上海樓市徹底火了，3月14日二手房單日成交1472套創(chuàng)新高，新政后首個(gè)日光盤(pán)誕生，各大售樓處人潮涌動(dòng)。

這波熱度背后，最核心的一股力量，是正在大批涌入上海的外地買(mǎi)家。

曾經(jīng)被限購(gòu)門(mén)檻擋在門(mén)外的這批人，借著政策松綁的東風(fēng)，成了當(dāng)下上海樓市的成交主力。

以前外地人想在上海買(mǎi)房，外環(huán)內(nèi)購(gòu)房得連續(xù)繳滿(mǎn)3年社?；騻€(gè)稅，購(gòu)房資格和工作證明綁定，自由職業(yè)者、個(gè)體戶(hù)、全職寶媽這些群體，哪怕手里有資金，沒(méi)社保就連入場(chǎng)券都拿不到。

這次新政直接放出兩個(gè)關(guān)鍵大招：

一是社保年限 “3年改1年”，無(wú)數(shù)之前苦等社保的年輕人，直接提前拿到了在上海安家的資格。

第二個(gè)更是歷史性的突破 ——居住證滿(mǎn)5年就能買(mǎi)房，不用再提供任何社?；騻€(gè)稅證明。

這是上海第一次把購(gòu)房資格和社保完全脫鉤，那些常年在上海生活、為這座城市做貢獻(xiàn)，卻沒(méi)有固定社保繳納記錄的人，第一次擁有了在上海買(mǎi)房的資格。

除此之外，新政還放開(kāi)了更多空間：

社保繳滿(mǎn)3年的非滬籍家庭，能在外環(huán)內(nèi)增購(gòu)一套房；

公積金貸款額度大幅提高，首套家庭最高貸款額度從160萬(wàn)直接漲到240萬(wàn)，進(jìn)一步降低了買(mǎi)房的門(mén)檻。

新政效果立竿見(jiàn)影落地后，上海二手房成交量一路攀升。

截至3月18日，3月上海二手房成交已經(jīng)達(dá)到16705套，按照這個(gè)節(jié)奏，全月成交量很有希望沖擊3萬(wàn)套。

其實(shí)外地買(mǎi)家早已成為上海樓市的主力，新政只是把這個(gè)趨勢(shì)放大了。

上海新房認(rèn)購(gòu)310占比（數(shù)據(jù)來(lái)源：小胖看房）

2024年上海新房認(rèn)購(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，非滬籍購(gòu)房者占比首次突破60%，達(dá)到了63.66%。

也就是說(shuō)10個(gè)在上海買(mǎi)新房的人里，有6個(gè)多都不是上海本地人。

反觀310開(kāi)頭的上海土著購(gòu)房者，占比從2021年的48.57%，一路降到了2025年的37.33%，外地人買(mǎi)房的比例，已經(jīng)遠(yuǎn)超上海本地人。

頂級(jí)豪宅市場(chǎng)，外地買(mǎi)家更是絕對(duì)的主角。

總價(jià)5000萬(wàn)以上的豪宅，非滬籍買(mǎi)家占比直接達(dá)到65.12%，幾乎是上海本地買(mǎi)家的兩倍。

這些外地買(mǎi)家都來(lái)自哪里？以去年5月份開(kāi)盤(pán)的兩個(gè)頂豪項(xiàng)目為例：

1）上海壹號(hào)院，非上海籍買(mǎi)家共計(jì)119組，占比約70%。其中，浙江籍買(mǎi)家有29組，占比17.1%；江蘇籍買(mǎi)家22組，占比12.9%。

此外，山東籍買(mǎi)家有11組、安徽籍買(mǎi)家有7組，也占據(jù)重要位置。

2）綠城·潮鳴東方，總認(rèn)購(gòu)191組，非滬籍外地客戶(hù)認(rèn)購(gòu)組數(shù)129組，占據(jù)了2/3。其中，江浙皖占“大頭”；尤其是浙江，有效客源32位，占總客源比重約16.75%。

這次江浙買(mǎi)家的行動(dòng)力也是拉滿(mǎn)，新政落地的第二天，上海安瀾上海項(xiàng)目就迎來(lái)了溫州看房團(tuán)，現(xiàn)場(chǎng)浙 C 車(chē)牌的豪車(chē)停了一大片。

很多人在網(wǎng)上抬杠，說(shuō)上海二手房網(wǎng)簽量高，是因?yàn)榘衍?chē)位拆分出來(lái)網(wǎng)簽湊數(shù)，這是瞎說(shuō)。

來(lái)源：小胖看房

看真實(shí)的成交結(jié)構(gòu)就知道，這波上海樓市回暖，根本不是什么數(shù)字游戲，還是剛需買(mǎi)房的人集中上車(chē)了。

從整體成交來(lái)看，二手房市場(chǎng)呈現(xiàn)出非常明顯的低總價(jià)傾斜特征，300萬(wàn)以?xún)?nèi)的剛需 “上車(chē)盤(pán)”，成了市場(chǎng)的絕對(duì)主力。

不少外環(huán)外的中介門(mén)店反饋，近期總價(jià)200萬(wàn)元左右的房源，成交明顯上漲。

根據(jù) 城市測(cè)量師行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2025年1月，上海300萬(wàn)元以下二手房成交占比59%。今年2月，升至70%，截至2026年3月15日，進(jìn)一步增至73%。

換句話說(shuō)，現(xiàn)在上海每成交10套二手房，就有7套多是300萬(wàn)以下的剛需房源。

大批剛需，趁著新政集中進(jìn)場(chǎng)安家了。

和二手房市場(chǎng)回暖同步，上海新房市場(chǎng)也擺脫了春節(jié)后的低迷。

根據(jù)同策研究院新房案場(chǎng)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，受新政影響的買(mǎi)房人群，10組來(lái)訪就能成交1組，而不受新政影響的客戶(hù)，27組來(lái)訪才能成交1組。

新政釋放的需求，買(mǎi)房意愿和決策效率都要高得多。

這波涌入上海的外地買(mǎi)家，不是大家想象中的炒房團(tuán)，大多是真的有居住、改善需求，和上海有著千絲萬(wàn)縷聯(lián)系的人。

根據(jù)第一財(cái)經(jīng)報(bào)道，上海外灘瑞府項(xiàng)目，來(lái)看房的有位歸國(guó)定居的華裔張先生，剛退休打算回國(guó)定居。

張先生和妻子是加拿大籍，岳父岳母是老上海人，早年因知青政策去了安徽，退休回上海后辦了居住證，已經(jīng)滿(mǎn)5年但沒(méi)有上海戶(hù)口，按之前的政策，根本沒(méi)有購(gòu)房資格。

新政一出，居住證滿(mǎn)5年就能買(mǎi)房，張先生一家當(dāng)天就決定，用老人的名義在上海買(mǎi)房改善全家的居住條件，新政后的第一個(gè)周末就開(kāi)啟了看房之旅。

用他的話說(shuō)，跑遍了多倫多、達(dá)拉斯這些全球各大城市，上海的城市治理、居住環(huán)境、生活便利度，都在全球第一梯隊(duì)，自己堅(jiān)定看好上海。

瑞虹板塊的金茂璞元項(xiàng)目，新政后近三天，有三分之一的來(lái)訪客戶(hù)，都是限購(gòu)放松后剛拿到資格的人群。

高端客群總量相對(duì)固定，新政大大擴(kuò)容了頂豪購(gòu)買(mǎi)力。

“這些新增的外地客戶(hù)里，最多的還是來(lái)自江浙地區(qū)，南通、寧波、溫州、鹽城、金華等城市的買(mǎi)家占了大頭。”

這些城市要么制造業(yè)、貿(mào)易業(yè)發(fā)達(dá)，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)活躍，要么和上海地緣相近、聯(lián)系緊密。

很多人要么在上海有生意往來(lái)，要么子女在上海讀書(shū)、工作，早就有在上海置業(yè)的打算，之前一直被社保門(mén)檻卡著，現(xiàn)在終于等來(lái)了機(jī)會(huì)。

還有之前非滬籍家庭只能買(mǎi)一套房，現(xiàn)在可以先買(mǎi)再賣(mài)，置換房子從容多了。

公積金貸款新政，也讓很多公積金較高的事業(yè)單位人員下場(chǎng)買(mǎi)房了，比如醫(yī)院高校等高學(xué)歷人群。

外地買(mǎi)家大批涌入，是不是炒房團(tuán)又來(lái)上海了？其實(shí)根本不是這么回事。

這波外地買(mǎi)家入場(chǎng)，本質(zhì)上是此前被限購(gòu)門(mén)檻壓制的存量剛需和改善需求集中釋放，而非無(wú)上海就業(yè)、居住關(guān)聯(lián)的純外地投資客大規(guī)模涌入。

現(xiàn)在市場(chǎng)的成交主力，是首套剛需購(gòu)房者，政策依然保留了核心的限購(gòu)框架，沒(méi)有全面炒房空間。

說(shuō)到底，外地買(mǎi)家愿意奔赴上海、涌入上海，本質(zhì)上是看好這座城市的長(zhǎng)期價(jià)值。

上海樓市要真正回暖，還需要更多外地買(mǎi)家和新上海人下場(chǎng)買(mǎi)房，置換 。

最后，不論是買(mǎi)房賣(mài)房，還是要看長(zhǎng)期的趨勢(shì)，上海樓市當(dāng)下成交很熱，但價(jià)格并沒(méi)有上漲。

而且長(zhǎng)三角和全國(guó)乃至全球的有錢(qián)人，來(lái)上海要買(mǎi)房肯定是看頭部的好房子的。

那些年代久遠(yuǎn)，產(chǎn)品力落后，掉墻皮的二手老商品房，戶(hù)型奇葩的老破大，即便占據(jù)核心地段，也吃不到樓市的增值紅利了；

而那些長(zhǎng)期在上海工作生活的剛需年輕人，眼光也會(huì)越來(lái)越挑剔，居住需求會(huì)被保租房等產(chǎn)品分流。

也就是說(shuō)，上海很多房子，長(zhǎng)期會(huì)徹底回歸居住屬性。

想要買(mǎi)到能保值的房子，還是要下一番功夫。

注：該篇文章僅代表個(gè)人見(jiàn)解，不構(gòu)成交易建議。