投資上�！袄掀菩　笔悄軌蛸嶅X，但是確定性不高，收益有限，相對其他優(yōu)質標的并非最佳選擇

文\丁彥皓-可信財商

一、相對“老破小”，在城鄉(xiāng)結合部重建一座新城比內環(huán)內的城市更新基本面提升更快，幅度更大

我對上海的“老破小”太熟悉，這個話題至少琢磨了十幾年，2016年，我投了700萬買了一套上海內環(huán)內的復式，126平米，這個房子不算老破小，但是周邊都是“老破小”

當時做出這一投資決策主要是取決于兩點，即

1、 在距離外灘三公里的內環(huán)內弄套房子，也算是個人生交代，畢竟要住，人生就這么幾年，怎么舒服怎么來

2、 周邊都是“老破小”，鐵定要大幅拆遷，最終新建，一般新房子怎么都要到20萬每平米，拉高我投這套房產的基本面，推高房價

但是，很不幸，這十年趕上了房地產周期下行、房主不炒、疫情以及中美貿易戰(zhàn)，這套房子的基本面沒多大的提升，就這兩年國家又提出城市更新，政府又開建新的地鐵和南北通道，搞得熱火朝天

現(xiàn)在上海內環(huán)內的房價高了，國家又不鼓勵大拆大建，更多是城市更新，修修補補，尤其內環(huán)內的基建近乎飽和，基本面再大幅提升的空間極為有限

當年投資這套房產時有情懷，更多是年輕的爭強好勝，看到好幾座大型CBD、兩條地鐵、兩家大學，上財與上外、魯迅公園，方圓10公里的三甲醫(yī)院幾十家，尤其又在內環(huán)內，距離外灘3公里，絕對有面子

其實，現(xiàn)在再復盤，這項投資異常失敗，至少少賺2000萬，是當年思考不成熟的表現(xiàn)

這套住房投資10年后收益有限主要取決于三點，即

1、 剛買入時正處于房地產的頂峰期，一買入就進入下行期，且這一輪下行時間受市場、外界負面沖擊以及人為調控過度等因素決定時間最長

2、 當時的基本面已經處于飽和狀態(tài)，再提升的空間極為有限，雖然最近又在新建19號線與南北地下通道，但是相對已經完善的基建，這點增量不足掛齒

3、 國家政策與上海的高房價決定大拆大建的進程放緩，更多是修修補補的城市更新

而同時我有個朋友在青浦區(qū)買了套獨棟別墅，也是700萬左右，但目前這套房產的市值應該在3500，與諸多極其有名的電影明星是鄰居，當時這套房子幾乎買在了荒山野林，就是個規(guī)劃與大工地，連條像樣的路都沒有

這件事清晰的告訴我兩點，即

1、 在城鄉(xiāng)結合部重建一座新城比內環(huán)內的城市更新基本面提升更快，幅度更大

2、 財富階層不一定要擠在內環(huán)內，更多是追求郊區(qū)新建，設計一流的新城

二、靠政府拆遷征收變現(xiàn)臨時以市場價買入的“老破小”收益并不高

其實，目前很多人投資上�！袄掀菩　敝饕Q于三點，即

1、 房價已經跌到位了，再下跌幾乎不可能

2、 房價下跌，但是租金上漲導致租售比遠高于住房按揭貸款的利率，每個月的租金完全能夠覆蓋按揭貸款

3、 城市更新會提高市中心老破小的基本面，推高房價

但是，“老破小”的最終變現(xiàn)需要基于政府拆遷，基本面持續(xù)走衰導致僅靠市場交易的房價上漲幅度極為有限，但是在不主張大拆大建與房價過高的時代，政府拆遷“老破小”的進程遠不如以往，一晃就是十年沒聲音

理性的投資人在布局資產時必須基于兩點，即

1、 未來發(fā)展空間足夠大

2、 要立即持續(xù)大幅提升基本面

其實，拆遷能夠賺到錢的秘訣是這套房子在很多年前就屬于自己，并非是臨時以市場價買入的，在房地產進入理性發(fā)展期，政府拆遷所支付的拆遷款也是基于市場價，高不了多少

這就意味著，靠政府拆遷征收變現(xiàn)臨時以市場價買入的“老破小”收益并不高

其實，目前投地產投資的秘訣有三，即

1、 受人口、資本與產業(yè)持續(xù)大幅凈流入推動的基本面穩(wěn)步大幅提升

2、 買入的價格要足夠低，遠低于當?shù)氐纳鐣骄芍涫杖氤惺艿姆懂?/p>

3、 投資房產所在地區(qū)的發(fā)展要有明確的政策支持

城市的發(fā)展與人口、資本與產業(yè)的流向受單位面積所承載的財富與相對應的成本決定的，一旦成本過高，產業(yè)、資本與人才會逐步向緊鄰的周邊地區(qū)流動，對市中心形成進出穩(wěn)態(tài)，甚至凈流出，沖擊當?shù)胤康禺a的基本面

另外，市中心會發(fā)展飽和，一旦飽和就意味著進入下行期，前期的積淀已經形成既定利益格局，很難重新洗牌，嚴重的拖累了當?shù)氐陌l(fā)展

我現(xiàn)在住的虹口就處于這一悖論中，白崇禧、孔祥熙以及湯恩伯的故居就在我家旁邊，這就意味著當年這里就屬于上海的政治與經濟中心，但是歷史包袱太重，發(fā)展積淀導致無法培育新的發(fā)展

而浦東是新區(qū)，沒有歷史包袱，發(fā)展初期全是稻田，成本極低，自然承接了全上海的產業(yè)、人才與資本的大幅凈流入

三、長三角的經濟協(xié)同性以及足夠的土地儲備足夠多的現(xiàn)實決定，在發(fā)展飽和地區(qū)已形成穩(wěn)態(tài)的背景下，人才、產業(yè)與資本必然由高房價地區(qū)逐級向低房價地區(qū)流動，提升當?shù)胤康禺a的基本面與推高房價

目前中國房地產的基本面還在穩(wěn)步提升，只是呈現(xiàn)“結構化”的特征，主要取決于三點，即

1、 所在地區(qū)的產業(yè)附加值持續(xù)大幅提升

2、 人口與資本的大幅凈流入

3、 基礎設施建設的日益完善

理論上，全國都在發(fā)展，但是上海因成本與進入門檻過高，這幾年一直呈現(xiàn)人口凈流入，而廣東與浙江成了當前最靚的仔，廣東人主要是能生，而真正最吸引年輕人的地區(qū)是浙江

之所以產生這一現(xiàn)象的關鍵是浙江的營商環(huán)境一流、民營經濟發(fā)達以及社會財富分配整體均勻，老百姓從發(fā)展中所獲得紅利頗多，這也是浙江成為首個共同富裕示范區(qū)的關鍵

目前上海的發(fā)展面臨最大的尷尬有三，即

1、 成本實在是太高，已經超出了太多企業(yè)與個體可承受的范疇，最終迫使其不得不外遷

2、 土地儲備有限，無法大規(guī)模的供給，還要為未來的產業(yè)發(fā)展做儲備，最終再次推高了房價

3、 進入門檻高，戶籍受限，對普通人的限制過多

目前上海的優(yōu)勢是財富與人口密集度高，能夠形成馬太效應，但正在與高成本形成一個穩(wěn)態(tài)平衡，最終會形成人口、資本與產業(yè)的進入極其有限，甚至凈流出

但是長三角的經濟協(xié)同性以及足夠的土地儲備足夠多的現(xiàn)實決定，在發(fā)展飽和地區(qū)已形成穩(wěn)態(tài)的背景下，人才、產業(yè)與資本必然由高房價地區(qū)逐級向低房價地區(qū)流動，提升當?shù)胤康禺a的基本面與推高房價

2016年，上海虹口與青浦就處于這一態(tài)勢，虹口發(fā)展飽和，房地產基本面提升的空間極其有限，但是青浦就是個大農田，根據(jù)規(guī)劃急速發(fā)展，基本面持續(xù)穩(wěn)步提升，房價也順勢上漲，經過疫情的沖擊，獨棟別墅的價值凸顯，漲幅更大

四、投資上海的“老破小”是能夠賺錢，但是確定性不高，收益有限，相對其他優(yōu)質標的并非最佳選擇

回歸“老破小”的話題，“老破小”拆遷獲利主要取決于三點，即

1、 買入要早，甚至是數(shù)十年前的福利分房，而非當下以市場價買入

2、 政府拆遷極不具確定性，一晃就是十年，影響投資收益

3、 目前的拆遷異常規(guī)范，更多是基于市價，很難獲取暴利

雖有城市更新托底，但是總體而言老破小的房子居住體驗越來越差，基本面急速下滑，經不起時間的沉淀

經過這一輪房地產深度調整，太多房子的租售比較高，租金能夠覆蓋按揭貸款，這不是投資老破小獨有的優(yōu)勢，更多要關注未來的增值空間

由此得知，投資上海的“老破小”是能夠賺錢，但是確定性不高，收益有限，相對其他優(yōu)質標的并非最佳選擇

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作者簡介：

丁彥皓 房地產經濟學博士、應用經濟學（投資學）博士后，專注資本市場，聚焦權益投資、資本運作、大宗期貨、期權以及宏觀經濟等領域的研究與投資，關注國際關系、歷史、哲學與宗教