出售時(shí)抵押狀況一欄標(biāo)注著“已抵押”。抵押人為北京新京潤(rùn)房地產(chǎn)有限公司，抵押權(quán)人為浙商銀行北京分行，抵押登記日期為2021年8月26日，債務(wù)履行期限8年，直至2029年8月24日。

小區(qū)內(nèi)部畫(huà)面

企查查數(shù)據(jù)顯示，北京新京潤(rùn)房地產(chǎn)有限公司成立于2006年6月，成立以來(lái)由合生創(chuàng)展旗下吉潤(rùn)置業(yè)投資有限公司全資持股。不過(guò)，在2026年3月23日，項(xiàng)目公司控股股東由合生創(chuàng)展變更為中信信托。

“開(kāi)發(fā)商賣(mài)房時(shí)承諾后續(xù)會(huì)解押?！崩钕壬f(shuō)，直到辦證受阻，他們才從各方了解到，這批房源解押需要開(kāi)發(fā)商向銀行償還對(duì)應(yīng)貸款，還需要向相關(guān)部門(mén)支付稅款。

據(jù)業(yè)主方多方了解，業(yè)主們支付的高額房款，可能并未用于項(xiàng)目“解押”?！拔覀兞私獾降那闆r是，縵合北京的銷(xiāo)售資金在歸集后，彼時(shí)被母公司合生創(chuàng)展統(tǒng)一抽走，用于集團(tuán)其他用途，從而導(dǎo)致項(xiàng)目層面缺乏資金解除抵押。”

“縵合的人跟我說(shuō)過(guò)，錢(qián)被母公司抽走了，導(dǎo)致項(xiàng)目上的手續(xù)辦不下去。”李先生透露。

值得注意的是，就在前述業(yè)主們?yōu)檗k產(chǎn)證問(wèn)題焦頭爛額之際，該項(xiàng)目的新樓棟仍在銷(xiāo)售中。

記者以購(gòu)房者身份致電縵合北京售樓處時(shí)，該樓盤(pán)工作人員介紹，項(xiàng)目正在銷(xiāo)售C2號(hào)樓?！拔覀儸F(xiàn)在有520平米的戶型，價(jià)格7000多萬(wàn)，現(xiàn)在是期房，大概在2027年交房，入住兩年后辦理房產(chǎn)證?！?/p>

當(dāng)被問(wèn)及之前樓棟辦證難的問(wèn)題時(shí)，該工作人員表示：“之前的問(wèn)題現(xiàn)在陸陸續(xù)續(xù)在解決，現(xiàn)在出售的2號(hào)樓不會(huì)出現(xiàn)這種情況，因?yàn)楝F(xiàn)在房款都會(huì)進(jìn)入專門(mén)的監(jiān)管賬戶?！?/p>

上述合生華北公司相關(guān)人員也向記者確認(rèn)，目前正常在銷(xiāo)售的房源，可以按照節(jié)點(diǎn)去推進(jìn)網(wǎng)簽。

那么，為何會(huì)出現(xiàn)這樣的差異？58安居客研究院院長(zhǎng)張波告訴記者，縵合北京新售的樓棟能正常網(wǎng)簽，大概率是因?yàn)檫@部分房源的預(yù)售資金，已被納入有效監(jiān)管。從目前對(duì)預(yù)售資金監(jiān)管的力度來(lái)看，資金被抽調(diào)的可能性較小。

公開(kāi)資料顯示，2023年12月，北京住建委就《〈北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法（2023年修訂版）〉征求意見(jiàn)稿》公開(kāi)征集意見(jiàn)。意見(jiàn)提出，將商品房預(yù)售資金監(jiān)管主體由商業(yè)銀行調(diào)整為政府，監(jiān)管原則由“政府指導(dǎo)、銀行監(jiān)管、多方監(jiān)督、?？顚Ｓ谩闭{(diào)整為“政府監(jiān)管、社會(huì)監(jiān)督、專戶收存、專款專用、核定支出、違規(guī)追責(zé)”。

對(duì)此，前述業(yè)主們感到無(wú)奈。

“縵合的人跟我說(shuō)，等新樓賣(mài)出去了，用新回款給我們老業(yè)主解押，賣(mài)一棟解一棟。但現(xiàn)在新樓賣(mài)多半年了，我們一個(gè)辦下來(lái)證的都沒(méi)有?！崩钕壬Q。

就此，北京市盈科（廣州）律師事務(wù)所律師宋竟一告訴記者，雖然《中華人民共和國(guó)民法典》第四百零六條現(xiàn)行有效允許抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，但開(kāi)發(fā)商在明知抵押未解除、自身無(wú)力解押的情況下進(jìn)行銷(xiāo)售，且長(zhǎng)期不解決，導(dǎo)致購(gòu)房者權(quán)益嚴(yán)重受損，此行為違背誠(chéng)信原則，擾亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。

“相關(guān)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)等行政監(jiān)管部門(mén)可依據(jù)其管理職責(zé)，認(rèn)定該行為違規(guī)并進(jìn)行相應(yīng)查處。”宋竟一稱。

母公司陷入經(jīng)營(yíng)困境

對(duì)于縵合北京前述業(yè)主面臨的窘境，張波指出，這一現(xiàn)象在前幾年民營(yíng)房企中較為常見(jiàn)，當(dāng)企業(yè)整體資金緊張時(shí)，企業(yè)會(huì)優(yōu)先將優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的回款用于確保集團(tuán)整體流動(dòng)性，而合生創(chuàng)展恰恰陷入了這種困境。

財(cái)報(bào)顯示，2025年上半年，合生創(chuàng)展實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額59.46億元，同比大幅減少53%；股權(quán)持有人應(yīng)占虧損17.32億港元，業(yè)績(jī)下滑態(tài)勢(shì)明顯；短期銀行及其他借款總額為220億港元，而現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物僅為80億港元。

此外，截至2025年上半年，其未能按約定還款日期償還本金及利息合計(jì)8.46億港元的若干借款(“違約借款”)，該等違約事件進(jìn)而導(dǎo)致合計(jì)75.6億港元的若干銀行及財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)借貸觸發(fā)交叉違約。

一邊是集團(tuán)層面的流動(dòng)性危機(jī)，一邊是項(xiàng)目公司因資金被抽離無(wú)法解押。如張波所言：“問(wèn)題的核心是開(kāi)發(fā)商可能將項(xiàng)目售房款挪作他用，包括但不限于集團(tuán)其他項(xiàng)目輸血、償還到期債務(wù)等，從而導(dǎo)致項(xiàng)目自身解押資金不足。”

付了錢(qián)、住了房，但未拿到產(chǎn)證，業(yè)主的房子是否會(huì)被銀行收走？

業(yè)主擔(dān)心房子被收走

對(duì)于這一疑問(wèn)，宋竟一律師指出，在未完成不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記前，購(gòu)房者享有的是依據(jù)買(mǎi)賣(mài)合同要求開(kāi)發(fā)商履行過(guò)戶義務(wù)的債權(quán)，以及基于該債權(quán)的“物權(quán)期待權(quán)”。但該權(quán)利并非法定的物權(quán)。根據(jù)“物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)”的基本原則，已依法登記的銀行抵押權(quán)，其效力優(yōu)先于購(gòu)房者基于買(mǎi)賣(mài)合同的債權(quán)。

“如果開(kāi)發(fā)商無(wú)法償還貸款，銀行行使抵押權(quán)，法院拍賣(mài)該房屋后，拍賣(mài)款將優(yōu)先用于清償銀行債務(wù)。購(gòu)房者只能向開(kāi)發(fā)商主張返還購(gòu)房款、賠償損失等，而這在開(kāi)發(fā)商資金短缺的情況下，很可能無(wú)法得到足額清償?！彼尉挂粡?qiáng)調(diào)，購(gòu)房者的產(chǎn)權(quán)在法律上并未確立，且其權(quán)利順位劣后于銀行的抵押權(quán)，這是當(dāng)前這部分購(gòu)房者面臨的最大法律風(fēng)險(xiǎn)。

而據(jù)上述購(gòu)房合同顯示，因出賣(mài)人的原因，買(mǎi)受人未能在該商品房交付之日起720日內(nèi)取得該商品房的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)的，雙方同意按照以下方式處理。買(mǎi)受人解除合同的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)自解除合同通知送達(dá)之日起90日內(nèi)退換全部已付款，并按照央行同期活期存款利率付給利息；買(mǎi)受人不解除合同，自逾期之日起，每滿一年，出賣(mài)人向買(mǎi)受人支付已付房?jī)r(jià)款千分之一的違約金。

記者在采訪中了解到，縵合北京未辦理房產(chǎn)證的部分業(yè)主們，決定不再等待。目前，多位業(yè)主已準(zhǔn)備聯(lián)合起來(lái)，走集體訴訟程序，希望通過(guò)法律手段強(qiáng)制開(kāi)發(fā)商履行解押及辦證義務(wù)。

據(jù)購(gòu)房人方面律師提出的意見(jiàn)，現(xiàn)在網(wǎng)簽的最大障礙是銀行的抵押權(quán)，根據(jù)目前資料，通過(guò)訴訟有望解決這個(gè)問(wèn)題。

張波認(rèn)為，對(duì)于購(gòu)房者而言，當(dāng)下在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，可在預(yù)售證附件中查詢核對(duì)付款賬戶，確定為備案的預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，避免向開(kāi)發(fā)商指定的非監(jiān)管賬戶，支付定金、首付款。另一方面，重點(diǎn)選擇本身財(cái)務(wù)穩(wěn)健，沒(méi)有屢屢出現(xiàn)延遲交付的房企所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目。

（財(cái)聯(lián)社記者 李潔）