南京江北新區(qū)科學(xué)城板塊于3月12日掛牌推出兩幅商住混合地塊。其中NO.新區(qū)2026G03地塊位于江北新區(qū)云商街以北、云環(huán)路以西，出讓面積9388.46㎡，用地性質(zhì)為商住混合用地，容積率控制在1.01＜Far≤1.6區(qū)間，商業(yè)建筑面積占地上總建筑面積的1%-3%，本次掛牌起始價(jià)為16339萬(wàn)元。

地塊核心優(yōu)勢(shì)主要體現(xiàn)在兩大維度

其一，低密屬性稀缺性突出。當(dāng)前江北新區(qū)核心區(qū)已出讓宅地的平均容積率多在2.0及以上，普遍僅能開(kāi)發(fā)高層住宅產(chǎn)品，本地塊1.6的最高容積率屬于核心區(qū)少見(jiàn)的低密指標(biāo)，具備開(kāi)發(fā)洋房類(lèi)中高端改善產(chǎn)品的規(guī)劃條件，可填補(bǔ)當(dāng)前區(qū)域市場(chǎng)低密改善產(chǎn)品的供給空白，與周邊普遍的高層產(chǎn)品形成差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，精準(zhǔn)匹配區(qū)域內(nèi)升級(jí)型置業(yè)需求。

其二，開(kāi)發(fā)友好性與客群支撐充足。地塊臨近地鐵11號(hào)線(xiàn)及規(guī)劃軌道交通線(xiàn)路，交通通達(dá)性較好，可覆蓋跨區(qū)域通勤客群；同時(shí)地塊所處的研創(chuàng)園與浦口高新區(qū)融合板塊是江北新區(qū)核心產(chǎn)業(yè)的主要承載區(qū)，大量產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員構(gòu)成了穩(wěn)定的中高端置業(yè)客群基礎(chǔ)。此外本地塊僅要求1%-3%的商業(yè)建筑面積占比，無(wú)需配建大體量集中商業(yè)，可有效降低開(kāi)發(fā)商的商業(yè)開(kāi)發(fā)、招商及后續(xù)運(yùn)營(yíng)成本，開(kāi)發(fā)難度相對(duì)可控。

江北新區(qū)發(fā)展定位與區(qū)域潛力研判

作為全國(guó)第13個(gè)、江蘇省首個(gè)國(guó)家級(jí)新區(qū)，江北新區(qū)是南京“跨江融合、擁江發(fā)展”戰(zhàn)略的核心承載板塊，當(dāng)前已獲得省市兩級(jí)政策的疊加加持，發(fā)展確定性較強(qiáng)。

省級(jí)層面，江蘇省人民政府2026年1月印發(fā)《關(guān)于支持南京江北新區(qū)高質(zhì)量建設(shè)的意見(jiàn)》，明確提出16項(xiàng)重點(diǎn)支持任務(wù)，從土地、能耗、產(chǎn)業(yè)扶持等維度給予定向政策傾斜，為新區(qū)中長(zhǎng)期發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)制度保障。

市級(jí)層面同步出臺(tái)20條專(zhuān)項(xiàng)新政，從產(chǎn)業(yè)培育、配套落地、要素保障等維度細(xì)化支持舉措，打通政策落地路徑，切實(shí)降低市場(chǎng)主體運(yùn)營(yíng)成本。當(dāng)前新區(qū)核心產(chǎn)業(yè)布局清晰，已形成梯度化發(fā)展架構(gòu)：

集成電路先進(jìn)制造業(yè)集群：重點(diǎn)招引先進(jìn)制程、封裝等產(chǎn)業(yè)鏈關(guān)鍵環(huán)節(jié)龍頭企業(yè)，布局光子芯片、第三代半導(dǎo)體產(chǎn)業(yè)園，提升光電子芯片、車(chē)規(guī)級(jí)芯片等中高端產(chǎn)品供給能力。

生命健康千億級(jí)產(chǎn)業(yè)集群：聚焦創(chuàng)新藥研發(fā)、高端醫(yī)療器械制造等賽道，構(gòu)建從基礎(chǔ)研究到臨床應(yīng)用的全鏈條產(chǎn)業(yè)生態(tài)。

細(xì)胞與基因技術(shù)省級(jí)未來(lái)產(chǎn)業(yè)先行集聚發(fā)展試點(diǎn)：提前布局細(xì)胞治療、基因編輯等前沿賽道，搶占未來(lái)產(chǎn)業(yè)發(fā)展先發(fā)優(yōu)勢(shì)。

在省市兩級(jí)政策的持續(xù)傾斜、核心產(chǎn)業(yè)集群的加速導(dǎo)入背景下，江北新區(qū)長(zhǎng)期人口流入動(dòng)力充足，公共服務(wù)、商業(yè)配套等城市功能將持續(xù)升級(jí)，區(qū)域發(fā)展韌性突出。

市場(chǎng)供應(yīng)充足，需求釋放節(jié)奏放緩

江北板塊 2025 年 3 月至 2026 年 3 月新房市場(chǎng)呈現(xiàn)波動(dòng)態(tài)勢(shì)，成交均價(jià)在 20000-24000 元/㎡區(qū)間震蕩。2026 年 2 月成交均價(jià) 21450 元/㎡，供求比 1.65，市場(chǎng)供應(yīng)充足，購(gòu)房者擁有更多選擇空間，市場(chǎng)觀望情緒較為濃厚，需求釋放節(jié)奏放緩。

板塊改善賽道競(jìng)爭(zhēng)充分，庫(kù)存壓力突出

截至2026年2月，地塊所屬的研創(chuàng)園板塊商品住宅可售庫(kù)存面積為2.84㎡（已推未售），對(duì)應(yīng)去化周期為23.5個(gè)月。綜合來(lái)看，板塊當(dāng)前處于市場(chǎng)調(diào)整周期，在售項(xiàng)目均價(jià)區(qū)間集中在29774-32000元/㎡，改善類(lèi)產(chǎn)品供給充足，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)特征明顯，流速較低，雖然庫(kù)存壓力小，但去化周期較長(zhǎng)，后續(xù)項(xiàng)目去化難度相對(duì)較高。

總的來(lái)說(shuō)，南京江北新區(qū) 2026G03 地塊依托地鐵與新區(qū)規(guī)劃，2026-2029 年價(jià)值預(yù)期積極向上，適合長(zhǎng)持投資者關(guān)注。低容積率設(shè)計(jì)定位別墅或低密洋房，結(jié)合江北新區(qū)科學(xué)城定位，將強(qiáng)化區(qū)域宜居屬性。

上述研究成果由克而瑞南京分析師喬俊杰，通過(guò)人機(jī)協(xié)作綜合使用克而瑞·決策專(zhuān)家的AI文章、AI報(bào)告、數(shù)據(jù)分析功能撰寫(xiě)。

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