最近，一個數(shù)據(jù)在全網(wǎng)刷屏。

不少自媒體都在宣傳，楊行2025年新房成交量暴漲了200%，達到1542套。

（2023年，楊行全年的新房成交量665套；2024年，這里全年的成交量676套。）

而從體感上，楊行的市場也的確看起來很火。

去年金茂棠前首開就觸發(fā)了積分，引起了一波熱度；

尤其去年年底，金茂+寶冶又在隔壁拿了一塊地，大有看好區(qū)域發(fā)展、深耕片區(qū)的架勢。

而楊行板塊近期也迎來了很多利好，得到了諸多媒體的廣泛宣傳：

寶山站+吳淞創(chuàng)新城雙重規(guī)劃利好，讓楊行貌似真正成為了北上海門戶。

而我們也在日常咨詢中，真的遇到了因為規(guī)劃來問楊行值不值得買的粉絲朋友。

楊行的熱銷，是不是規(guī)劃帶來了重磅利好？

是不是多重利好刺激下，終于要擺脫“萬年房價洼地”身份，全面起飛了嗎？

開篇先定個調子：

客觀來說，無論是否有寶山站和大吳淞的規(guī)劃，我們都不建議大家在楊行板塊，以保值增值為目的買房子。

這么說并不是我們看楊行不順眼；

而是因為，即便是這些規(guī)劃都落地了，也很難改變楊行外環(huán)邊最大價格洼地的處境。

楊行的房價確實非常便宜，去年板塊去年全年二手房成交2143套，其成交均價僅3萬出頭；

其中80%以上的二手房源成交總價都在400萬以內，大部分次新商品房成交單價都在4.3萬以內，是一個典型的入門級剛需市場。

這個市場價格站位，和浦西外環(huán)邊上南翔、九亭、七寶、大虹橋等都一直有一定的差距，甚至還比不過定位低于楊行的松江新城和嘉定新城。

從全市視角來看，楊行能成為價格洼地其實非常容易理解：

因為楊行太遠了。

當然這么說會有很多朋友吐槽我，說你一看就不懂：

楊行到市中心人民廣場一號線直達，時間肯定是比嘉定新城和松江新城之流更近，怎么就還房價比不過他們了？

我說的遠，其實指的并非物理距離的遠，而是心里距離的遠——

楊行，到市中心的板塊能級，差的太遠了。

我們經(jīng)常提到一個概念，叫樓市的鄙視鏈和置換鏈，而楊行就屬于一個典型的置換鏈條末端和鄙視鏈條末端。

上海市區(qū)往西的邊界是長寧外環(huán)，進了外環(huán)就進了城；

東側浦東其實很難視為有市區(qū)邊界，但是沾邊張江現(xiàn)狀也算到了“中心”，唐鎮(zhèn)之前能起飛就是因為到購買力核心的距離很近，一線外溢地段。

西南側由于發(fā)展成熟七寶一定程度上都起到了市區(qū)的功能，南側至少到了華涇才算是到了郊區(qū)。

唯有上海西北側，除了五角場和新江灣這種特里，幾乎出了中環(huán)就有了郊區(qū)的氣質。

而楊行處于的就是1號線向北的置換鏈條上，之前上游只有大寧一個居住高地，共康板塊在2022年市場最高點，憑借成片開發(fā)的次新房勉強價格體系嫁接了大寧成為8萬的地段。

2022年的共康，姑且可以視為這條鄙視臉上市區(qū)和郊區(qū)的分界地段；

下一站到了楊行房價斷崖式下降，次新房價格只有5萬多的價格。

而如果結合到今天的房價體系和樓市格局上，就會發(fā)現(xiàn)楊行在鄙視鏈上的位置更遠了。

首先隨著這幾年北上海大量的新房供應，上游的蘇河灣、西藏北路，隔壁的真如、瑞虹片區(qū)、再隔壁的楊浦東外灘都供應了大量的新房，總價1000-2000萬不等。

這相當于直接拉長了北上海的置換鏈條。

大寧的競爭對手多了，樓市地位都下降，從“北上海之王”變成了“北上海比較不錯”的中產(chǎn)板塊。

而處在板塊置業(yè)鏈條末端的楊行，位置更是又變相延后了一截。

而更麻煩的是，上游作為原來市區(qū)購買力分界線的共康在這幾年也掉隊了，再度淪為郊區(qū)板塊，價格回到5萬多的水平。

楊行從原來的郊區(qū)第一站變成了郊區(qū)第二站，樓市地位更是進一步下降。

如果以西南片區(qū)9號線類比，就是從“九亭地位”下降到了“泗涇地位”，以14號線類比，就是從“江橋地位”下降到了“封浜地位”。

這種情況下，這個板塊的價格就不可能不洼——因為鄙視鏈末端板塊，默認吸收整個鄙視鏈的跌幅，畢竟上游所有的板塊都在分流購買力。

因此，楊行的價格表現(xiàn)、或者說抗跌能力是非常差的。

說一個很尷尬但是真實的情況：

在前年929之后，上海外環(huán)旁邊大部分板塊包括大虹橋、九亭、浦東的周康等都在去年2025年1月份之后，隨著成交火爆，價格都出現(xiàn)了階段性的回暖；

而楊行是我印象中，僅有的幾個在去年上半年，價格還在持續(xù)下跌的板塊（截圖來自房見，為遠洋香奈的成交價）。

當然，還有一個典型就是楊行悲催的鄰居顧村。

當年顧村的板塊均價還要比楊行高個5000塊，而如今已經(jīng)低于楊行，掛牌均價只有3.7萬。

這是因為顧村所占據(jù)的7號線以及上游15號線市區(qū)外溢鏈條上，出現(xiàn)了桃浦和南大兩個供應大戶，直接拖垮下游的上大和顧村。

而這個問題，對于楊行和顧村來說短期都難以解決。

畢竟即便有地緣產(chǎn)業(yè)的導入也不是一朝一夕，很長一段時間里還是要作為市區(qū)外溢的睡城存在，那么價格就不可能景氣。

當然，有的朋友可能會講，19號線開通，對于楊行來說不是相當于補充了一部分市區(qū)外溢購買力嗎？

客觀說，我認為短期能帶來的增量也是十分有限的。

其實分析思路都是類似的，19號線上游，真正能帶來一部分外溢購買力的其實要到北外灘和陸家嘴——

但是這些地方外溢出來的購買力能選的地方可是太多了。

而在這個鏈條里，能像大寧起到房價高地作用的區(qū)域在中間段幾乎沒有，但是剛需購買力也會被中部的板塊老房子層層分流；

而未來吳淞即便建起來了，也就是郊區(qū)地段，這是無需爭議的事實，楊行的地位和今天也差不多。

何況當下19號線末段在楊行的幾站基本都屬開發(fā)的最早期，還在圖紙上——

未來哪怕19號線帶來一些購買力還要被即將開發(fā)的新房消耗，購買力增量，未必比得上房子開發(fā)的量，這在郊區(qū)大部分區(qū)域是普遍現(xiàn)象。

鐵山路的規(guī)劃我看前一陣發(fā)布了，又將帶來8個左右的組團住宅項目（還有兩塊在灰色區(qū)域的地鐵上蓋，類似于天空之城）。

這個區(qū)域再啟動開發(fā)，楊行將又多了一個新的住宅組團片區(qū)——到底是利好還是利空，就要看產(chǎn)業(yè)實際的落地程度了。

而提到區(qū)域發(fā)展，就涉及到楊行另外一個破局的可能：

能否走五大新城一樣的破局之路？成為郊區(qū)的一個板塊中心，類似于寶山新城？

畢竟像嘉定新城、松江新城核心區(qū)，價格反而還比更靠近市區(qū)的一些板塊價格要高，關鍵就在于其成為了區(qū)域中心，擁有對地緣購買力的紅心那里。

而楊行現(xiàn)狀有了寶山站、吳淞創(chuàng)新城的規(guī)劃，看起來似乎有了一線破局的機會。

但是理性一點分析，這個概率也不大，的確也只是有了“一絲”機會。

很多朋友未來抬高楊行的身價，經(jīng)常會以寶山最中心的板塊來推介楊行。

從地理位置上來看，的確如此，這里和嘉定新城和松江新城的地理定位很像，人們總是下意識的認為這種地方應該起到引領作用。

但是很遺憾，楊行從過去到現(xiàn)在都沒有承擔過對應的職能，也沒有拿到相對應的資源。

寶山早期的最中心板塊肯定是楊行隔壁的淞寶，寶山人民的耶路撒冷，算是有地段效應的地方。

寶山的核心地標也是貼著淞寶開發(fā)的上海長灘，這里建有寶山真正的第一高樓。

淞寶而后開發(fā)的這么多年里，寶山并未出現(xiàn)一個有如淞寶一般有影響力的地段，一是沒有歷史地位，二是也沒真正給出對應能級的規(guī)劃。

對于寶山本地人來說，除了淞寶之外也并沒有什么太特別的地緣情節(jié)。

幾乎每個靠近市區(qū)的板塊都可以選，長灘可以、大華可以、淞南高境可以、上大可以，顧村可以、如今的南大也可以。

無非是在這些板塊中，根據(jù)自己的預算，以及板塊自身的條件來做一個綜合必選——

而這個角度來看，楊行從來沒拿到什么大的規(guī)劃，板塊自身的城市規(guī)劃又比較一般，競爭力比較差。

楊行最典型的特點，就是板塊界面比較割裂，且配套資源一般。

楊行板塊被主干道切成了多個小板塊，每個小板塊特點各不相同。

比如網(wǎng)上經(jīng)常有朋友吐槽楊行到處都是大卡車。

其實這個主要還是源自于1號線下來之后看到蕰川公路上的景象。

終點站富錦路下來，馬路兩側放到其他區(qū)域都可以視為兩個板塊了。

之前青藤里新房賣的時候就有很多人吐槽完全是邊角料地帶，唯一優(yōu)點就是到地鐵站比較近，因為地鐵站在西側。

而蕰川公路東側的白沙公園組團是成片開發(fā)的商品房，唯一一片像是中產(chǎn)社區(qū)的板塊；

但是這個區(qū)域其實大部分都很難稱之為地鐵盤，確實到地鐵站都要步行一段距離；

核心區(qū)被白沙公園直接切斷，內部人氣無法聚集，再加上整體板塊又沒有大商場全靠底商，板塊氛圍一直比較冷清。

真正成熟的區(qū)域還是南部的萬科四季花城組團，萬科后續(xù)開發(fā)的四季度會系列也是在四季花城的南北兩側；

以及寶安公路南部組團，也有人叫花園城組團，因為那里有幾個幾萬方的招商花園城商業(yè)——

作為楊行唯一一個大商場，實在撐不起板塊如此之多的居住人口，經(jīng)常被居民吐槽在楊行沒地方消費。

但是這兩個小片區(qū)的問題就是早期建設了楊泰系的眾多動遷房社區(qū)，新老交雜，城市界面看起來有點城鄉(xiāng)結合部的感覺。

至于金茂所在的寶山站區(qū)域，其實主體都是動遷房；

小板塊南側除了一小片老寫字樓，就是未來待開發(fā)的吳淞創(chuàng)新城了——如今還只是工地早期階段。

雖然是外環(huán)旁的板塊，這里即沒有類似于大虹橋、南翔、北九亭等成片的商品房開發(fā)區(qū)域和城市界面；

也沒有南翔、七寶一般的超大核心商業(yè)資源，甚至都比不了顧村的幾個大商業(yè)，和嘉定新城和松江新城核心區(qū)相比無論是資源還是界面都相差甚遠。

綜合比較起來，的確也算是外環(huán)旁比較差的區(qū)域。

這樣的區(qū)域，在寶山內部也好，在外環(huán)邊上也罷，都起不到五大新城那樣的地緣虹吸效應。

板塊內最有亮點的兩大規(guī)劃就是寶山站和吳淞創(chuàng)新城。

寶山站雖然聲勢浩大且27年就要落地，但是客觀講商務區(qū)規(guī)模實在是太小了，最多只能彌補板塊商業(yè)不強的一個缺點。

組團內規(guī)劃了創(chuàng)新研發(fā)、商辦綜合體規(guī)劃主要包含一棟地上4層商業(yè)綜合體，也就是11.5萬㎡合生匯TOD商業(yè)；

此外就是一棟地上23層酒店、一棟地上15層經(jīng)濟酒店、一棟地上12層商務酒店、五棟辦公樓（分別為地上22層、16層、5層、4層、4層）。

這個規(guī)模和虹橋商務區(qū)的一個小組團都比不了，產(chǎn)業(yè)帶動作用就別太指望了，商業(yè)崛起就算是對板塊的很大提升了；

當然對于周邊估計影響力還是有限——交通并不方便，且隔壁的幾個板塊都有自己的核心商業(yè)體，這里影響有限。

而大吳淞，規(guī)劃的核心也不在楊行，主體還是寶山更靠近楊浦的區(qū)域，江河匯流的部分，崛起估計也是核心區(qū)先崛起。

郊區(qū)的所有規(guī)劃本身就是如此，靠近市區(qū)吸收外溢本就是最理性也最容易落地的選擇。

楊行這部分創(chuàng)新城大概率還是住宅先行——短期看來也難大幅帶動區(qū)域樓市能級的上升。

至于帶來大量購買力我覺得更是要很久。

大虹橋的規(guī)模目前都無法滿足地緣的購買力需求，而大吳淞想達到大虹橋的高度，還有很長一段路要走。

房不會賣，價格不好談

賣房策略輕度咨詢

前面已經(jīng)詳細分析了，其實這兩個規(guī)劃對于區(qū)域的帶動并沒有想象的大，而如今已經(jīng)很理性的購房者其實也不太會為了這些概念去買單。

從實際情況看，開篇提到的楊行新房銷量翻倍，本身也只和這兩個規(guī)劃的關系不大，更大的因素在于兩點：

1、板塊前兩年階段性的斷供。

這個指的不是沒有新房銷售，因為楊行這么多年一直有新房，而是23年郊區(qū)新房市場遇冷之后，楊行沒有太大的新房項目入市。

直到2024年底、2025年初才有四季隱秀、以及金茂棠前入市。

2、階段性的市場熱度+產(chǎn)品大幅度升級，撬動了地緣改善購買力。

前年郊區(qū)929新政之后，帶動了郊區(qū)的新房市場回暖；

兩個新盤也恰逢市場開始“卷品質”的周期，品質相比于板塊前期新房大幅度提升。

不夸張地說，本地居民也沒見過品質這么好的房子，尤其是棠前這種鋁板外立面+1600平會所的高標準產(chǎn)品，自然引爆了地緣的改善購買力，直接讓項目迎來熱銷。

而寶山北站以及吳淞創(chuàng)新城的規(guī)劃利好其實對于項目的熱銷僅僅能算是錦上添花——

因為整體這邊新房的買家結構非常清晰：

前期自銷階段，70%以上都是楊行本地以及寶山本地改善家庭，剩余20%+來自虹口、楊浦、閘北等區(qū)域的市區(qū)外溢買家。

直到后期開了分銷，才有了更多市區(qū)被中介帶過去的買家，本地vs外來比例大概是6：4。

這個客群結構可以非常明確的講，幾乎就不是一個被規(guī)劃帶飛的客群構成，也完全無法代表板塊多么受市場的熱捧。

畢竟，如果真的是因為利好起飛，那么區(qū)域的客群結構里，至少一半以上應該是來自市區(qū)的外溢購買力。

而從真實的市場走勢來看，其實這種主打地緣購買力的項目，后續(xù)賣的都不好。

前期銷售前期熱銷爆火；因為之前斷供積壓了大量的購買力需求，一次新釋放。

后期本地的購買力基本消耗沒了，而對于市區(qū)外溢的購買力吸收能力有限，銷售情況逐漸變差。

比如金茂棠前，去年年底12月開盤，12月24日加推136套，認籌75組，當日去化28套，去化率21%，只能說賣的很一般。

這種情況不僅僅發(fā)生在楊行，包括淞南的新房其實也是這個情況，本地購買力買完了，就得分銷了。

而即便是開發(fā)商側，對于這些區(qū)域今年的樓市走向也不樂觀。

當然肯定會有很多朋友反駁我，說開發(fā)商不是又拿了一塊地嗎？明顯非?？春冒。坎豢春脼槭裁丛倌靡粔K地？

這個其實在我們業(yè)內人士看來非常簡單，但是也不能說的太透，我就大概說說：

首先是必須得拿，不拿不行；

其次是拿完之后，也僅僅是小股操盤輸出品牌和管理，重資產(chǎn)屬于合作方，前端已經(jīng)稀釋了風險。

只能說，新房為了渲染板塊的熱度，很多消息都會被用來當作證據(jù)。

但是實際上，證據(jù)本身可能就是最大的反例。

實話說，單純看這里新房的價格，其實也性價比不高。

無論是四季隱秀還是金茂，單價都要5w以上；

板塊內房齡最新、位置最靠近板塊核心的次新房小區(qū)大華公園薈，當下掛牌價格低區(qū)僅4.2-4.3萬元，去年中高區(qū)成交價也就是只能摸到5萬元的門檻。

而其他房齡稍微老一點的商品房小區(qū)，比如遠洋香奈、中鐵北城、萬業(yè)紫宸等等社區(qū)，掛牌均價均在4-4.5萬。

而在售新房主力價格總價超過了500萬，單價過5萬，相當于本地的ceo盤。

而更關鍵子啊與，這種區(qū)域內，未來還會有很多新房項目上市——

這種主打本地改善的項目，就會有明顯的更替效應：

新的好房子出現(xiàn)，舊的標桿落寞，價格也很難堅挺。

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結語

綜合而言，楊行依然維持著原來房價洼地的定位，新的規(guī)劃對于板塊的生活舒適性肯定有所提升，但是短期影響有限。

未來十年左右的時間，這里依然是北上海買房鄙視鏈的末尾級別，很難快速逆襲。

實際上，剛需買房，可以選的地方很多，尤其是當下市場，很多剛需房也跌出了性價比和預期。

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