3月26日，越秀服務(wù)發(fā)布2025年度業(yè)績。財報數(shù)據(jù)顯示，越秀服務(wù)2025年全年總收入為39.02億元(人民幣，下同)，同比微增0.9%，在管面積同比增長6.0%，面積增速快于收入增長，人員成本、園藝與保潔支出、銷貨成本等方面的支出快速增長，導(dǎo)致公司毛利率同比下降8.5個百分點，至14.8%，歸母凈利潤同比下降22.5%，至約2.74 億元，整體上呈現(xiàn)營收微增、利潤大幅下滑、毛利率顯著收縮的特征。

不過在受行業(yè)整體承壓等因素影響導(dǎo)致盈利能力下滑的同時，越秀服務(wù)在財務(wù)方面仍然保持了穩(wěn)健。截至2025年底，越秀服務(wù)持有現(xiàn)金及等價物/定期存款47.91 億元，同比增加約2億元，在行業(yè)內(nèi)處于領(lǐng)先團隊。2025年在管物業(yè)的物業(yè)費整體收繳率為91.8%，報告期內(nèi)市場拓展項目當(dāng)期收繳率為94%。

越秀服務(wù)非執(zhí)行董事兼董事會主席 - 江國雄先生（左二）、執(zhí)行董事兼行政總裁 - 王建輝先生（右二）、執(zhí)行董事兼常務(wù)副總裁 - 張成皓先生（左一）、財務(wù)總監(jiān) - 李慧婷女士（右一）

越秀服務(wù)董事會宣布末期股息每股0.03元，連同中期股息，2025年全年派息總額為每股0.11元，全年派息率為60%，按當(dāng)下股價計算，股息率達到7%左右，ROE約7.8%。

越秀服務(wù)2025年收入結(jié)構(gòu)

01

房地產(chǎn)行業(yè)的下行壓力向物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域傳導(dǎo)，物業(yè)企業(yè)盈利能力普遍下滑是目前行業(yè)內(nèi)最被關(guān)注的問題，同時也在加劇物業(yè)企業(yè)運營風(fēng)險。

在業(yè)績發(fā)布會上，越秀服務(wù)財務(wù)總監(jiān)李慧婷表示，去年越秀服務(wù)基礎(chǔ)物管的毛利率降低至11.3%，毛利率同比下降3.7個百分點，主要原因是受到廣州市最低工資標準上調(diào)的政策的影響，導(dǎo)致人工成本出現(xiàn)剛性增長；

非業(yè)主增值服務(wù)毛利率下降到了10%（同比降幅12.2%），主要是由于房地產(chǎn)行業(yè)處于一個深度調(diào)整期，高毛利的業(yè)務(wù)、增值服務(wù)有所縮減，業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)的變化影響了非業(yè)主增值服務(wù)的毛利率水平；社區(qū)增值服務(wù)的毛利率降至19.1%，主要是因為公司精裝業(yè)務(wù)基本上已經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)完畢，這類高毛利的增值業(yè)務(wù)的收入減少，拉低了利潤；商業(yè)業(yè)務(wù)方面，由于整個經(jīng)濟環(huán)境承壓，公司加大了品質(zhì)提升和招商專項的投入，成本升高導(dǎo)致毛利率下降。

從財報數(shù)據(jù)來看，越秀服務(wù)主要板塊的運營成本有所抬升，均出現(xiàn)盈利能力承壓的情況。

其中，幾項主要成本情況：2025年，越秀服務(wù)雇員福利開支為約7.08元（上一年度：6.87億元），同比增長2.9%；

外包人員的成本增長更為明顯，全年支出為3.04億元元，同比增長33.2%；

園藝與保潔支出為約7億元（上一年度：5.28億元），同比增長32.6%，主要因業(yè)務(wù)規(guī)模擴大；

銷貨成本為3.14億元（上一年度：2.26億元），隨生活服務(wù)業(yè)務(wù)增長，同比增長38.7%。

越秀服務(wù)各業(yè)務(wù)板塊毛利率情況

越秀服務(wù)管理層表示，公司預(yù)判受到上游房地產(chǎn)行業(yè)的影響，物業(yè)企業(yè)的毛利率還將處于深度調(diào)整期。公司將從三個方面進行降本增效，一是積極拓展非住賽道業(yè)務(wù)，因為非住項目的付費主體信用比較強，整體收繳率相對穩(wěn)定，通過拓展非住項目可以優(yōu)化公司的業(yè)務(wù)機構(gòu)；第二，在增值業(yè)務(wù)方面，公司會向運營方向做一個轉(zhuǎn)型，特別是在智能家居、能源能源管理方面，針對這些高壁壘的新業(yè)務(wù)做積極的孵化與拓展；第三是通過科技賦能去提升人效，做更精細化的成本管控，去對沖基礎(chǔ)基本公資和社保公積金每年調(diào)整對人工成本剛性上漲的壓力。

實際上，2025年越秀服務(wù)在新拓展項目中已經(jīng)向非住業(yè)務(wù)傾斜，報告期內(nèi)非住業(yè)務(wù)占當(dāng)年市場拓展合同額的87%，銀行、高校、TOD、公建等業(yè)態(tài)成為重點拓展目標。

越秀服務(wù)管理層同時提醒，正在調(diào)整社區(qū)增值服務(wù)的業(yè)務(wù)布局，可能會對業(yè)績造成一定的波動。

02

截至2025年12月31日，越秀服務(wù)在管面積為7350萬平方米，同比增長6.0%，集團合約面積為9000萬平方米，同比增長1.4%。

其中，來自第三方的項目占比持續(xù)增長，說明越秀服務(wù)的獨立性在增強。

越秀服務(wù)關(guān)聯(lián)方付費占比

按物業(yè)屬性劃分，越秀服務(wù)的管理面積中，住宅占比63%，TOD占比15%，商業(yè)與產(chǎn)業(yè)園占比17%，公建占比約5%

按地域劃分，大灣區(qū)占比62%，中西部占比16%，華東和北方占比約11%。

2025年底，越秀服務(wù)在管項目達到465個，比2024年增長28個。

越秀服務(wù)業(yè)務(wù)的區(qū)域分布情況

越秀服務(wù)非執(zhí)行董事兼董事會主席江國雄表示，2025年物業(yè)管理行業(yè)已經(jīng)邁入以存量競爭、品質(zhì)為王、精益運營為特征的行業(yè)發(fā)展新階段，面對變局，越秀服務(wù)以深化精益管理與組織變革為抓手，2025年升級了服務(wù)品質(zhì)，夯實滿意基石，迭代了四級服務(wù)體系，按服務(wù)等級動態(tài)匹配人效模型，精準響應(yīng)客戶的多元化需求。

江國雄透露，公司今年的戰(zhàn)略是“聚焦”，一是聚焦深耕戰(zhàn)略城市，做深做透；二是聚焦非住業(yè)態(tài)，圍繞商學(xué)院、大型公建、大交通三大戰(zhàn)略賽道，強化細分賽道拓展。目前，公司管理層已經(jīng)設(shè)定了12個核心城市，大灣區(qū)、長三角、以及北京、天津等高能級城市，通過深耕筑牢基本盤。

在積極拓展新項目的同時，越秀服務(wù)也在用“退”的策略應(yīng)對“收繳率持續(xù)下降”的行業(yè)共同難題。

財報數(shù)據(jù)顯示，2025年，越秀服務(wù)合共退出在管面積6.5百萬平方米。這一原因也是導(dǎo)致管理規(guī)模增速下降的主要因素。當(dāng)年新增合約建筑面積9.8百萬平方米，被退出項目抵消了大半增長。

江國雄透露，越秀服務(wù)還將從三個方面應(yīng)對物業(yè)費收繳率下降，一是通過服務(wù)品質(zhì)的保持、數(shù)字化賦能等方式，提升客戶滿意度，拉升客戶的繳費意愿；二是推廣更便捷的繳費渠道，推廣預(yù)繳存、積分抵物業(yè)費等活動；三是加強對外拓項目的賬期管理，預(yù)期繳費超過兩個合同期的項目將啟動退場檢視。

據(jù)越秀服務(wù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，其在管面積中約92%的項目是位于一二線城市，2025年住宅物業(yè)費平均價格為2.9元/平米/月，同比2024年上漲約0.1元。新交付住宅項目2025年的平均價格為3.88元/平米/月。