來源：市場(chǎng)資訊

（來源：樓市經(jīng)典）

今天我們來聊聊開年后的上海樓市，一系列明確的數(shù)據(jù)和市場(chǎng)跡象顯示，這個(gè)春天，樓市的“小陽春”行情比預(yù)期來得更實(shí)在、也更熱烈。

01.

新房市場(chǎng)

從“冰點(diǎn)掙扎”到“普遍回暖”

就在農(nóng)歷春節(jié)前的1、2月份，上海新房市場(chǎng)還是一片愁云慘淡。整整兩個(gè)月，僅有6個(gè)樓盤認(rèn)購(gòu)率突破100%，認(rèn)購(gòu)率能超過50%的已是“優(yōu)等生”，大量項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)率不足30%，遠(yuǎn)郊板塊的項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)率甚至低至個(gè)位數(shù)。

購(gòu)房者普遍持幣觀望，市場(chǎng)彌漫著“怕買在山頂”的猶豫情緒。

然而，春節(jié)過后，尤其是“225新政”等政策效應(yīng)釋放以來，新房市場(chǎng)的溫度顯著回升。變化的核心指標(biāo)，就是新房認(rèn)購(gòu)率的集體抬升。

首先，熱點(diǎn)核心區(qū)域的豪宅項(xiàng)目表現(xiàn)依然搶眼。

例如，徐匯濱江的“安瀾上?！倍雾?xiàng)目認(rèn)購(gòu)率達(dá)到118%

虹口北外灘的“潮鳴外灘”首批次項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)率達(dá)到100%

浦東世博的“澐啟濱江”四批次認(rèn)購(gòu)率達(dá)142%

楊浦新江灣的“保利珺園”認(rèn)購(gòu)率達(dá)125%

這些數(shù)據(jù)表明，頂層的購(gòu)買力與信心正在回流，成為市場(chǎng)復(fù)蘇的“領(lǐng)頭羊”。

更值得關(guān)注的是，回暖的信號(hào)并非僅限于“頂流”。一些地段并非絕對(duì)核心、但品質(zhì)和定價(jià)合理的項(xiàng)目，認(rèn)購(gòu)率也普遍站上高位。

例如，嘉定南翔的“時(shí)代雲(yún)境”認(rèn)購(gòu)率達(dá)92%，楊浦平?jīng)龅摹氨＠鉃╆住倍握J(rèn)購(gòu)率達(dá)122%。

從年前的“個(gè)位數(shù)認(rèn)購(gòu)率”到如今動(dòng)輒破百或接近翻倍，這種反轉(zhuǎn)有力地證明了，新房市場(chǎng)的企穩(wěn)已基本沒有懸念。

盡管區(qū)域分化依然存在，但“90%以上”的認(rèn)購(gòu)率在非核心板塊的出現(xiàn)，說明真實(shí)的自住和改善性需求正在被有效激發(fā)，市場(chǎng)正在從“冰點(diǎn)”中走出來。

02.

二手房市場(chǎng)

成交量沖擊關(guān)鍵閾值，信心重建進(jìn)行時(shí)

如果說新房認(rèn)購(gòu)率是“熱度”的前瞻指標(biāo)，那么二手房成交量就是“成色”的驗(yàn)證指標(biāo)。當(dāng)前，上海二手房市場(chǎng)的活躍度，正朝著一個(gè)標(biāo)志性的關(guān)口發(fā)起沖擊。

根據(jù)“網(wǎng)上房地產(chǎn)”的數(shù)據(jù)，截至3月22日，本月全市二手房成交量已達(dá)21443套，日均成交接近千套。 按照這個(gè)速度，今年3月的總成交量極有可能突破3萬套大關(guān)。在上海房地產(chǎn)行業(yè)，月成交2萬套被視為“榮枯線”，而突破3萬套則意味著市場(chǎng)進(jìn)入明顯活躍區(qū)間。

上一次單月成交破3萬套，還要追溯到2021年初的上一輪牛市尾聲。此后，市場(chǎng)經(jīng)歷了長(zhǎng)達(dá)數(shù)年的調(diào)整期。

市場(chǎng)熱度是實(shí)實(shí)在在的：3月9日至15日那一周，二手房成交量高達(dá)7233套，創(chuàng)下自2021年以來的周度新高；周末單日網(wǎng)簽量多次突破1400套，即使是工作日，3月20日也突破了1000套。相比2024、2025年同期，今年的成交“成色”顯著超越。

上海中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦指出，若能超越去年同期的成交數(shù)據(jù)，樓市的信心將得到有效重建，這是當(dāng)前市場(chǎng)修復(fù)的關(guān)鍵所在。

交易放量的同時(shí)，價(jià)格端也傳來了積極信號(hào)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局3月16日發(fā)布的數(shù)據(jù)，2026年2月，上海二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.2%，成為70個(gè)大中城市中唯二上漲的城市之一，終結(jié)了連續(xù)9個(gè)月的環(huán)比下跌。

雖然市場(chǎng)上尚未出現(xiàn)大規(guī)模、普遍性的價(jià)格上漲，但賣方的心態(tài)已發(fā)生微妙變化：議價(jià)空間明顯收窄，部分前期低價(jià)房源被快速消耗，少數(shù)房東的“跳價(jià)”行為開始零星出現(xiàn)。這些細(xì)節(jié)都印證了市場(chǎng)情緒正在從極度悲觀轉(zhuǎn)向謹(jǐn)慎樂觀。

03.

多信號(hào)匯聚

樓市步入階段性上揚(yáng)通道

綜合新房與二手房市場(chǎng)的表現(xiàn)，我們不難梳理出當(dāng)前上海樓市的一條清晰脈絡(luò)：

核心指標(biāo)回暖：新房認(rèn)購(gòu)率從“普遍不及格”回升至“普遍達(dá)標(biāo)甚至超額”；二手房成交量從低位攀升，正向“3萬套”的活躍區(qū)間沖刺。

價(jià)格預(yù)期企穩(wěn)：新房市場(chǎng)部分項(xiàng)目收回折扣，二手房?jī)r(jià)格環(huán)比止跌回升，賣方議價(jià)空間縮小，價(jià)格底部得到確認(rèn)。

信心逐漸修復(fù)：無論是頂豪買家的回歸，還是自住改善客戶的入市，都顯示購(gòu)房者的觀望情緒正在被打破，市場(chǎng)信心進(jìn)入重建過程。

因此，我們可以得出一個(gè)相對(duì)確定的結(jié)論：

在政策松綁與傳統(tǒng)“金三銀四”旺季的雙重作用下，上海樓市已經(jīng)走出了此前的深度低迷，目前正處于一個(gè)階段性的上揚(yáng)通道之中。

豪宅惜售、新房折扣回收、二手房量?jī)r(jià)齊穩(wěn)，這些信號(hào)共同構(gòu)成了本輪“小陽春”的堅(jiān)實(shí)底色。

當(dāng)然，市場(chǎng)的全面復(fù)蘇并非一蹴而就。未來的關(guān)鍵看點(diǎn)在于：這波行情能否延續(xù)？4、5月份的成交量能否維持在活躍區(qū)間？

房?jī)r(jià)能否實(shí)現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)定而非短期反彈？這些將是觀察本輪市場(chǎng)回暖“成色”與“耐力”的下一階段命題。

但無論如何，2026年開春的這波暖意，已經(jīng)為市場(chǎng)注入了久違的活力與希望。市場(chǎng)的齒輪，終于又開始向著積極的方向轉(zhuǎn)動(dòng)了。