利用投入產(chǎn)出表來分析住宅在經(jīng)濟中的比重，包括實體建設(shè)相關(guān)服務(wù)需求與土地出讓凈收入掛鉤的基礎(chǔ)設(shè)施投資，高峰時住宅需求曾占GDP的29%，隨后持續(xù)回落至2025年的15%，預(yù)計在2027年下降至12%。

分析：首先從住宅需求在GDP中的比重角度來分析，2025年是15%，預(yù)計2027年將降至12%，對比美國的近十年12%的均值來說已經(jīng)調(diào)整到位，當然兩者統(tǒng)計口徑有區(qū)別，所以只能簡單參考下。但這至少能說明兩件事，第一是房價雖然還在下行，但已經(jīng)屬于超調(diào)范圍；第二是房地產(chǎn)在經(jīng)歷了四年的下行期后，其對經(jīng)濟的直接拖累作用越來越小。

房地產(chǎn)的財富效應(yīng)在不同城市存在差異，一二線城市的正財富效應(yīng)更強，而三四線城市往往不顯著甚至出現(xiàn)擠出效應(yīng)。在人口結(jié)構(gòu)上，老年業(yè)主的財富效應(yīng)更強，而年輕業(yè)主或租客由于需要為首付儲蓄其財富效應(yīng)可能為零。宏觀上的收入消費與房價數(shù)據(jù)之間缺乏明顯的相關(guān)性證據(jù)，主要源于上述顯著的異質(zhì)性。

在房價上行階段正財富效應(yīng)可能僅體現(xiàn)在一二線城市與老年業(yè)主，同時被年輕家庭與租客所面臨的擠出效應(yīng)所抵消。此外中國住房市場自身的制度性約束如流動性不足、高首付比例等都可能壓低整體房地產(chǎn)財富的邊際消費傾向。

而宏觀層面缺乏房價上漲推動消費的證據(jù)，并不意味著房價下跌不會拖累消費，由于房價下行會削弱業(yè)主財富，在損失厭惡情緒下使其增加預(yù)防性儲蓄并削減消費開支。在房價上漲階段，潛在購房者被迫增加儲蓄，但在房價下行階段，儲蓄需求并不會出現(xiàn)對稱性的下降，因為房價下跌往往伴隨著經(jīng)濟疲軟，迫使家庭部門維持高儲蓄率而非增加消費。

分析：房地產(chǎn)的財富效應(yīng)現(xiàn)在除了那些掩耳盜鈴的人之外大家應(yīng)該都清楚了，之前那些說房價下跌有利于消費的人臉都被打腫了，這幾年的事實證明房價下跌是導(dǎo)致消費熄火和通縮的主要原因。

這里大摩還給出了兩條規(guī)律，第一是高線城市房地產(chǎn)的財富效應(yīng)更強，這很容易理解，因為高線城市的房子更值錢，房價上漲帶來的信心膨脹效應(yīng)自然更大。第二是年齡越大財富效應(yīng)越強，因為他們房子貸款快還完了，收入也更高，更有能力進行消費。從這點上看，后續(xù)房價反彈后關(guān)注老年消費股或許是一個好的思路。

樓市長期下行已導(dǎo)致房地產(chǎn)和建筑領(lǐng)域的就業(yè)顯著收縮，并帶來了更加廣泛的經(jīng)濟壓力。房地產(chǎn)施工大幅萎縮疊加房價下行導(dǎo)致居民可支配收入下降，并影響到了可選消費以至整體需求。這種從就業(yè)到消費再到服務(wù)業(yè)等關(guān)聯(lián)行業(yè)的負反饋循環(huán)，會使經(jīng)濟更容易陷入低增長軌道。

分析：這里交代了房地產(chǎn)下行是怎樣讓消費陷入萎靡的，一方面房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)著鋼筋水泥建材家電等吸納大量就業(yè)的行業(yè)訂單，他們沒生意自然會減少居民收入，進而減少消費。另一方面房價下跌的負面財富效應(yīng)直接導(dǎo)致中產(chǎn)減少消費。

再進一步，在經(jīng)濟下行的前提下就業(yè)壓力變大，全社會都會傾向于增加儲蓄減少消費，所以房地產(chǎn)對經(jīng)濟的直接和間接影響都是巨大的，可以說房地產(chǎn)憑借一己之力就可以把經(jīng)濟拖入溫和通脹或者通縮中去。

持續(xù)的工業(yè)品通縮與消費低通脹疊加資產(chǎn)價格下行，使居民與企業(yè)在預(yù)期價格進一步走弱的情況下更傾向于延遲支出，從而加劇各行業(yè)的產(chǎn)能過剩與利潤壓力，這種環(huán)境將在名義收入放緩的背景下增加實際債務(wù)負擔(dān)，使通縮具備自我維持的特征。

分析：經(jīng)濟規(guī)律有其復(fù)雜性，事實上房價并不是簡單的漲多了就跌，跌多了就漲，其漲跌的難易程度并不對稱，當經(jīng)濟被拖入通縮或者通脹循環(huán)時，房價很容易出現(xiàn)超漲或者超跌。

就比如目前通縮的狀態(tài)下形成了房價下跌→居民收入降低 →消費減弱 →實體店與工廠都賺不到錢 →收入進一步降低 →房價進一步下跌的負循環(huán)中，如果不在上述某個環(huán)節(jié)進行強力干預(yù)的話房價很容易嚴重超跌，經(jīng)濟也很容易陷入長期的萎靡。

在宏觀杠桿率已超過GDP的300%，且價格與資產(chǎn)價值下行的情況下， 各部門均在壓縮支出以修復(fù)資產(chǎn)負債表，居民部門表現(xiàn)為持續(xù)的去杠桿。

分析：目前的宏觀杠桿率已經(jīng)超過了300%，進一步刺激的空間越變越小。另外房價下跌導(dǎo)致居民的負債率越來越高 （分母變小整個分數(shù)變大） ，居民只能通過提前還款或減少消費來修復(fù)資產(chǎn)負債表，這樣一來就又形成了一個負反饋循環(huán)。

地方政府在土地收入收縮情況下亦面臨財政壓力，居民部門的開支緊縮與公共部門的財政約束相互疊加形成自我循環(huán)，共同加劇了對經(jīng)濟的拖累。

分析：房價下跌也導(dǎo)致了地方政府土地收入大幅下滑，而土地收入占了地方收入50%以上，且中國經(jīng)濟發(fā)展模式很大程度上依靠財政支出來拉動，土地收入的斷流式減少直接導(dǎo)致地方經(jīng)濟發(fā)展失去動能，對于本地就業(yè)和居民收入是很大的打擊，大家感受到的寒意就是這樣由房地產(chǎn)開始逐步波及到經(jīng)濟的其他領(lǐng)域中。