這些年不少人買房時(shí)總盯著二十到三十層的高層住宅，總覺得住得高視野好采光足，開發(fā)商也樂意在同一塊地上多蓋幾層多賣幾套掙錢更多?？梢晃桓闪硕嗄旮邔禹?xiàng)目的開發(fā)商最近直言，用不了十年，這些樓就得面對(duì)幾大實(shí)際難題。他不是空談，是從一個(gè)個(gè)項(xiàng)目交付后十來年的維護(hù)情況里看出來的。市場(chǎng)里很多小區(qū)已經(jīng)陸續(xù)進(jìn)入這個(gè)階段，電梯管道這些公共設(shè)施開始集中出問題，住戶日常感受越來越明顯。

先說電梯老化這事兒。電梯正常設(shè)計(jì)壽命也就十五到二十五年左右，可實(shí)際跑在高層里，載重次數(shù)多啟動(dòng)頻繁，常常用到十年出頭就容易出毛病。上海有些建成二十多年的小區(qū)，電梯故障率明顯上升，物業(yè)得反復(fù)找專業(yè)隊(duì)來修，停運(yùn)時(shí)間拉長(zhǎng)。

住在高層的人每天進(jìn)出全靠它，一旦頻繁維修，上下樓就變得麻煩，尤其是老人或者帶東西的時(shí)候。全國(guó)現(xiàn)在有八十多萬臺(tái)用了十五年以上的老電梯，高層住宅里占比不小，問題已經(jīng)擺在眼前。

電梯壞了之后維修費(fèi)用怎么分?jǐn)偩统闪舜箅y題。低層住戶覺得自家用得少，不該多掏錢，高層住戶又說整棟樓都受益應(yīng)該大家平攤。雙方意見對(duì)不上，業(yè)主大會(huì)討論起來往往卡殼，需要三分之二以上業(yè)主同意才能動(dòng)用維修資金，結(jié)果維修進(jìn)度一拖再拖。換一部電梯國(guó)產(chǎn)基礎(chǔ)款加上拆裝總得二三十萬，有些小區(qū)甚至更高。地方有補(bǔ)貼但剩余部分還是業(yè)主自己出，協(xié)調(diào)過程耗時(shí)費(fèi)力，很多小區(qū)因此拖著帶病運(yùn)行。

高層住宅在遇到地震或者火災(zāi)這類突發(fā)情況時(shí)，逃生條件確實(shí)差一些。災(zāi)害一來電梯自動(dòng)停運(yùn)，所有人只能走樓梯。二十到三十層的高度讓樓梯距離地面遠(yuǎn)，人員多的時(shí)候容易擠成一團(tuán)。煙氣還容易沿著豎井快速向上竄，形成煙囪效應(yīng)，增加撤離難度。消防部門的數(shù)據(jù)顯示，高層建筑火災(zāi)撲救時(shí)樓梯攀登耗時(shí)長(zhǎng)，常規(guī)設(shè)備覆蓋范圍有限。相比低層住宅，高層住戶在類似情況下撤離速度慢不少，這點(diǎn)在實(shí)際案例里反復(fù)被驗(yàn)證。

很多高層住宅建成十年左右，供水供電管線還有電梯這些設(shè)施就開始老化。整棟樓拆除成本太高，地方短期內(nèi)很難推動(dòng)大規(guī)模改造，只能靠小修小補(bǔ)維持。專項(xiàng)維修資金是買房時(shí)按比例交的，可高層維修需求大單次花銷高，用不了多久就見底。住戶需要額外補(bǔ)繳的時(shí)候，部分家庭覺得負(fù)擔(dān)重。當(dāng)初籌集標(biāo)準(zhǔn)低，后期缺口明顯，供水管漏水供電系統(tǒng)老化這些問題積累起來，日常運(yùn)行成本一直往上走。

隨著這些缺陷慢慢暴露，老化高層住宅在交易市場(chǎng)里的價(jià)值也面臨下行壓力。房?jī)r(jià)整體平穩(wěn)或者調(diào)整的時(shí)候，中心區(qū)的多層建筑保值能力相對(duì)好一些，而高層因?yàn)榫S護(hù)成本高，轉(zhuǎn)手速度慢，有時(shí)掛出去好幾個(gè)月都沒人接盤。公攤面積大也是個(gè)繞不開的問題，買房時(shí)多付了錢，后續(xù)物業(yè)費(fèi)取暖費(fèi)還得按建筑面積算，實(shí)際居住面積沒那么劃算。市場(chǎng)觀察里，非核心區(qū)域的高層住宅流動(dòng)性越來越差。

房子貶值風(fēng)險(xiǎn)隨著時(shí)間推移越來越明顯。高層維護(hù)成本高，設(shè)施老化后居住體驗(yàn)下降，買房人自然會(huì)謹(jǐn)慎。市場(chǎng)下行階段，多層住宅抗跌能力強(qiáng)一些，高層價(jià)格回落更快，有時(shí)出現(xiàn)掛牌后長(zhǎng)期無人問津。公攤面積大的問題又讓實(shí)際得房率低，物業(yè)費(fèi)取暖費(fèi)相應(yīng)多交，持有成本拉高。開發(fā)商現(xiàn)在看得很清楚，未來這類老化高層在二手市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力弱。