文/廣州進(jìn)深 嚴(yán)明會(huì)

在廣州天河智慧城這個(gè)地方做改善產(chǎn)品，本就是一場(chǎng)豪賭。

如果沒(méi)賭贏怎么辦，那就重新來(lái)過(guò)！

最近，板塊內(nèi)的廣州城投·天禧大動(dòng)干戈，對(duì)自身總平圖來(lái)了一次大換血。

01

此次調(diào)整，主要涉及項(xiàng)目二期產(chǎn)品，一期沒(méi)什么變化。

調(diào)整內(nèi)容主要包括：

1、住宅樓減少一棟。從原來(lái)的六棟住宅樓變成了五棟。

2、板樓變塔樓。小區(qū)中間位置原本有兩棟主打改善的板樓，如今卻全部改成了塔樓。

3、鄰居變多了。按照原來(lái)的規(guī)劃，2#、3#兩棟板樓為一層兩戶，1#、4#、5#棟塔樓為一層三戶，只有6#塔樓偏剛需，為一層四戶。

而調(diào)規(guī)后，1#、5#變成一層六戶，2#、3#、4#變成一層五戶，戶數(shù)大幅增加，剛需得不能再剛需了。

4、樓棟層數(shù)變化。以前有兩棟樓是29層，兩棟31層，兩棟32層?，F(xiàn)在只有一棟是31層，其余全為32層。

5、中央園林變小了。小區(qū)住宅樓原來(lái)是圍合式布局，中央有大片的園林綠地，如今改成了全塔樓后，占了一部分中央園林的空間，綠地變得更加分散。

此外，居民健身場(chǎng)所、住宅出入口、垃圾站等所在位置也均有調(diào)整。

很顯然，廣州城投·天禧將二期從一個(gè)以改善為主的產(chǎn)品，完全改成了剛需產(chǎn)品。

02

實(shí)話說(shuō)，項(xiàng)目當(dāng)年剛出規(guī)劃圖的時(shí)候，進(jìn)深君就為它捏了一把汗。

放棄剛需、剛改的安全區(qū)間，一頭扎進(jìn)改善賽道，產(chǎn)品主打建面約105-180㎡戶型。

這個(gè)選擇太有勇氣，但也過(guò)于自信了。

廣州城投想在天河智慧城這個(gè)剛需盤扎堆的板塊，做差異化產(chǎn)品，以實(shí)現(xiàn)錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)。

順便拉升板塊的整體level，為項(xiàng)目定價(jià)奠定改善基調(diào)。

這一戰(zhàn)略方向本身并無(wú)不妥。

但很可惜的是，天河智慧城還是缺了點(diǎn)改善的底色，在很多人印象里，一提到在智慧城買房，就是倆字：

剛需。

也因此，廣州城投·天禧2024年開(kāi)盤時(shí)，并未掀起多大的水花，后續(xù)銷售更是乏力。

連廣州城投新年開(kāi)展的9盤聯(lián)動(dòng)“先住后買”活動(dòng)，都沒(méi)帶它。

靠著房票大軍，項(xiàng)目一期在去化上雖然得到了一個(gè)比較好看的成績(jī)單，但二期仍然面臨較大市場(chǎng)壓力。

進(jìn)深君覺(jué)得，此次調(diào)規(guī)，很大可能也是為拆遷戶準(zhǔn)備的，畢竟小面積戶型出貨更加容易。

03

項(xiàng)目周邊，配套還是比較齊全的。

距離地鐵21號(hào)線天河智慧城站，約800米，交通便捷。附近還匯聚了廣百?gòu)V場(chǎng)、萬(wàn)科廣場(chǎng)、大悅匯等成熟商。

但項(xiàng)目業(yè)態(tài)比較復(fù)雜，除住宅外，還有辦公、商業(yè)和人才房，單改善客群想要的圈層純粹這一點(diǎn)，就大大減分。

項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主體是廣州城投全資子公司——廣州城慧投資發(fā)展有限公司。

這家公司成立于2023年4月，萬(wàn)杰擔(dān)任公司經(jīng)理，上任還不滿一年。

在萬(wàn)杰之前，公司的執(zhí)行董事兼總經(jīng)理是謝海強(qiáng)，他也是廣州城投地產(chǎn)的副總經(jīng)理。

謝海強(qiáng)自2023年6月上任，到2025年6月卸任，任職整整兩年時(shí)間。這兩年也是廣州城投·天禧項(xiàng)目動(dòng)工、開(kāi)盤亮相等，相對(duì)較為活躍的兩年。

此次調(diào)規(guī)，是萬(wàn)杰上任后的一次重要操盤動(dòng)作，既關(guān)乎產(chǎn)品定位的最終落地，也直接影響項(xiàng)目接下來(lái)的去化前景。

競(jìng)爭(zhēng)格局已然生變，調(diào)規(guī)效果如何，仍有待市場(chǎng)檢驗(yàn)。

04

值得一提的是，2026年，廣州城投開(kāi)始引入高量級(jí)營(yíng)銷高管。

據(jù)業(yè)內(nèi)消息，原合景泰富地產(chǎn)集團(tuán)深圳與華南區(qū)域分管營(yíng)銷副總羅康，已加盟廣州城投地產(chǎn)，擔(dān)任集團(tuán)大宗業(yè)務(wù)總經(jīng)理。

羅康出生于1989年，西安外國(guó)語(yǔ)大學(xué)畢業(yè)，曾有法國(guó)留學(xué)經(jīng)歷，當(dāng)年以“海之子”身份加入中海地產(chǎn)，開(kāi)啟地產(chǎn)職業(yè)生涯。

后又于2016年入職碧桂園，從大區(qū)營(yíng)銷總監(jiān)一直到集團(tuán)分管片區(qū) 資管總監(jiān)。

2022年，羅康加盟合景泰富，擔(dān)任深圳區(qū)域分管營(yíng)銷副總，后又兼任了華南區(qū)域分管營(yíng)銷副總。

是年輕少壯派的營(yíng)銷高手之一。

可以說(shuō)，羅康的加入，對(duì)于廣州城投而言，不僅是一次年輕血液的注入，更是公司猛補(bǔ)營(yíng)銷短板的關(guān)鍵落子。