招商蛇口去年發(fā)生了好多人事變動(dòng)，原來(lái)一個(gè)鍋里掄勺的兄弟有了新領(lǐng)導(dǎo)崗位。

論感情，肯定兄弟情在；論工作，以后在大家庭里還要碰頭。

新官不理舊賬這個(gè)理，在招商蛇口就不靈了。

但怎么個(gè)理法，就變得微妙起來(lái)，既要尊重前任領(lǐng)導(dǎo)，又要含蓄地大有作為。

所以，從招商蛇口2025財(cái)報(bào)視角看做人，就顯得意味深長(zhǎng)。

1.虧多少是學(xué)問(wèn)

凈利潤(rùn)是評(píng)價(jià)前任工作成績(jī)的核心財(cái)務(wù)指標(biāo)之一。

不好意思，去年招商蛇口的凈利潤(rùn)下降74.65%，這個(gè)指標(biāo)放誰(shuí)身上都不好受。

要知道前三個(gè)季度都是賺的，就是最后一個(gè)季度是虧損，然后全年虧損。

但是，虧損多少就有學(xué)問(wèn)了。

虧少了，明年自己抱著背著一樣沉；

虧多了，前任和現(xiàn)任臉上都掛不住。

這就是財(cái)務(wù)魔術(shù)的魅力。

所以有了投資收益5.79億。這其實(shí)是內(nèi)部的一樁買賣。

交易事實(shí)不重要，重要的5.79億占到凈利潤(rùn)總額的42.49%，快占到凈利潤(rùn)的一半。

東邊漏，西邊補(bǔ)。你看，我還是努力在幫你的。

財(cái)務(wù)大洗澡時(shí)，洗到差不多時(shí)，里子面子都有了。

2.舊賬新賬一起理

營(yíng)業(yè)收入也下降了，降了13.53%，有零有整，感覺很真實(shí)。

上市公司財(cái)報(bào)會(huì)遵守會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，但也有騰挪空間。

明規(guī)則是業(yè)主收了房，才能算營(yíng)收。

那么，收了房后，算不算營(yíng)收，就是上市公司說(shuō)了算。

還有一個(gè)因素，即營(yíng)業(yè)收入是要看當(dāng)年的銷售額，燙平經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)。

我們來(lái)看看招商蛇口2025的銷售規(guī)模是多少？

約是1960億

說(shuō)老實(shí)話，當(dāng)年賣了1960億，結(jié)轉(zhuǎn)1547億，結(jié)轉(zhuǎn)倒也實(shí)在。

不過(guò)，我們還要再看另外一個(gè)指標(biāo)：叫銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金。

其實(shí)它就是這一年賣房的現(xiàn)金流入。

2025年，招商蛇口賣房賣了多少現(xiàn)金出來(lái)？約是

我們?cè)侔堰@組數(shù)據(jù)拉出來(lái)：

招商蛇口去年賣房1960億，收到現(xiàn)金1376億，結(jié)轉(zhuǎn)1547億。

這里面就個(gè)小秘密：去年如果結(jié)轉(zhuǎn)多，今年就會(huì)結(jié)轉(zhuǎn)少。

結(jié)轉(zhuǎn)多少也是學(xué)問(wèn)。而且，今年收到現(xiàn)金1376億，2026年就能過(guò)個(gè)好年。

從賣房到收房，至少需要兩年多時(shí)間。今年結(jié)轉(zhuǎn)的，是去年和前年的賣房收入。

你從數(shù)據(jù)上看，1547億明顯是提前留了富裕，但今年也不會(huì)太難看。

這就是做人——新官既理舊賬，也要理新賬。

3.存貨是個(gè)謎，也是人心

財(cái)報(bào)上通常會(huì)有存貨會(huì)計(jì)科目。

但是此存貨非彼存貨。

什么意思呢？

只是不要忘了，會(huì)計(jì)科目上還有一個(gè)叫借款費(fèi)用資本化。

它其實(shí)不是存貨，是開發(fā)商借的錢，放在庫(kù)存頭上。

所以，要減除掉這一筆。

還是以招商蛇口為例。2025年底的存貨約是3623億（不算投資性房地產(chǎn)）。

2025年，招商蛇口的借款費(fèi)用資本化約是

137億。

也就是說(shuō)，前面的庫(kù)存是3623億中，要減掉137億，3486億才是招商真正的庫(kù)存。

這里面同樣有一個(gè)小秘密，借款費(fèi)用資本化是多是少，雖然有會(huì)計(jì)準(zhǔn)則約束，往往也是可以調(diào)整的，調(diào)多點(diǎn)調(diào)少點(diǎn)就憑你一張嘴。

招商蛇口的費(fèi)用資本化只有137億，其實(shí)可以更少點(diǎn)，或更多點(diǎn)。

你說(shuō)減一半也成。習(xí)慣也可以改嘛。

我感覺是減少了，放大了庫(kù)存。

放大庫(kù)存的好處是，增加了表面上的工作難度——這攤活很難干呀！

財(cái)報(bào)雖然不說(shuō)話，但數(shù)字也會(huì)說(shuō)話，是不是很有意思！

它教會(huì)我們很多做人的道理，特別是當(dāng)上大領(lǐng)導(dǎo)后的領(lǐng)導(dǎo)交接藝術(shù)。銷冠100

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