典型案例:承租人在房屋設(shè)立抵押權(quán)前已經(jīng)占有使用的,有權(quán)申請(qǐng)排除強(qiáng)制執(zhí)行

作者：唐青林 李舒 趙佳星 (北京云亭律師事務(wù)所*)

閱讀提示：本案系人民法院案例庫(kù)典型案例。在本案中，人民法院明確承租人提起執(zhí)行異議之訴的處理規(guī)則，值得關(guān)注！

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裁判要旨

承租人在房屋設(shè)立抵押權(quán)之前已經(jīng)占有使用的，有權(quán)申請(qǐng)排除租賃物的強(qiáng)制執(zhí)行。

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案情簡(jiǎn)介

一、云溪支行申請(qǐng)執(zhí)行云南某投資有限公司、黃甲、王某、黃某借款合同糾紛一案由昆明中院立案執(zhí)行，執(zhí)行依據(jù)為（2021）云01民初1480號(hào)民事調(diào)解書(shū)，執(zhí)行案號(hào)為(2021)云01執(zhí)625號(hào)。

二、昆明中院向昆明市不動(dòng)產(chǎn)登記中心發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)，查封被執(zhí)行人黃某名下的房產(chǎn)，即本案爭(zhēng)議的昆明市五華區(qū)某地3組團(tuán)C幢1-6層房產(chǎn)。昆明中院發(fā)出《公告》，責(zé)令被執(zhí)行人黃某、實(shí)際占用人于本公告張貼之日起十日內(nèi)遷出上述房產(chǎn)。

三、昆明中院向王甲發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)，凍結(jié)王甲應(yīng)付給被執(zhí)行人黃某的租金，待租金具備支付條件時(shí)，將租金足額匯至昆明中院賬戶(hù)。王甲已將租金90萬(wàn)元支付至昆明中院。

四、昆明中院于2022年3月30日發(fā)出公告，責(zé)令被執(zhí)行人黃某及相關(guān)承租人遷出上述爭(zhēng)議房產(chǎn)。王乙、王甲向昆明中院提出異議，請(qǐng)求在租賃期內(nèi)阻止向受讓人移交案涉房屋。

五、昆明中院作出（2022）云01執(zhí)異903號(hào)執(zhí)行裁定書(shū)，裁定：中止對(duì)昆明中院查封的被執(zhí)行人黃某名下位于昆明市五華區(qū)某地3組團(tuán)C幢1-6層房產(chǎn)在租賃期限內(nèi)的騰房執(zhí)行。

六、云溪支行不服，遂提出本案訴訟。

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裁判要點(diǎn)

根據(jù)人民法院生效法律文書(shū)，歸納裁判要點(diǎn)如下：

1.申請(qǐng)執(zhí)行人以其享有抵押權(quán)為由，主張解除租賃人對(duì)房屋的占有使用的，人民法院應(yīng)當(dāng)對(duì)抵押權(quán)人、租賃權(quán)人各自享有的權(quán)利性質(zhì)、取得權(quán)利時(shí)間的先后、有無(wú)過(guò)錯(cuò)等因素進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查，作出綜合判斷。

2.成立在抵押權(quán)之前，并已占有使用的租賃權(quán)可以排除移交租賃物的強(qiáng)制執(zhí)行。

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實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)總結(jié)

北京云亭律師事務(wù)所唐青林律師、李舒律師的專(zhuān)業(yè)律師團(tuán)隊(duì)辦理和分析過(guò)大量本文涉及的法律問(wèn)題，有豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。大量辦案同時(shí)還總結(jié)辦案經(jīng)驗(yàn)出版了《云亭法律實(shí)務(wù)書(shū)系》，本文摘自該書(shū)系。該書(shū)系的作者全部是北京云亭律師事務(wù)所戰(zhàn)斗在第一線(xiàn)的專(zhuān)業(yè)律師，具有深厚理論功底和豐富實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。該書(shū)系的選題和寫(xiě)作體例，均以實(shí)際發(fā)生的案例分析為主，力圖從實(shí)踐需要出發(fā)，為實(shí)踐中經(jīng)常遇到的疑難復(fù)雜法律問(wèn)題，尋求最直接的解決方案。

前事不忘，后事之師。為避免未來(lái)發(fā)生類(lèi)似訴訟，提出如下建議：

1.在以房屋辦理抵押權(quán)時(shí)，注意通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)走訪等方式核實(shí)該房屋是否被出租；

2.辦理抵押權(quán)登記時(shí)，在不動(dòng)產(chǎn)登記簿中備注“禁止抵押人擅自出租”，增強(qiáng)公示效力。

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相關(guān)法律規(guī)定

法律法規(guī)

《中華人民共和國(guó)民法典》

第四百零五條　抵押權(quán)設(shè)立前，抵押財(cái)產(chǎn)已經(jīng)出租并轉(zhuǎn)移占有的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。

法律法規(guī)

《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》

第三十一條　承租人請(qǐng)求在租賃期內(nèi)阻止向受讓人移交占有被執(zhí)行的不動(dòng)產(chǎn)，在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面租賃合同并占有使用該不動(dòng)產(chǎn)的，人民法院應(yīng)予支持。

承租人與被執(zhí)行人惡意串通，以明顯不合理的低價(jià)承租被執(zhí)行的不動(dòng)產(chǎn)或者偽造交付租金證據(jù)的，對(duì)其提出的阻止移交占有的請(qǐng)求，人民法院不予支持。

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法院判決

法院生效裁判認(rèn)為，當(dāng)事人爭(zhēng)議的焦點(diǎn)：云溪支行主張對(duì)案涉房屋不帶租強(qiáng)制執(zhí)行是否應(yīng)予支持。

本案系王乙、王甲以其系執(zhí)行標(biāo)的的合法承租人為由，向昆明中院提起執(zhí)行異議，昆明中院支持王乙、王甲請(qǐng)求后，引發(fā)了云溪支行提出本案執(zhí)行異議之訴?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民法典〉時(shí)間效力的若干規(guī)定》第二條規(guī)定，《中華人民共和國(guó)民法典》施行前的法律事實(shí)引起的民事糾紛案件，當(dāng)時(shí)的法律、司法解釋有規(guī)定的，適用當(dāng)時(shí)的法律、司法解釋的規(guī)定。本案訴爭(zhēng)事實(shí)發(fā)生在《中華人民共和國(guó)民法典》施行前，故應(yīng)當(dāng)適用當(dāng)時(shí)的法律、司法解釋的規(guī)定。昆明中院（2022）云01執(zhí)異903號(hào)執(zhí)行裁定依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》）第三十一條作出中止對(duì)案涉房屋在租賃期限內(nèi)的騰房執(zhí)行?！秷?zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》作為執(zhí)行程序中規(guī)范執(zhí)行異議和復(fù)議案件的司法解釋適用于執(zhí)行程序，但基于執(zhí)行異議之訴與執(zhí)行程序之間的連續(xù)性和共通性，執(zhí)行異議之訴可以參照適用《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》的相關(guān)規(guī)定，對(duì)案外人享有的民事權(quán)益是否足以排除強(qiáng)制執(zhí)行進(jìn)行審查認(rèn)定。具體到本案，《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第三十一條適用于排除一般債權(quán)的不帶租的強(qiáng)制執(zhí)行情形，而云溪支行以其享有案涉房屋抵押權(quán)為由，主張解除王乙、王甲對(duì)案涉房屋的占有使用，案件情形已超出《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第三十一條規(guī)定的范圍。因此，處理本案爭(zhēng)議，除參照《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》外，還應(yīng)當(dāng)結(jié)合相關(guān)法律及司法解釋的規(guī)定，對(duì)云溪支行和王乙、王甲各自享有的權(quán)利性質(zhì)、取得權(quán)利時(shí)間的先后、有無(wú)過(guò)錯(cuò)等因素進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查，作出綜合判斷。

其一，云溪支行和王乙、王甲對(duì)案涉房屋享有的權(quán)利。關(guān)于云溪支行的抵押權(quán)，根據(jù)已查明的事實(shí)，2019年10月21日，云溪支行與云南某投資有限公司簽訂《流動(dòng)資金借款合同》，與黃某簽訂《抵押合同》，約定借款5899萬(wàn)元用于借新還舊，借款期限1年，自2019年10月21日至2020年10月21日，黃某用案涉房屋提供抵押擔(dān)保，2019年10月28日辦理了抵押登記。案涉執(zhí)行案件依據(jù)是（2021）云01民初1480號(hào)民事調(diào)解書(shū)，該調(diào)解書(shū)中涉及的抵押權(quán)設(shè)定的時(shí)間為2019年10月28日。故云溪支行系案涉房屋的抵押權(quán)人，享有抵押物拍賣(mài)后的優(yōu)先受償權(quán)。關(guān)于王乙、王甲的租賃權(quán)，根據(jù)已查明的事實(shí)，2018年12月25日，王乙與黃某簽訂案涉《房屋租賃合同》，約定承租方、用途、租期等內(nèi)容，沒(méi)有證據(jù)證明其二人屬于惡意串通，再結(jié)合后續(xù)租賃事宜的調(diào)整，以及相關(guān)公司設(shè)立及股東持股情況，王乙、王甲系案涉房屋的租賃權(quán)人?！吨腥A人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百九十條規(guī)定，訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已經(jīng)出租的，原租賃關(guān)系不受抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已經(jīng)登記的抵押權(quán)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》第六十五條規(guī)定，抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對(duì)抵押物的受讓人繼續(xù)有效。該解釋第六十六條規(guī)定，抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力。根據(jù)上述法律規(guī)定，本案所涉租賃權(quán)和抵押權(quán)的設(shè)立時(shí)間均在查封之前，則王乙、王甲租賃權(quán)的設(shè)立時(shí)間以及案涉房屋合法占有使用時(shí)間與云溪支行抵押權(quán)登記設(shè)立的時(shí)間孰先孰后是本案評(píng)判的關(guān)鍵所在。

其二，云溪支行抵押權(quán)和王乙、王甲租賃權(quán)涉及的時(shí)間。首先，云溪支行主張王乙、王甲租賃權(quán)設(shè)立的時(shí)間應(yīng)以2019年11月27日王甲與黃某簽訂的《房屋租賃合同》為準(zhǔn)，該份合同不應(yīng)被認(rèn)定為2018年12月25日王乙與黃某簽訂《房屋租賃合同》的補(bǔ)充。對(duì)此，法院認(rèn)為，王乙、王甲雖然與黃某簽訂了兩份租賃合同，但在2019年9月28日王乙與黃某簽訂的《備忘錄》中已經(jīng)明確“新租賃合同是原租賃合同的延續(xù)”。結(jié)合兩份租賃合同在交易目的上具有一致性，各方當(dāng)事人按照兩份租賃合同履行的實(shí)際情況，根據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則和交易慣例，一審法院認(rèn)定2019年11月27日租賃合同為2018年12月25日租賃合同的補(bǔ)充并無(wú)不當(dāng)。云溪支行還主張2018年12月25日王乙與黃某簽訂案涉《房屋租賃合同》時(shí)，云溪支行前手貸款的抵押權(quán)依然合法存續(xù)，可以認(rèn)定租賃權(quán)的設(shè)定在抵押權(quán)之后。對(duì)此，法院認(rèn)為，根據(jù)（2021）云01民初1480號(hào)民事調(diào)解書(shū)，云溪支行抵押權(quán)設(shè)立于2019年10月28日，案涉租賃權(quán)設(shè)定于抵押權(quán)之前。其次，云溪支行主張2019年11月6日之前，案涉房屋未被王乙、王甲占有。對(duì)此，法院認(rèn)為，本案不能僅以某中醫(yī)館與黃某簽訂租賃合同中約定的租賃時(shí)間來(lái)認(rèn)定王乙、王甲占有使用案涉房屋的時(shí)間，還應(yīng)當(dāng)根據(jù)某中醫(yī)館搬遷、案涉房屋交付及裝修等情況綜合判斷。從已查明的事實(shí)來(lái)看，2019年6月30日，黃某與王乙簽訂《房屋交付單》，約定案涉房屋4-6層自移交后即入場(chǎng)拆除裝修。2019年5月22日，王乙與上海某商業(yè)管理（集團(tuán)）股份有限公司簽訂《商業(yè)特許經(jīng)營(yíng)合同》，就案涉房屋特許授權(quán)設(shè)立昆明翠湖某酒店簽訂協(xié)議，王乙支付加盟費(fèi)、工程配額費(fèi)。2019年7月1日，王乙與云南某裝飾工程有限公司簽訂《裝修拆除合同》，以上事實(shí)足以證明某中醫(yī)館早在2019年11月6日前就不再使用案涉房屋的情況，王乙、王甲已在2019年10月28日前占有使用案涉房屋。

其三，從公平合理、節(jié)約資源的角度看，本案應(yīng)當(dāng)公平分配數(shù)個(gè)合同中相對(duì)人的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任承擔(dān)?，F(xiàn)有證據(jù)不能證明王乙、王甲對(duì)案涉房屋的承租權(quán)取得存在過(guò)錯(cuò)，王乙、王甲已對(duì)案涉房屋實(shí)際控制，形成了占有的事實(shí)，案涉房屋用作酒店經(jīng)營(yíng)，前期投入較多，且王乙、王甲已按照相關(guān)要求將應(yīng)支付的租金轉(zhuǎn)入人民法院指定賬戶(hù)中。本案租賃合同繼續(xù)履行，則案涉房屋的受讓人可以獲得相應(yīng)的租金。

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案件來(lái)源

昆明某銀行云溪支行訴王甲、王乙申請(qǐng)執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴案[云南省高級(jí)人民法院(2023)云民終字600號(hào)]

*此處北京云亭律師事務(wù)所，為作者完成文章寫(xiě)作時(shí)所在工作單位。

作者唐青林律師簡(jiǎn)介

唐青林律師，北京云亭律師事務(wù)所創(chuàng)始合伙人、主任。中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院民商法法學(xué)碩士。1999年考取律師資格，先后在農(nóng)業(yè)部和律師事務(wù)所工作，至今從事法律服務(wù)長(zhǎng)達(dá)26年。在公司法和商業(yè)秘密法律領(lǐng)域，唐青林律師已身經(jīng)百戰(zhàn)，為近百個(gè)疑難復(fù)雜訴訟案例和非訴訟項(xiàng)目提供過(guò)各種形式的法律服務(wù)，積累了大量訴訟經(jīng)驗(yàn)和勝訴案例，是該領(lǐng)域活躍的知名專(zhuān)家型律師。唐青林律師在公司法領(lǐng)域出版10余部實(shí)務(wù)著作、在商業(yè)秘密領(lǐng)域出版3部法律實(shí)務(wù)著作。唐青林律師的社會(huì)兼職包括：擔(dān)任最高人民法院訴訟服務(wù)志愿專(zhuān)家（2018-2023）（2023-2028）；北京市律師協(xié)會(huì)公司法專(zhuān)業(yè)委員會(huì)副主任；北京大學(xué)國(guó)際知識(shí)產(chǎn)權(quán)研究中心研究員；中國(guó)知識(shí)產(chǎn)權(quán)研究會(huì)知識(shí)產(chǎn)權(quán)與科技金融專(zhuān)業(yè)委員會(huì)副主任；北京外國(guó)語(yǔ)大學(xué)法學(xué)院研究生校外導(dǎo)師。

歡迎和作者聯(lián)系討論關(guān)于本文章所涉及的相關(guān)法律實(shí)務(wù)問(wèn)題。

作者聯(lián)系方式：

唐青林 主任、律師

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