中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)，是住建部的官方宣傳平臺(tái)，所以有很強(qiáng)的信號(hào)意義。

基本上代表了國(guó)內(nèi)對(duì)樓市態(tài)度的最新態(tài)度，以及對(duì)市場(chǎng)情緒的主動(dòng)引導(dǎo)。

這是元寶對(duì)這這家媒體的總結(jié)。

就在最近，一個(gè)鮮明的信號(hào)，發(fā)在了《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》上。

從3月18號(hào)，到3月21號(hào)，四天四座城市，北京、上海、南京、長(zhǎng)春。

連標(biāo)題都無(wú)比的一直——樓市調(diào)查，標(biāo)題上寫(xiě)這四個(gè)字是要告訴大家，今天的內(nèi)容是通過(guò)在在一線調(diào)研得來(lái)的，不是在座談天下。

那么調(diào)研的結(jié)果是什么呢？

北京是量?jī)r(jià)齊升、

上海是房?jī)r(jià)起漲、

南京是率領(lǐng)領(lǐng)漲、

長(zhǎng)春是房?jī)r(jià)領(lǐng)漲。

你會(huì)發(fā)現(xiàn)這些城市似乎也是有講究的，一線樓市已經(jīng)暴走；南方的強(qiáng)二線南京開(kāi)始率先領(lǐng)漲；身處東北的弱二線長(zhǎng)春，也開(kāi)始領(lǐng)漲全國(guó)了。

這一切都在告訴我們一個(gè)現(xiàn)實(shí)，就在這個(gè)春天，住建部吹響了房?jī)r(jià)上漲的最強(qiáng)信號(hào)！

通觀這些文章，雖然城市不同，但是可以總結(jié)出來(lái)幾個(gè)基本相同的點(diǎn)：

第一、改善盤(pán)徹底成了新房成交主力。

北京：改善型項(xiàng)目成為這次銷(xiāo)量的主力軍；來(lái)看房的客戶主要是自住改善型的，并非用于投資。

更重要的是，客戶的關(guān)注點(diǎn)發(fā)生了深刻變化——不再單純追問(wèn)價(jià)格，而是更關(guān)注居住品質(zhì)，包括面積、社區(qū)環(huán)境和戶型設(shè)計(jì)的改善等。

上海：高端改善盤(pán)依然是市場(chǎng)的“定海神針”。市場(chǎng)主線：144平方米以上的大戶型新房?jī)r(jià)格同比漲幅高達(dá)6.3%；核心區(qū)豪宅包攬成交額前五。

南京：成交結(jié)構(gòu)上，改善類(lèi)產(chǎn)品表現(xiàn)搶眼，三房和四房合計(jì)占比達(dá)94.8%，總價(jià)300萬(wàn)元以上房源成交占比42.8%。這些改善產(chǎn)品，基本被四代宅壟斷。

第二、每個(gè)城市都是出了積極的政策，市場(chǎng)給了正反饋

北京：業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，這輪北京樓市回暖是“12·24”新政精準(zhǔn)發(fā)力、積壓需求集中釋放、市場(chǎng)預(yù)期持續(xù)修復(fù)的共同結(jié)果。

上海：從非滬籍外環(huán)內(nèi)社保年限由3年改1年、公積金貸款額度大幅提升、減免滬籍成年子女首套房產(chǎn)稅——政策落地當(dāng)天，二手房單日成交即突破500套，隨后逐日上行，2月最后一天沖高至839套。

“公積金貸款額度提升”貢獻(xiàn)了77%的拉動(dòng)力。

南京：人才補(bǔ)貼疊加創(chuàng)業(yè)、住房等補(bǔ)貼，部分客戶綜合優(yōu)惠可達(dá)34萬(wàn)至40萬(wàn)元。江寧區(qū)2000萬(wàn)元人才房票補(bǔ)貼資金池短短3天申請(qǐng)額度就達(dá)1922.65萬(wàn)元，額度基本申領(lǐng)完畢。

第三個(gè)、低總價(jià)剛需房源是二手房核心市場(chǎng)

上海：2025年1月，上海300萬(wàn)元以下二手房成交占比為59%；2026年2月，這一數(shù)據(jù)升至70%；2026年3月15日，進(jìn)一步增至73%。低總價(jià)“上車(chē)盤(pán)”成為市場(chǎng)的絕對(duì)主力。

北京：2025年1月，北京200萬(wàn)以下總價(jià)二手房成交占比48.67%；2026年2月占比59.49%；截止目前，300萬(wàn)以下總價(jià)二手房仍是北京二手房成交主力，整體占比在70%上下。

南京：總價(jià)100萬(wàn)以內(nèi)，占總成交比的46.8%，是成交的絕對(duì)主力，面積段在60–90 m2，占比 36.1%。反映剛性需求和低總價(jià)房源的市場(chǎng)核心需求。

最終，在我們多維度驗(yàn)證之后，現(xiàn)在樓市的結(jié)論已經(jīng)非常清晰了：

1、市場(chǎng)整體的漲跌已經(jīng)不可能再有了，結(jié)構(gòu)性分化將成核心趨勢(shì)，同一座城市，核心區(qū)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)價(jià)值將重新建立，而遠(yuǎn)郊普通資產(chǎn)的價(jià)格走勢(shì)將持續(xù)分化。

這一點(diǎn)和日本也很像。1990年泡沫破滅后，東京核心區(qū)在2012年開(kāi)始觸底溫漲，疫情后更是領(lǐng)漲。

這將是國(guó)內(nèi)之后的趨勢(shì)。

2、從二手房的成交，剛需占絕對(duì)核心可以看出，實(shí)實(shí)在在的降低入手門(mén)檻和難度的政策，是有用的。

有一句話說(shuō)的很對(duì)，別人的難處，正是你的機(jī)會(huì)。就像1994年到2002年，上海救市有過(guò)一波買(mǎi)房送藍(lán)本戶口。如果不是因?yàn)榫仁?，如果不是上海遇到了難處，怎么可能會(huì)有這種機(jī)會(huì)。

但對(duì)一線可能是降低上車(chē)門(mén)檻更有效果，比如上海；對(duì)二線因?yàn)橐呀?jīng)沒(méi)有門(mén)檻，所以，降低購(gòu)房成本更有效果，比如南京。

這告訴我們，政策還得出，不能停。造勢(shì)都造到這一步了，這個(gè)時(shí)候要是再猶豫不決，后期的傷害性會(huì)更大。

3、現(xiàn)在就是剛需盤(pán)占二手房絕對(duì)核心，改善盤(pán)占新房絕對(duì)核心。

最近抄底老破小收租的熱潮更猛了，從2024年開(kāi)始，上海、杭州和北京就開(kāi)始流行，今年成都爆出了200萬(wàn)買(mǎi)了9套老破小收租的刷屏新聞。

其實(shí)這沒(méi)有對(duì)錯(cuò)，都是在算賬，自己能說(shuō)服自己就可以。投資這東西，本來(lái)就是自己的認(rèn)知圈決定的，自己認(rèn)為對(duì)的任何人都不可能讓你改變。

4、現(xiàn)在最難的是四代宅之前積累下來(lái)沒(méi)有去化掉的新房庫(kù)存，也就是在2024年之前的產(chǎn)品。四代宅出來(lái)之后，地價(jià)相對(duì)便宜，產(chǎn)品又好，對(duì)這些房子是降維打擊的。老產(chǎn)品不僅拿地貴，而且產(chǎn)品還老，結(jié)果就被四代宅碾壓。

這些庫(kù)存還有二三十萬(wàn)億平方米，2025年，全國(guó)住宅總?cè)セ娣e7.3萬(wàn)億平方米，按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，則光這些老產(chǎn)品去化都需要至少三年。

可見(jiàn)，全國(guó)樓市大盤(pán)，還有就很長(zhǎng)的路要走！

THE END

來(lái)源： 米宅（ID：MizhaiPlus）

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