撰文 | 花姐

出品 |樓花網(wǎng)

每一個樓花，都是獨一無二的。

3月27日，周五，北京土拍突然爆發(fā)。

當(dāng)天晚上，北京規(guī)自委一口氣上架了三宗宅地：

豐臺區(qū)萬泉寺0007地塊、朝陽區(qū)東壩1105-01地塊、昌平區(qū)平西府0002地塊。

它們產(chǎn)生買家的日子，都是4月30日，起拍價共計98.956億元。

一日拍賣三宗地塊的盛況，在去年6月5日發(fā)生過，誕生了海宸元境、北京隅海岄和國譽星城，收金85.37億元。

此番土拍上架，著急忙慌的。

這三宗地，進(jìn)入用地預(yù)申請的日子，分別是3月25日、3月26日和3月27日。

無獨有偶，匆忙上架的還有一宗地。

3月24日，懷柔新城0103街區(qū)6001地塊進(jìn)入預(yù)申請，翌日轉(zhuǎn)正。它于4月28日產(chǎn)生競拍結(jié)果。

再加上之前已上架的通州宋莊0703街區(qū)6032、6031地塊，亦莊0802街區(qū)1401-1地塊，4月份，北京將成交六宗宅地。

這六宗地的總指標(biāo)是：占地22.93公頃、規(guī)劃建面51.15萬平米、起拍價128.826億元。

單月賣地6宗，的確有點猛。

不過，這是在替一季度"補課"。

3月20日，2026年一季度北京土拍收官：7宗宅地，占地26.17公頃，規(guī)劃建面44.21萬平米，成交金額87.49億元。

相比之下，2025年一季度，賣了11宗，占地65.48公頃，規(guī)劃建面120.5萬平米，成交金額569.37億元。

這三個指標(biāo)，分別下降了60%、63.3%、84.65%。

信號很明顯，北京供地在大幅縮量。且這個縮量的比例，有點狠。

花姐曾做過一版推測：2026年北京宅地實際掛牌量，同比估計縮水約15.4%。（詳見《北京供地計劃，太精確了》）

為了完成全年供地任務(wù)，北京在二季度必須加快腳步。

按照政府文件，北京2026年商品住宅供地200-240公頃。

但是，具體進(jìn)入掛牌環(huán)節(jié)的會有多少——供地清單，實際成交又有多少呢？

在這里，花姐給大家厘清一個概念：供地計劃、地塊掛牌量與土地成交量，是三個不同的指標(biāo)。

這三大指標(biāo)的多寡，都會影響樓市。其中，最關(guān)鍵的是土地成交量，直接會影響拍地后,4到6個月的樓市。

弄清了這些概念后，就不難理解為什么北京會突然在4月發(fā)力。

答案在于，一季度成交的七宗地，全在“郊區(qū)”。它們的分布情況是：順義2塊，通州2塊，石景山、密云、昌平各1塊，全部是以底價成交。

反觀去年一季度的地塊分布：海淀3塊，順義2塊，朝陽、豐臺、石景山、大興、亦莊、石景山各1塊，十分均衡。

今年的已經(jīng)發(fā)生的土拍，會導(dǎo)致一個現(xiàn)象：全部集中在郊區(qū)，讓二級市場的信心不足。

在3月22日，花姐曾寫一篇文章《北京豪宅斷檔，有人竊喜了》，提到若3月23、24日兩天，沒有新地進(jìn)入預(yù)申請，那4月份的土拍成績基本提前鎖定。

豈料，懷柔新城6001地塊在3月24日進(jìn)入預(yù)申請，竟然在4月28日競拍——比常規(guī)時間，提前了兩天。

更神奇的是，豐臺區(qū)萬泉寺0007地塊，朝陽區(qū)東壩1105-01地塊和昌平區(qū)平西府0002地塊，也趕在五一節(jié)前誕生買家。

很明顯，前四個月，北京想盡量提高點土拍成績：賣地13宗，供地49.1公頃，規(guī)劃建面95.36萬平米，起拍總價216.316億元。

但，它和去年同比，差距還是蠻大的。

2025年前四個月的土拍成績：賣得14宗，供地79.18公頃、規(guī)劃建面153.716萬平米，成交金額730.13億元。

兩者相比，假設(shè)今年前四月土拍皆以底價成交，相比去年：賣地少1宗，供地面積下滑38%，規(guī)劃建面下滑38%，成交金額下滑70.4%。

花姐判斷，4月份六宗地，底價成交的可能性很大。

雖說萬泉寺0007地塊在西南二三環(huán)之間，但豐臺豪宅供應(yīng)量過大；朝陽東壩地塊像一塊邊角料，西邊緊挨東五環(huán)和高壓線，也不是很理想。

說白了，北京今年前四個月，沒有真正的王炸地塊成交。

根據(jù)現(xiàn)有浮出的地塊，花姐分成三類來看：

1、從2025年甩過來的地塊

2025年進(jìn)入供地清單，甩到2026年的地塊，共計13宗。

其中4宗已經(jīng)成交，分別是石景山首鋼園首鋼璟瑞長安、通州宋莊鎮(zhèn)丁各莊6002地塊、順義新國展三期組合地塊、密云水源路地塊。

剩余9塊地里，通州宋莊0703街區(qū)地塊、亦莊0802街區(qū)1401-1地塊、昌平平西府地塊和朝陽東壩已經(jīng)上架，分別將于4月2日、20日、30日誕生買家。

如此一來，2025年遺留的地塊，還有4宗躺在供地清單里，等待激活。

它們分別是：石景山首鋼園0001和0002地塊、朝陽永安里地塊、順義府前路地塊、大興區(qū)西紅門6037地塊，海淀東升鎮(zhèn)地塊。

2、2026年首批供應(yīng)清單地塊

2026年一季度新增了5塊地，其中順義區(qū)胡各莊05-02-21-1地塊、河?xùn)|站A地塊0037地塊，以及中關(guān)村科技園昌平園組合地塊，已經(jīng)拍出。

尚有豐臺太平橋地塊、東城區(qū)西革里地塊，待在供地清單里。

3、2026年第二批及之后的供應(yīng)量有多少？

2026年3月26日發(fā)布北京第二批供地清單，共涉及4宗地，土地面積約22公頃，建筑規(guī)模約38萬平方米。

截至目前，懷柔新城6001地塊和萬泉寺村0007地塊在4月30日拍出，另有通州宋莊鎮(zhèn)TZ01-0101-0001、0002地塊與張家灣1103街區(qū)FZX-1103-6002、6003地塊，待在供地清單里。

綜合起來，北京今年五一之后，有9宗地待上架，占地36.51公頃，規(guī)劃建面74.74萬平方米。

最后，花姐對四月份土拍地塊逐一梳理：

一、通州宋莊0703街區(qū)地塊

通州0703街區(qū)FZX-0703-6031、FZX-0703-6032地塊，用地規(guī)模約4.26公頃，規(guī)劃建筑面積約9.24萬㎡，起拍價17.69億元。

它在4月2日開拍，花姐預(yù)計買家為首開股份。

二、亦莊新城0802街區(qū)地塊

亦莊新城0802街區(qū)1401-1地塊，占地2.59公頃，規(guī)劃建面約5.18萬㎡，起始價12.18億元，起始樓面價為2.35萬元/㎡，4月21日開拍。

這塊地，是分拆而來。

去年10月份，亦莊新城0802街區(qū)1401進(jìn)入供地清單，占地5.4公頃，規(guī)劃建面約13.5萬㎡，容積率2.5。

上架之前，它被分成1401-1地塊和1401-2地塊，容積率變成2.0。

三、懷柔新城地塊，中建智地提前鎖定

懷柔新城6001地塊占地3.19公頃，地上建面約4.47萬㎡，容積率1.4，限高24-36米，起始價7.38億元，折合樓面價1.65萬元/㎡。

早在2月底，中建智地就針對這塊地發(fā)出了招標(biāo)計劃。（詳見《中建智地，畫風(fēng)突變》）

它將于4月28日，以底價7.38億元拍出，買家大概率為中建智地。

四、朝陽東壩1105-01地塊

東壩1105-01地塊，占地2.56公頃，建筑控制規(guī)模約5.11萬㎡，容積率2.0，限高45米，局部60米。交易起始價20.96億元，折合樓面價4.1萬元/㎡。

這塊地是今年朝陽區(qū)第一宗被激活的地塊，南北狹長，東面是老盤金隅匯景苑，西面60米左右有110KV高壓線塔，西面180米為東五環(huán)，噪音大。

它在4月30日開拍，花姐預(yù)計，將以20.96億元底價成交，金隅嘉業(yè)拿下的可能性比較大。

畢竟涉及東西退線問題，同一個開發(fā)商，好商量。

五、豐臺萬泉寺0007地塊

豐臺萬泉寺0007地塊規(guī)劃地上建面約9.87萬㎡，容積率2.5，限高80米，局部高點不超過90米。起始價57.71億元，折合樓面價5.85萬元/㎡。

它位于豐臺區(qū)太平橋街道，二環(huán)至三環(huán)之間，往南1里路，便是中海麗金府，樓面價約6.2萬元/㎡，房價10.23萬元/平米。

花姐認(rèn)為，0007地塊的位置優(yōu)于中海麗金府——更靠近麗澤商務(wù)區(qū)、地鐵14號線和龍湖天街，起始地價卻跌了5.6%。

但0007地塊也有硬傷，地塊朝向東偏南45度，西南面的中陽廣場會有遮擋。

有傳聞?wù)f，華潤置地會接盤，未經(jīng)證實。它在4月30日開拍。

六、昌平平西府地塊

昌平區(qū)平西府0002地塊占地3.59公頃，地上建面約6.46萬㎡，容積率1.8，限高60米。交易起始價12.905億元，折合樓面價約2萬元/㎡。

在上架前，這塊地調(diào)規(guī)了。去年8月初，它的容積率是2.5，規(guī)劃地上建筑面積8.98萬㎡。

它西面的北清橡樹灣容積率2.5，在2022年9月12日開盤，開發(fā)商為華潤置地。

花姐預(yù)計，平西府0002地塊在4月30日開拍，或?qū)⒈蝗A潤置地以底價拍走，打造北清橡樹灣二期。