因業(yè)主不繳納車位停放費(fèi)，物業(yè)公司一言不合竟然通過(guò)“取消自動(dòng)識(shí)別通行”“駛離按臨停標(biāo)準(zhǔn)繳費(fèi)”等手段限制業(yè)主車輛出入小區(qū)。物業(yè)公司如此方式“催繳費(fèi)”，合法嗎？近日，太倉(cāng)法院就審結(jié)了這樣一起案件。

業(yè)主未繳納車位停放費(fèi)，車輛被設(shè)置為“臨停車輛”

劉某是太倉(cāng)市某小區(qū)的業(yè)主，擁有該小區(qū)一個(gè)產(chǎn)權(quán)車位的所有權(quán)。某物業(yè)公司為該小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其與開(kāi)發(fā)商簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)合同》中明確約定，物業(yè)費(fèi)與車位停放費(fèi)分項(xiàng)收取。劉某在購(gòu)房時(shí)與開(kāi)發(fā)商簽署的《商品房買(mǎi)賣合同》中，也寫(xiě)明了車位停放費(fèi)的具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

然而自2025年1月起，劉某因?qū)囄煌７刨M(fèi)的收取存在異議，暫停繳納該項(xiàng)費(fèi)用。物業(yè)公司多次催繳未果后，便在小區(qū)車輛識(shí)別系統(tǒng)中將劉某的車輛設(shè)置為“臨停車輛”。此后，劉某每次進(jìn)出小區(qū)及地下車庫(kù)時(shí)，車輛無(wú)法自動(dòng)識(shí)別抬桿，需由人工抬桿放行，駛離時(shí)還需按臨時(shí)停車標(biāo)準(zhǔn)繳費(fèi)才能通行。

進(jìn)出小區(qū)的道閘

“以前進(jìn)出小區(qū)都是自動(dòng)抬桿，現(xiàn)在每次都要等人來(lái)開(kāi)，出小區(qū)還要額外繳費(fèi)，非常不方便�！眲⒛痴J(rèn)為，他繳納的物業(yè)費(fèi)中已包含車位停放費(fèi)，物業(yè)公司此舉不僅給日常生活帶來(lái)極大困擾，也侵犯了他的合法權(quán)益。于是，劉某向太倉(cāng)法院提起訴訟，要求物業(yè)公司停止侵權(quán)并賠禮道歉。

物業(yè)公司稱多次催繳，此舉實(shí)屬無(wú)奈之舉

對(duì)于這一情況，涉事物業(yè)公司相關(guān)負(fù)責(zé)人回應(yīng)稱：“我們也是無(wú)奈之舉，業(yè)主長(zhǎng)期不繳車位停放費(fèi)，公司運(yùn)營(yíng)也需要成本，只能通過(guò)這種方式催繳。”該負(fù)責(zé)人同時(shí)表示，此前已多次與劉某溝通，但始終未能達(dá)成一致。

法院判決物業(yè)不得以未繳納相關(guān)費(fèi)用為由，變相限制業(yè)主車輛出入

法院經(jīng)審理后認(rèn)為，業(yè)主作為小區(qū)公共道路的共有權(quán)人及產(chǎn)權(quán)車位的所有權(quán)人，依法享有自由出入小區(qū)、正常使用車位的權(quán)利。物業(yè)公司設(shè)置車輛識(shí)別系統(tǒng)，本意是為便利業(yè)主出入、維護(hù)小區(qū)秩序，而非將其作為催收相關(guān)費(fèi)用的手段。劉某未依約繳納車位停放費(fèi)，雖構(gòu)成違約，但物業(yè)公司應(yīng)通過(guò)協(xié)商、催告或提起訴訟等合法途徑主張權(quán)利，不得采取技術(shù)手段限制業(yè)主車輛出入小區(qū)。物業(yè)公司將劉某車輛設(shè)置為“臨停車輛”，致使其車輛進(jìn)出受阻、駛離時(shí)需額外繳費(fèi)，已超出物業(yè)服務(wù)的合理邊界，構(gòu)成濫用管理權(quán)限，對(duì)業(yè)主的合法權(quán)利造成了侵害。故法院最終判決物業(yè)公司立即停止對(duì)劉某車輛通行的限制，恢復(fù)其車輛自動(dòng)識(shí)別通行功能。

負(fù)責(zé)該案審理的法官表示，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在履行管理職責(zé)時(shí)，不得以業(yè)主未繳納相關(guān)費(fèi)用為由，變相限制業(yè)主車輛出入小區(qū)的合法權(quán)利。業(yè)主對(duì)小區(qū)公共道路享有共有權(quán)，對(duì)產(chǎn)權(quán)車位享有專有使用權(quán)，自由出入小區(qū)、正常使用車位系其合法權(quán)利的重要內(nèi)容。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在追索業(yè)主欠費(fèi)時(shí)，行權(quán)方式必須合法合理，不得濫用管理服務(wù)職能或技術(shù)手段變相限制、妨害業(yè)主的基本權(quán)利。同時(shí)，業(yè)主也應(yīng)積極配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的相關(guān)管理要求，共同營(yíng)造和諧有序的居住環(huán)境。

揚(yáng)子晚報(bào)/紫牛新聞?dòng)浾?張畢榮

校對(duì) 陶善工