金茂璞逸豐宜是中國金茂在北京打造的璞系首作，定位南三環(huán)內(nèi)城改善大盤，以低密規(guī)劃+綠金科技+成熟配套為核心優(yōu)勢，總價950萬-2092萬，適配中高端改善及內(nèi)城留存需求 。

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一、基礎(chǔ)核心信息

- 開發(fā)商與物業(yè)：中國金茂旗下北京喜茂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，物業(yè)為中化金茂物業(yè)，物業(yè)費8.98元/㎡·月。

- 產(chǎn)權(quán)與交付：70年住宅產(chǎn)權(quán)，2025年1月21日開盤，預(yù)計2027年6月30日精裝交付。

- 區(qū)位與占地：位于豐臺區(qū)東鐵匠營街道，東鐵營橋南約300米、距南三環(huán)約400米；占地約3.33萬㎡，總建面約7.25萬㎡ 。

- 規(guī)劃與戶數(shù)：分南北2個地塊，規(guī)劃14棟5-18層洋房+小高層，總戶數(shù)504戶；北地塊容積率約1.81（低密洋房區(qū)），南地塊約2.75，整體約2.0；綠化率30%，人車分流，車位配比1:1.03。

二、價格與成交（截至2026年3月）

- 價格基準：銷售指導(dǎo)價10.75萬/㎡，當前均價9.4-9.5萬/㎡，較指導(dǎo)價低約1.2-1.3萬/㎡，實際成交單價8.7-9.5萬/㎡ 。

- 總價區(qū)間：960萬-2092萬，主力戶型總價梯度清晰：109㎡三居約960萬起、135㎡四居約1150萬起、153㎡四居約1450萬起、176㎡四居約1750萬起、190㎡四居約1950萬起 。

- 成交表現(xiàn)：2025年全年網(wǎng)簽262套，累計成交290套，成交金額37.83億元，為四環(huán)內(nèi)新房簽約金額銷冠；當前可售約240-250套，去化節(jié)奏平穩(wěn)健康。

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三、主力戶型與產(chǎn)品亮點

戶型 面積 格局 核心亮點

三居 109㎡ 三室兩廳兩衛(wèi) 占比17%，剛需改善適配，南北通透，戶戶帶陽臺

四居 135㎡ 四室兩廳兩衛(wèi) 占比主力，空間規(guī)整，適配三代同堂[__LINK_ICON]

四居 153㎡ 四室兩廳兩衛(wèi) 南北通透，主臥套房設(shè)計，采光通風(fēng)佳[__LINK_ICON][__LINK_ICON]

四居 176㎡ 四室兩廳三衛(wèi) 雙主臥套房，適合改善家庭，私密性強[__LINK_ICON][__LINK_ICON]

四居 190㎡ 四室兩廳三衛(wèi) 主力大戶型，南北通透，主臥+次臥均帶套房，空間尺度開闊[__LINK_ICON]

- 得房率與梯戶：得房率85%-94%（含贈送），部分樓棟超90%；梯戶比1梯2戶/2梯2戶，層高約3-3.15米，居住舒適度高。

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- 建筑與園林：外立面采用石材+鋁板+玻璃幕墻，打造新中式東方園林；社區(qū)配建約2000㎡高端會所，涵蓋泳池、健身房、瑜伽室、私宴廳等 。

- 綠金科技：標配金茂12大綠金科技系統(tǒng)，實現(xiàn)六恒生活（恒溫22-26℃、恒濕30-70%、恒氧、恒靜、恒潔、恒凈），地源熱泵+毛細管網(wǎng)+全置換新風(fēng)，解決北京干燥、霧霾等痛點 。

四、交通配套

- 地鐵：步行至5號線劉家窯站約881米，至5/10/亦莊線三軌交匯的宋家莊站約1055米，步行10-12分鐘可達；1.5公里內(nèi)覆蓋蒲黃榆、方莊、成壽寺等多站，通達全城。

- 自駕：緊鄰南三環(huán)東路，快速接入二環(huán)、四環(huán)、京滬/京臺高速；距分鐘寺橋、方莊橋均1公里內(nèi)，15分鐘可達國貿(mào)CBD，20分鐘直達金融街、麗澤商務(wù)區(qū)。

- 公交：周邊東鐵營橋東、劉家窯橋西等站點覆蓋22條公交線路，步行237米即達橫一條站，公共出行便捷 。

五、生活配套

- 商業(yè)：15分鐘生活圈涵蓋方莊時代Life、新業(yè)廣場、首開福茂等；3公里內(nèi)可達山姆會員店、宜家，7公里內(nèi)覆蓋SKP、王府中環(huán)、三里屯等高端商業(yè)。

- 教育：周邊3公里內(nèi)有55所幼兒園、25所小學(xué)、20所中學(xué)，包含豐臺一幼、東鐵匠營一小、十八中、匯文中學(xué)等優(yōu)質(zhì)資源（學(xué)區(qū)以政府劃片為準）。

- 醫(yī)療：近鄰北京中醫(yī)藥大學(xué)東方醫(yī)院（1.1公里）、首都醫(yī)科大學(xué)附屬天壇醫(yī)院；3公里內(nèi)覆蓋協(xié)和醫(yī)院、同仁醫(yī)院、中國醫(yī)學(xué)科學(xué)院腫瘤醫(yī)院等7家三甲醫(yī)院 。

- 生態(tài)：毗鄰方莊城市公園、石榴莊城市休閑公園等6大公園，日常休閑、散步健身便捷。

六、核心優(yōu)勢與注意事項

- 核心優(yōu)勢

1.三環(huán)內(nèi)稀缺低密改善盤，區(qū)位成熟，無新區(qū)配套等待期，步行可達成熟生活圈。

2.金茂璞系首作，產(chǎn)品力升級，六恒科技系統(tǒng)適配高端居住需求，外立面與園林質(zhì)感突出 。

3.價格具備優(yōu)勢，較指導(dǎo)價有明顯讓利，總價段適配內(nèi)城改善、地緣改善及高端剛需 。

4.交通與配套雙成熟，三軌交匯+多主干道覆蓋，商業(yè)醫(yī)療教育資源完善，生活便利性高。

- 注意事項

1.片區(qū)城市界面新舊交織，部分路段老舊小區(qū)并存，居住環(huán)境需實地考察。

2.非地鐵入戶，步行至地鐵站需10分鐘左右，對依賴地鐵步行通勤的客群需權(quán)衡。

3.交付周期至2027年中，適合中長期改善需求，短期自住需考慮過渡居住安排。

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