作者 | 源Sight 安然

掉隊(duì)警報(bào)拉響，杭州大廈拉上君佩們準(zhǔn)備組更大的局。

近日，杭州大廈有限公司董事長(zhǎng)許雷在2026新年規(guī)劃視頻中公布了相關(guān)奢侈品升級(jí)信息，包括了LV、Chanel等頂奢品牌擴(kuò)容升級(jí)，MiuMiu、君佩黃金等新貴品牌將亮相，以及計(jì)劃引進(jìn)GOYARD、ALAIA杭州首店等消息。

杭州大廈極力打造涵蓋頂奢品牌、新貴奢牌以及潛力小眾品牌的全方位矩陣，一方面是看中標(biāo)的自身價(jià)值與前景，希望能通過自我革新與擴(kuò)容，持續(xù)吸引新一代高端消費(fèi)者。

例如在一眾國(guó)際奢牌中引人注意的中國(guó)品牌君佩。據(jù)界面新聞報(bào)道，君佩每月單店坪效可達(dá)8000萬(wàn)元左右，緊追老鋪黃金主力店月坪效水平，接近甚至超過許多國(guó)際奢牌店效。

君佩的到來或?qū)⒊蔀楹贾荽髲B引流增收的一大助力。屆時(shí)，杭州大廈也將擁有"古法黃金四姐妹"中的三席，包括老鋪黃金、寶蘭、君佩，僅剩琳朝尚未入場(chǎng)。

另一方面，杭州大廈加速多元品牌布局的背景，是周邊商業(yè)體的崛起。

截圖來源于《杭州2025商業(yè)地產(chǎn)年度報(bào)告》

根據(jù)《杭州2025商業(yè)地產(chǎn)年度報(bào)告》，2025年杭州大廈銷售額為120億元；同年，杭州萬(wàn)象城實(shí)現(xiàn)135億元的全年銷售額，在2024年首度超車后再次取代杭州大廈，成為杭州商業(yè)地產(chǎn)頂流。

除此之外，與杭州大廈僅一街之隔的杭州恒隆廣場(chǎng)，預(yù)計(jì)于今年二季度開業(yè)。據(jù)官方透露，杭州恒隆將有近250個(gè)品牌入駐，包括全市、全省乃至全國(guó)高能級(jí)首店逾70家。

面對(duì)來勢(shì)洶洶的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，許雷立下目標(biāo)，稱杭州大廈要做"中國(guó)的老佛爺（商場(chǎng)）"，2026年將沖刺140億元營(yíng)收，客流保持1500萬(wàn)人次。

不過，目前來看，杭州大廈的新引進(jìn)品牌仍主要偏向奢侈品方向，奢侈依賴仍較重；以君佩等為代表的黃金消費(fèi)品牌，在復(fù)雜國(guó)際局勢(shì)與黃金價(jià)格震蕩下能否延續(xù)高增神話仍有待觀察。

在全球經(jīng)濟(jì)波動(dòng)下高端消費(fèi)整體放緩、高端商業(yè)體普遍承壓競(jìng)爭(zhēng)加劇，以及多元品牌協(xié)調(diào)經(jīng)營(yíng)等考驗(yàn)下，杭州大廈的反超之路依舊撲朔迷離。

杭州"第一重奢場(chǎng)"失速

杭州大廈在當(dāng)?shù)匾槐娔贻p的高端商業(yè)體中堪稱"老錢"。

圖片來源于小紅書

1993年，杭州大廈定位高奢精品商場(chǎng)重裝開業(yè)；2004年，其由于引入浙江首家LV一時(shí)引發(fā)轟動(dòng)；直至目前，杭州大廈也是浙江省內(nèi)唯一一個(gè)擁有Chanel精品店的商場(chǎng)，是當(dāng)之無愧的杭州"第一重奢場(chǎng)"。

據(jù)悉，除了鎮(zhèn)場(chǎng)的Hermes、Chanel、LV、Dior、Gucci、Prada六大奢牌，杭州大廈單一商業(yè)體還集齊Harry Winston、Graff、Tiffany&Co.、Cartier等高珠或腕表品牌。在國(guó)際奢品齊全度方面，目前國(guó)內(nèi)或只有南京德基廣場(chǎng)可與之抗衡。

新商網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2023年，杭州大廈銷售額達(dá)140億元，為杭州商場(chǎng)中最高；其次是杭州萬(wàn)象城與杭州湖濱銀泰in77，銷售額分別為112億元 、102億元。

但與高奢綁定程度過高的商業(yè)體也更容易受到行業(yè)波動(dòng)影響。近年來，在全球奢侈消費(fèi)降溫后，伴隨奢侈品牌業(yè)績(jī)的滑落，杭州大廈也逐漸落后于更年輕更多元的商業(yè)體。

2024年，Chanel公司收入下降約4.3%至187億美元，出現(xiàn)自2020年以來首次出現(xiàn)收入下滑，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)也大跌30%。類似的銷量下滑—激進(jìn)漲價(jià)—客戶流失—業(yè)績(jī)下挫的惡性循環(huán)，在許多奢侈品牌身上上演。

同年，據(jù)界面新聞從華潤(rùn)內(nèi)部獲悉，杭州萬(wàn)象城全年銷售額達(dá)130億元左右，首次超過杭州大廈，杭州第一商業(yè)體首次易主。

在全球奢侈消費(fèi)低迷持續(xù)的情況下，這一趨勢(shì)依然在持續(xù)。根據(jù)《杭州2025商業(yè)地產(chǎn)年度報(bào)告》，2025年杭州商場(chǎng)銷售額前三分別是135億元的杭州萬(wàn)象城、120億元的杭州大廈和110億元的湖濱銀泰in77，杭萬(wàn)連續(xù)兩年奪得杭州商業(yè)體TOP1寶座。

至此，杭州大廈一家獨(dú)大格局被徹底打破，杭州高端商業(yè)格局重塑。

多元品牌救場(chǎng)

去年一眾成功逆襲的商業(yè)體都有相似的突圍路徑。

例如，將杭州大廈擠下去的杭州萬(wàn)象城，一方面貫徹華潤(rùn)系堅(jiān)持"首店經(jīng)濟(jì)"策略，另一方面，在更豐富品類的同時(shí)加碼線下社交體驗(yàn)，尤其在年輕潮流領(lǐng)域。

截圖來源于小紅書

據(jù)贏商大數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2025年杭萬(wàn)引入品質(zhì)首店38家，除了Songmont、Brooks等時(shí)尚品牌，還有藍(lán)瓶咖啡、阿嬤手作、BebeDonut（多拿滋）等20多家其他類型品牌的杭州/浙江/華東首店，擴(kuò)充品牌資源庫(kù)。

除了"餐飲從平價(jià)到黑珍珠都齊全、購(gòu)物從優(yōu)衣庫(kù)到LV都具備"的配置外，去年杭萬(wàn)打造的"掀潮大街"慢閃街區(qū)，包括CHILLMORE 浙江首展、KODAK浙江首店、OF HUNGER 華東首店等，也強(qiáng)勢(shì)吸引年輕客群。

將"全球店王"北京SKP擠下神壇的南京德基也是如此。憑借更多元的品牌布局和更豐富的線下場(chǎng)景體驗(yàn)，去年南京德基以262億元的全年銷售額，再度超越北京SKP，蟬聯(lián)全國(guó)單體商場(chǎng)銷售第一寶座。

杭州大廈自然也不甘落后。

2025年生日慶期間，杭州大廈C座調(diào)整引入了Montane、Salomon、Discovery Expedition、HOKA等6家新品牌，其中被譽(yù)為"輕戶外鼻祖"的Montane為華東首店，Salomon為杭州首家直營(yíng)店；年底，瑞典戶外品牌Hagl?fs（火柴棍）浙江首店也在杭州大廈開業(yè)。

今年1-2月，在杭州大廈開業(yè)的還有鵝絨服品牌高梵的浙江首店、美國(guó)男性瑜伽品牌Vuori的杭州首店、奧地利競(jìng)技品牌HEAD的杭州首店。

日前，許雷又公布了杭州大廈奢侈品升級(jí)信息，在一眾知名的國(guó)際大牌中間，中國(guó)黃金珠寶品牌君佩分外惹眼。

截圖來源于小紅書

眾所周知，營(yíng)業(yè)額高歌猛進(jìn)的老鋪黃金，創(chuàng)造了黃金珠寶從保值工具到中式奢侈品的行業(yè)神話?；ㄆ?025年研報(bào)顯示，僅北京SKP老鋪黃金一家門店的年銷售額，就預(yù)達(dá)30億元，約占商場(chǎng)整體銷售額的1/7。

站在老鋪黃金肩膀上的古法黃金品牌們，銷售同樣火爆。

據(jù)界面新聞報(bào)道，有業(yè)內(nèi)人士透露，老鋪黃金主力店月坪效在1億元以上。而君佩目前月單店坪效大概可以到8000萬(wàn)元左右。這一數(shù)據(jù)已接近部分國(guó)際奢侈品牌的億元線水平。君佩的入駐對(duì)杭州大廈的增收提速或是一個(gè)極大助力。

并且，從另一個(gè)角度看，杭州大廈拿下君佩也勢(shì)在必行。

截圖來源于琳朝LAMCHIU公眾號(hào)

目前，國(guó)內(nèi)成功集齊"古法黃金四姐妹"的還只有南京德基，其琳朝門店正處于開業(yè)籌備階段；而杭州萬(wàn)象城已經(jīng)召集到除琳朝外的其他三家品牌。

盡管目前以君佩等為代表的黃金消費(fèi)品牌，在復(fù)雜國(guó)際局勢(shì)與黃金價(jià)格震蕩下能否延續(xù)高增神話仍有待觀察，但若再不抓緊時(shí)間碼人組局，杭州大廈可能與杭萬(wàn)掰手腕的機(jī)會(huì)都快沒有了。

前狼后虎

除了成功超車的杭州萬(wàn)象城，最讓杭州大廈感到如芒在背、如鯁在喉的商業(yè)體，或許就是4月底即將開業(yè)的杭州恒隆廣場(chǎng)了。

一方面，杭州恒隆來頭不小，背后的老牌港資地產(chǎn)財(cái)團(tuán)實(shí)力雄厚。在內(nèi)地零售市場(chǎng)觸底修復(fù)過程中，即將登場(chǎng)的杭州恒隆可能被集團(tuán)寄予更大希望，投入更多資源。

在擁有浙江省首座文華東方酒店，增添奢華底色的同時(shí)，杭州恒隆也將迎來約250個(gè)多元品牌入駐，包括全市、全省乃至全國(guó)高能級(jí)首店逾70家。

這意味著，消費(fèi)者每在這里逛3-4家店，就有1家是首次進(jìn)入杭州甚至浙江。

截圖來源于小紅書

另一方面，杭州恒隆選址步步緊逼。同處杭州武林商圈，杭州恒隆與杭州大廈僅一街之隔。除定位、品牌、服務(wù)之間的競(jìng)爭(zhēng)，杭州恒隆在地理位置上對(duì)杭州大廈的客流分流影響也將最大。

面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)壓力，杭州大廈計(jì)劃在"十五五"期間持續(xù)探索商業(yè)發(fā)展新路徑，以"從武林航母升級(jí)為浙江省域航母艦隊(duì)"為核心愿景，謀劃"555 5000"計(jì)劃，開啟從單一高端零售向多元商業(yè)生態(tài)的全面轉(zhuǎn)型。

"555 5000"計(jì)劃，即5年內(nèi)新開業(yè)項(xiàng)目不少于5個(gè)，新簽約輕資產(chǎn)項(xiàng)目不少于5個(gè)，實(shí)現(xiàn)總利潤(rùn)5000萬(wàn)元以上。

在恒隆地產(chǎn)65周年的慶祝酒會(huì)上，恒隆行政總裁盧韋柏接受媒體采訪時(shí)表示，"杭州大廈當(dāng)然是我們的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，但我們不怕它，我們希望和杭州大廈也是朋友，共同做大做好武林廣場(chǎng)。消費(fèi)者如果不來武林廣場(chǎng)，可能就要去錢江新城了。所以，把武林廣場(chǎng)做好對(duì)大家都有好處，這是一個(gè)共贏的事。"

盡管后來者渴望共贏，但已經(jīng)被杭州萬(wàn)象城甩下兩次的杭州大廈，卻不能再放松警惕。