土地財政的本質(zhì)是將社會財富收歸地方政府，但是穩(wěn)健運行的前提是房價的持續(xù)上漲與通貨膨脹化解前期積累的債務

文\丁彥皓-可信財商

一、一旦城市土地國有與農(nóng)村土地集體所有，社會只有使用權(quán)時，政府就可以借此持續(xù)出售使用權(quán)，從社會獲取財富，夯實財政，實現(xiàn)一輪政府與社會的財富再分配

人類社會文明出現(xiàn)雛形的標志有三，即文字、城市與國家的出現(xiàn)，而國家與政權(quán)出現(xiàn)后又衍生出政府與社會財富的分配博弈

過去政府與社會財富再分配的套路主要有三，即

1、 稅收

2、 鹽鐵專賣

3、 封建王朝的抄家

在當今法治與高度文明的中國，政府與社會的財富再分配主要有四項，即

1、 稅收

2、 金融、煙草等專賣

3、 國有資本的收益

4、 土地財政

土地財政之所以成為中國政府與社會財富再分配途徑之一的關鍵是當年革命的徹底，將城市土地國有與農(nóng)村土地集體所有的制度用法律給確定下來了，這是中國與其他西方國家最大的不同

一旦城市土地國有與農(nóng)村土地集體所有，社會只有使用權(quán)時，政府就可以借此持續(xù)出售使用權(quán)，從社會獲取財富，夯實財政，實現(xiàn)一輪政府與社會的財富再分配

二、土地財政得以有效運行的關鍵是堅信房價還將持續(xù)上漲，能夠獲得買賣價差的收益，最終實現(xiàn)將購房者所擁有以及未來的財富折現(xiàn)后上繳地方政府的財富再分配

恰逢中國處于大規(guī)模城市化的過程中，源源不斷的新增住房需求推動房價的持續(xù)上漲，能夠讓包括地方政府、拆遷戶以及購房者三方同時獲利

地方政府愿意以高價征收土地，且能夠順利以更高的價格拍賣給開發(fā)商，而開發(fā)商愿意高價受讓的關鍵是購房者會以更高的價格購買開發(fā)商所開發(fā)的房產(chǎn)

購房者愿意高價購房的關鍵是除了自住外，更堅信房價還將持續(xù)上漲，能夠獲得買賣價差的收益，最終實現(xiàn)將購房者所擁有以及未來的財富折現(xiàn)后上繳地方政府的財富再分配

之所以土地財政能夠?qū)⑸鐣敻皇諝w地方政府的關鍵是在城市化的過程中，社會需要增量的土地供給滿足與改善住房需求，且能夠順勢獲取房產(chǎn)增值的投資收益，導致這一機制有效的關鍵有三，即

1、 中國依然在城市化與大城市化的過程中，能夠借此產(chǎn)生巨量的增量與改善性需求

2、 產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)型遠超預期的現(xiàn)實決定中國經(jīng)濟將會在未來很長一段時間維持一定的增長，提升社會的可支配收入

3、 巨額貨幣投放與債務堆砌以及房地產(chǎn)是最佳的貨幣流入載體現(xiàn)實決定，基本面持續(xù)穩(wěn)步提升地區(qū)的房價將會持續(xù)上漲

相對其他商品，房地產(chǎn)的不可遷移性決定只要有人口的規(guī)?；鲃?，自然會衍生出新的住房需求，疊加中國龐大的人口基數(shù)，只要產(chǎn)業(yè)不斷升級轉(zhuǎn)型，自然會持續(xù)衍生出新增的住房需求，讓土地財政這一回籠社會財富的機制得以有效的運行

三、土地財政是中國經(jīng)濟發(fā)展獨有的“靈丹妙藥”，實現(xiàn)了各參與方的利益最大化，只是讓未購房，且以薪酬為生的中低收入群體承擔了一切

中國經(jīng)濟最大的特征是市場經(jīng)濟是嫁接在計劃經(jīng)濟之上的舶來品，讓地方政府成為推動經(jīng)濟發(fā)展的核心力量，且在分稅制下，土地財政是地方政府從社會獲取財富，然后培育高科技產(chǎn)業(yè)、發(fā)展基礎設施建設以及提供社會福利的基礎

基于經(jīng)濟學的邏輯，在過去幾十年的高速發(fā)展中，中國經(jīng)濟能夠得以高速發(fā)展的關鍵是將自身的比較優(yōu)勢與全球資源完美的嫁接，尤其加入WTO后更是放大了這一優(yōu)勢

但是，過去幾十年為中國經(jīng)濟高速發(fā)展兜底與加速的卻是土地政策，諸如中國的基礎設施建設太弱，嚴重的遏制了承接勞動密集型產(chǎn)業(yè)的進程

基于此中國通過土地財政從社會獲取財富，大力發(fā)展基建，最終為承接全球轉(zhuǎn)入的勞動密集型產(chǎn)業(yè)提供了基礎

土地財政運行的基本脈絡就是土地的人為高估值與印貨幣，即

1、賣地獲得一定的土地財政收入，以此收入大力發(fā)展基礎設施建設、培育新興的高附加值產(chǎn)業(yè)，推動當?shù)胤康禺a(chǎn)的基本面

2、鼓勵社會加杠桿，人為推高房價

3、再高價賣地，弄到錢，繼續(xù)大力發(fā)展基礎設施建設與培育高附加值的新興產(chǎn)業(yè)，創(chuàng)造超額附加值

4、通過大規(guī)模的印貨幣，引發(fā)通貨膨脹，最終稀釋掉前期各領域積累的巨額債務

5、通過產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)型的超額附加值稀釋房地產(chǎn)領域所積累的巨額資產(chǎn)泡沫

土地財政是中國經(jīng)濟發(fā)展獨有的“靈丹妙藥”，政府通過人為推高房價，形成賺錢效應，誘導社會財富高價購房，再以土地財政將大量的社會財富收歸地方政府，發(fā)展基礎設施建設與培育產(chǎn)業(yè)，最終又通過通貨膨脹化解前期所積累的巨額債務，成功的實現(xiàn)了各參與方的利益最大化，只是讓未購房，且以薪酬為生的中低收入群體承擔了一切

四、印貨幣的本質(zhì)是稀釋中央、地方政府與民間前期積累的巨額債務，無形中又將土地財政前期積累的高房價與巨額債務成功化解，釋放了金融風險，使土地財政得以持續(xù)穩(wěn)健運行

在經(jīng)濟發(fā)展的初期，很多領域必須政府首先投資，形成規(guī)模后，民營資本才會介入，否則必然遏制經(jīng)濟的增長，但是政府需要擁有一定的啟動資本

包括印度在內(nèi)的很多國家經(jīng)濟很難持續(xù)高速增長的關鍵是政府無法從社會大規(guī)模的回籠財富，導致政府可支配的資金規(guī)模極為有限，無法規(guī)?；耐苿踊A設施建設，最終遏制了經(jīng)濟的發(fā)展

僅憑經(jīng)濟的自我演變積累原始資本是個異常漫長的過程，根本無法與中國競爭，這是印度最終無力與中國全球博弈的關鍵

目前正處于中美博弈的關鍵期，當前美國最大的劣勢就是巨額債務已經(jīng)嚴重的遏制了積極財政政策對經(jīng)濟發(fā)展推動作用，不得不將有限的稅收收入大量用于償還債務本息，剩余的財政收入用于軍事、社會福利以及政府運行，能夠投入到基礎設施建設領域的資金極為有限，最終無法為制造業(yè)提供基礎，且降低運營的成本，使其無法與中國競爭

但是完全基于市場出清的高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展主要是基于資本市場的直接融資，最終就形成了貧富差距與基礎設施建設落后的態(tài)勢

另外，目前中美都在玩持續(xù)印貨幣與債務堆砌的通貨膨脹虛假繁榮，其實，印貨幣的本質(zhì)是稀釋中央、地方政府與民間前期積累的巨額債務，無形中又將土地財政前期積累的高房價與巨額債務成功化解，釋放了金融風險，使土地財政得以持續(xù)穩(wěn)健運行

五、評估一個地區(qū)或一座城市的房價走勢首先需權(quán)衡當?shù)禺a(chǎn)業(yè)的附加值創(chuàng)造能力，只有具備持續(xù)創(chuàng)造超額附加值的能力，才能夠推高房價，高價賣地，維系土地財政的運行

房地產(chǎn)在中國經(jīng)濟中所扮演的角色不僅僅是支柱產(chǎn)業(yè)屬性，更多是基于持續(xù)攀升高房價下的土地財政經(jīng)濟擴張

土地財政經(jīng)濟夠持續(xù)運行的前提有三，即

1、維持房價持續(xù)上漲的態(tài)勢，形成賺錢效應，確保社會資本以高價購房后還能獲取一定的投資收益，自然會規(guī)?；咳敕康禺a(chǎn)市場，將大量的社會財富上繳政府

2、地方政府將土地財政回籠的財富用于支持超額附加值的創(chuàng)造與發(fā)展基礎設施建設，確保社會能夠通過持續(xù)釋放超額附加值來稀釋高房價形成的泡沫，不但化解金融風險，而且還能為持續(xù)推高房價奠定基礎

3、通過天量貨幣投放與債務堆砌形成一定的通貨膨脹，逐步化解前期高房價所積累的巨額債務，為土地財政得以穩(wěn)健運行做出鋪墊

在這一背景下，很多地方的產(chǎn)業(yè)一旦創(chuàng)造超額附加值的能力走衰，房價自然進入下行期，土地財政的經(jīng)濟推動效力立即打折，甚至徹底熄火，最后不得不以中央財政的轉(zhuǎn)移支付來維系，產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟日益凋零

所以評估一個地區(qū)或一座城市的房價走勢首先需權(quán)衡當?shù)禺a(chǎn)業(yè)的附加值創(chuàng)造能力，只有具備持續(xù)創(chuàng)造超額附加值的能力，才能夠推高房價，高價賣地，維系土地財政的運行

一旦當?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)不具備創(chuàng)造超額附加值的能力，房價走衰，土地很難變現(xiàn)，土地財政熄火，最后又會遏制產(chǎn)業(yè)的超額附加值創(chuàng)造，導致經(jīng)濟徹底熄火

六、房地產(chǎn)投資就是在核心城市的周邊附屬城市布局，靜待因核心地區(qū)高房價擠出的產(chǎn)業(yè)、資本與人才形成增量流入，激活土地財政的經(jīng)濟拉動效應，最終推動房價的上漲

在中國經(jīng)濟逐步進入高科技推動的時代，基于馬太效應的“聚集”成了基本的特征，最終讓長三角與珠三角地區(qū)越來越強，而其它地區(qū)日益衰落，土地財政也逐步熄火，房地產(chǎn)僅有居住的功能，沒了投資的屬性

長三角與珠三角部分地區(qū)進入產(chǎn)業(yè)持續(xù)釋放高附加值，地方政府人為推高房價與高價賣地，維系土地財政的高效運行，形成良性循環(huán)

但是必須掌握好“度”，很多城市最終都會陷入房價上漲的幅度遠超產(chǎn)業(yè)釋放高附加值的幅度，最終讓高房價對產(chǎn)業(yè)、資本與人才形成擠壓，遏制經(jīng)濟的發(fā)展，迫使其流向周邊附屬城市，對其形成增量流入，最終激活當?shù)氐耐恋刎斦c房價、產(chǎn)業(yè)超額附加值正向循環(huán)的進程

諸如上海、杭州與深圳何嘗不是如此，一旦核心地區(qū)的房價大幅上漲后則會陷入增長的瓶頸，而受產(chǎn)業(yè)、人才與資本的凈流入周邊的房價開始進入上漲的態(tài)勢，呈“漣漪效應”

這就意味著，房地產(chǎn)投資就是在核心城市的周邊附屬城市布局，靜待因核心地區(qū)高房價擠出的產(chǎn)業(yè)、資本與人才形成增量流入，激活土地財政的經(jīng)濟拉動效應，最終推動房價的上漲

本文推薦湖州與張江長三角科技城

七、為什么選擇投資湖州的住房？

1、湖州代表未來社會生活頂級追求的水準

2005年，領導響應科學發(fā)展觀，在湖州安吉余村提出著名的“兩山理論”，即“青山綠水就是金山銀山”，自此生態(tài)環(huán)保成了中國經(jīng)濟與社會發(fā)展的底線，使任何團體和個人絕對不能觸碰的底線

青山綠水的頂級生態(tài)是所有人財富到一定程度之后生活的必然選擇，過去40年湖州錯過這一輪工業(yè)化的機會，導致其保持了青山綠水的原始生態(tài)，恰恰契合社會財富大爆發(fā)后的頂級生活追求，自然成了財富階層所追求的居住目標

2、具有存量零和分配的財富集聚機會

在全力發(fā)展生態(tài)，且生態(tài)與經(jīng)濟兩手都要抓的背景下，領導又多次提出“一定要把南太湖建設好”，尤其幾乎每兩年親自實地考察，檢查作業(yè)，督促當?shù)卣σ愿暗默F(xiàn)實決定，浙江與湖州必須通過將存量產(chǎn)業(yè)、人才與資本規(guī)?；瘜?，極速形成規(guī)模，且取得成就，無形中形成了存量財富零和再分配的聚集機會

3、獨特的地理位置決定湖州到了大爆發(fā)的時代

湖州緊貼杭州、蘇州與無錫，與上海、合肥與南京近在咫尺，號稱位于長三角的心臟地位，但是由于未趕上上一輪工業(yè)化的浪潮，房價與土地相對低廉，對周邊產(chǎn)業(yè)、資本與人才形成虹吸效應

在這一背景下，最近幾年湖州以肉眼可見的速度在持續(xù)崛起，經(jīng)濟增長處于浙江首位，人口持續(xù)大幅凈流入，大幅縮小與周邊各發(fā)達城市的距離，無形中成了上海、杭州、南京、合肥、無錫以及蘇州的中心與交通樞紐

同時開建十幾條高鐵、城際高鐵、高速公路以及輕軌，大力打造“軌道上的湖州”大戰(zhàn)略，“要致富，先修路”，這是經(jīng)濟發(fā)展的前提

湖州作為長三角的中心城市，只有大規(guī)模的發(fā)展交通，降低物流成本，各城市的產(chǎn)業(yè)、人才、資本與資源才會循著低成本的路徑流向湖州，形成增量，推高房價

4、估值極低，具有極大的套利空間

這一輪房地產(chǎn)回調(diào)幾乎對湖州的房地產(chǎn)市場重新洗牌，所有的開發(fā)商都處于崩盤的邊緣，為了輸血、活命都在打折甩，其實，這恰恰是個“打劫”的超級機會，妥妥的白菜價

理論上，湖州目前的房貸首付需要15%，但是開發(fā)商會墊部分首付，買房只需5萬塊錢的首付款，利率3.0%，在即將來臨的全球史上最大的惡性通脹和資產(chǎn)泡沫背景下，現(xiàn)在高杠桿買房幾乎是“搶銀行”，這才是妥妥的國家發(fā)錢，而非對股市不切實際的幻想

5、地處未來500年世界中心地位，具有戰(zhàn)略布局的價值

在我看來，上海以西、無錫以東，蘇州以南與杭州以北這塊地就是黃金鋪成的，未來500年世界的中心，能搶一塊算一塊

6、諸多基礎設施投資即將釋放基本面提升的效力

這幾年在領導的持續(xù)督促和市場演變下，湖州大興土木、產(chǎn)業(yè)興旺、極速發(fā)展，GDP增長率處于長三角的前列，同時修建四條輕軌與一條城際高鐵

湖杭高速已開通，2024年12月底，滬蘇湖高鐵開通，徹底打通了湖州直達上海的通道，通蘇滬城際高鐵正在修建，太湖通道已提上日程

城際高鐵的大面積開通必然顛覆已有的房地產(chǎn)模式，將城市的物理空間無限放大，且極其便捷資源的流動

上海、蘇州、無錫與杭州的產(chǎn)業(yè)、資源、資本與人才會持續(xù)涌向價值洼地湖州，理論上湖州會迎來新一輪的發(fā)展，基本面持續(xù)提升，具有極佳的投資價值

目前長三角的經(jīng)濟已經(jīng)妥妥的進入發(fā)達國家行列，人類努力的終極目標就是“為了活得更好、更久”

在滿足住房的基本需求之后，財富階層必然追求生態(tài)、智慧產(chǎn)業(yè)支撐的高品質(zhì)住宿，湖州有山有水的自然環(huán)境與高科技支撐的智慧型基礎設施必然會成為下一輪財富階層所追求的生活方式

中央大力支持與長三角經(jīng)濟紅利的持續(xù)外溢，必然會推動湖州的發(fā)展，湖州的高品質(zhì)生態(tài)與住房將會成為財富階層的首選

目前房價白菜價的現(xiàn)實，疊加這一輪房地產(chǎn)上行周期，怎么都賺錢，畢竟就是一萬多塊錢一平米，在目前全球集體貨幣寬松的共振效應下，房價被嚴重低估，怎么都賺錢，并且是動輒上百萬的收益

房地產(chǎn)的2008時刻再次到來，錯過2008年，不能再錯過2026年

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作者簡介：

丁彥皓 房地產(chǎn)經(jīng)濟學博士、應用經(jīng)濟學（投資學）博士后，專注資本市場，聚焦權(quán)益投資、資本運作、大宗期貨、期權(quán)以及宏觀經(jīng)濟等領域的研究與投資，關注國際關系、歷史、哲學與宗教