這年頭，在上海買房，居然也要準(zhǔn)備好“服從調(diào)劑”了。

上周末，位于長(zhǎng)寧天山板塊的和樾長(zhǎng)寧迎來第三次開盤。由于認(rèn)籌率沒過半，48套小高層最終只等來了20組有效客戶。

原定的公證搖號(hào)自然沒了用武之地，但開發(fā)商卻現(xiàn)場(chǎng)搞了一場(chǎng)極具“創(chuàng)意”的選房?jī)x式：

填意向志愿、抽乒乓球選房。

這場(chǎng)面，像極了高考志愿填報(bào)?？蛻粼谡J(rèn)籌時(shí)要填一份意向協(xié)議書，設(shè)置第一志愿和第二志愿。

開盤時(shí)，第一志愿優(yōu)先；如果多人撞了“第一志愿”，那就全憑運(yùn)氣：

現(xiàn)場(chǎng)抽乒乓球，號(hào)碼小的先選。

原本平淡的開盤，瞬間有了競(jìng)技感。開發(fā)商費(fèi)盡心思把心理緩沖期拉長(zhǎng)，給客戶一個(gè)“調(diào)劑”的機(jī)會(huì)，本質(zhì)上就是為了那兩個(gè)字：

回款。

有些數(shù)據(jù)是經(jīng)不起細(xì)看的。在和樾長(zhǎng)寧前兩次的宣傳海報(bào)里，“首開售罄”、“二開認(rèn)購(gòu)近150%”的字眼格外耀眼。

但在真實(shí)的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)面前，濾鏡碎了一地：二開之后的實(shí)際網(wǎng)簽，只有31套。

和樾長(zhǎng)寧的尷尬，是上海核心區(qū)新房“地段迷信”破裂的一個(gè)縮影。

這個(gè)項(xiàng)目地處天山板塊，雖是內(nèi)環(huán)，卻 和中環(huán)只有一路之隔。單價(jià)高達(dá)13萬，產(chǎn)品力還顯得有些捉襟見肘：緊鄰高架，城市界面一般，社區(qū)體量小到公區(qū)配套也缺斤少兩。

更被詬病的是戶型，為了強(qiáng)行增加陽臺(tái)亮點(diǎn)，臥室面積被擠壓得連改善客戶都直搖頭。

看看周邊，仁恒河濱花園這類成熟的次新房均價(jià)在10萬左右，天山河畔花園則在9萬上下。近3萬的價(jià)差，買一個(gè)靠高架、配套缺位的樓盤，長(zhǎng)寧的改善客群并不傻。

原本，和樾長(zhǎng)寧的底氣來自于它是長(zhǎng)寧內(nèi)環(huán)近十年來極少數(shù)的供應(yīng)。但這個(gè)唯一性的保質(zhì)期，也快到頭了。

下周一，上海土拍將迎來長(zhǎng)寧內(nèi)環(huán)的“地王”，保利已經(jīng)帶了100億資金入場(chǎng)準(zhǔn)備摩拳擦掌。那個(gè)巨無霸項(xiàng)目預(yù)計(jì)供應(yīng)500套房，是和樾長(zhǎng)寧的三倍多。

面對(duì)即將到來的巨輪，和樾長(zhǎng)寧急了。這次開盤，123平的戶型單價(jià)悄悄下調(diào)了5000多。降價(jià)換認(rèn)籌，卻依然沒能換來爆滿，這本身就是一種信號(hào)。

現(xiàn)在的上海樓市，正處于一種極度的分化與撕裂中。

“滬九條”之后，二手房市場(chǎng)確實(shí)熱了起來，日均成交頻繁破千，新房里的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目如中環(huán)麓島、保利珺園依然能做到高認(rèn)購(gòu)甚至日光。

但那些地段略顯尷尬、產(chǎn)品存在硬傷、價(jià)格透支未來的項(xiàng)目，即便在東風(fēng)之下，依然感受的是陣陣寒意。

比如桃浦板塊的金隅公園東序。在全上海新房規(guī)模開盤潮中，它成了那個(gè)被遺忘的角落：

開盤五個(gè)月，銷售額只有區(qū)區(qū)4套。

桃浦不缺新房，但缺的是“非你不可”的理由。五個(gè)樓盤同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，產(chǎn)品、價(jià)格、面積段幾乎是復(fù)刻出來的。

為了求生，寶華紫薇花園直接打出了85折的旗號(hào)，中環(huán)隨晉甚至在邊做邊改規(guī)劃。

金隅也打算在月底推出二批次，試圖再搏一把。

曾經(jīng)，上海新房是買到即賺到的理財(cái)產(chǎn)品，大家拼的是積分，求的是入場(chǎng)券。

而現(xiàn)在，單價(jià)13萬的項(xiàng)目也要靠下調(diào)價(jià)格來獲客，上海樓市正回歸一個(gè)冷酷的真理：

沒有賣不出的地段，只有配不上的價(jià)格。

開發(fā)商們正急著收回款項(xiàng)，為過去幾年的高價(jià)拿地填坑。而購(gòu)房者們，在看過了太多的調(diào)劑和降價(jià)后，變得前所未有地冷靜。

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