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春江水暖鴨先知。

房子好不好賣(mài)，市場(chǎng)有沒(méi)有回暖，中介們先知道。

就在前幾天，我那個(gè)之前被房地產(chǎn)中介轟炸天、后來(lái)好久都不響的手機(jī)號(hào)，最近竟然頻繁接到中介買(mǎi)房電話(huà)。

“龍華中心大三房首付只需要10萬(wàn)的新房有考慮嗎......”這套話(huà)術(shù)好像是10多年前我在深圳鏈家做新房開(kāi)發(fā)時(shí)，剛?cè)肼氶T(mén)店經(jīng)理教我的“開(kāi)場(chǎng)法寶”，沒(méi)想到十幾年過(guò)去了，深圳樓市的人，換了一茬又一茬，打電話(huà)的開(kāi)場(chǎng)白竟然還沒(méi)變。

那會(huì)兒的樓市是真的火熱，有點(diǎn)閑錢(qián)的打工人擠破腦袋想上車(chē)深圳，但是由于政策原因，很多人被攔在門(mén)外，于是東莞和惠州就收留了他們。

每周末一車(chē)一車(chē)的看房客，隨著中介們馳騁在外環(huán)高速，到了高速路口竟然需要排隊(duì)出去，如今想想，實(shí)在是魔幻。

房地產(chǎn)高歌猛進(jìn)的時(shí)候，誰(shuí)都沒(méi)有料到，日后的調(diào)整會(huì)將整個(gè)市場(chǎng)拉成一條大陰線，而且這一持續(xù)，竟然就是好幾年。

當(dāng)然了，對(duì)于老百姓來(lái)說(shuō)，漲了10多年的樓市，才跌不到三年就開(kāi)始反彈，確實(shí)不達(dá)預(yù)期。

但是，從另一個(gè)層面來(lái)看，樓市的復(fù)蘇未必是壞事，畢竟截至目前，依然沒(méi)有哪一個(gè)行業(yè)能夠取代樓市，撐起經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一片天。

尤其是今年，樓市一季度的走勢(shì)，直接超出了所有人的預(yù)料，誰(shuí)都沒(méi)想到，所謂的“開(kāi)門(mén)紅”，竟然來(lái)得這么猛、走得這么穩(wěn)。

有人說(shuō)是觸底反彈，也有人擔(dān)心是曇花一現(xiàn)，但無(wú)論怎么說(shuō)，在個(gè)別城市，打工人已經(jīng)開(kāi)始跑步進(jìn)入樓市，而中介們也開(kāi)始忙碌起來(lái)。

一、中介的“戰(zhàn)斗”，從周一就開(kāi)始了

離周五上班時(shí)間還有半個(gè)小時(shí)，某中介商圈經(jīng)理就早早的過(guò)來(lái)給銷(xiāo)售們開(kāi)會(huì)了。

先是拿出最近深圳樓市的成交數(shù)據(jù)，接著讓每個(gè)人指定周末帶看目標(biāo)，散會(huì)之前又讓大家將各自的蓄客目標(biāo)寫(xiě)在辦公區(qū)前面的那張白板上。

擱以前，白板很少有人在意，畢竟慘淡行情下，有人愿意蹲守在店里，繼續(xù)“深耕”房地產(chǎn)行業(yè)就不錯(cuò)了，哪還能強(qiáng)制去要求呢？

門(mén)店經(jīng)理隔三差五的帶著組員們出去玩，給大家打氣，到明星門(mén)店取經(jīng)，給大家畫(huà)餅，告訴大家，行情就要來(lái)了。

在房地產(chǎn)中介行業(yè)，“半年不開(kāi)單、開(kāi)單管半年”絕對(duì)不是玩笑話(huà)，一套500萬(wàn)的房子，如果確實(shí)不好賣(mài)，開(kāi)發(fā)商甚至能給到5個(gè)點(diǎn)的傭金，然后還會(huì)有各種其他獎(jiǎng)勵(lì)，比如現(xiàn)金獎(jiǎng)、蘋(píng)果手機(jī)、電腦，甚至只要待客戶(hù)上門(mén)看房，就有幾百塊的現(xiàn)金獎(jiǎng)。

所以，如果能搞定一個(gè)客戶(hù)賣(mài)出去一套房，零零散散的傭金加在一起就有30萬(wàn)，即使是扣除上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)和同事們的的分傭，個(gè)人到手也有十幾萬(wàn)。

這筆錢(qián)可不只是吃半年，在淡季幾乎一年無(wú)憂(yōu)了。

如果是旺季，即使是傭金只有3%，如果一年能賣(mài)出去5套房子，其實(shí)收入也很可觀，再加上二手房有維護(hù)、鑰匙、帶看等分傭提成，做得好的明星中介，年入百萬(wàn)不是夢(mèng)。

但前提是，得有客戶(hù)。

所以，銷(xiāo)售們?yōu)榱颂岣叱山粠茁�，周末到�?lái)之前就會(huì)瘋狂搖電話(huà)，甚至周一就開(kāi)始邀約，將潛在買(mǎi)房群體邀出來(lái)。

只要能約出來(lái)，就成功了一半。

二、看似陪你看房，實(shí)則全是“門(mén)道”

約出來(lái)是最難的事，但又是最簡(jiǎn)單的事情。

現(xiàn)在的人都很忙，能犧牲周末和中介一起去看房子，基本上就是準(zhǔn)客戶(hù)，所以，把客戶(hù)約出來(lái)很難。

但是約出來(lái)，能不能讓客戶(hù)繼續(xù)下去，作對(duì)比、最后下決定買(mǎi)房，或者說(shuō)和你成交而不是和別人，這就很考驗(yàn)?zāi)芰α恕?/strong>

全程服侍好自己的客戶(hù)，甚至很多中介銷(xiāo)售會(huì)提前到客戶(hù)家門(mén)口等著，然后自己開(kāi)車(chē)或者租車(chē)把客戶(hù)帶到目標(biāo)樓盤(pán)。

新房的話(huà)，信息會(huì)比較透明，一般客戶(hù)都會(huì)有自己的想法，會(huì)提前查好資料，甚至自己就去了樓盤(pán)。雖然中介們都說(shuō)，自己手上有內(nèi)部折扣價(jià)，但大家都知道，羊毛出在羊身上，所謂的內(nèi)部折扣價(jià)，要么傭金給到中介，要么優(yōu)惠給到客戶(hù)。

但是二手房，就大有文章了。

一般二手房有兩種方式，一種是獨(dú)家簽約，另一種就是普通的。

獨(dú)家簽約的話(huà)，就是業(yè)主將房子委托給某一家房產(chǎn)中介，中介們?cè)诩s定的時(shí)間和價(jià)格賣(mài)掉。

這種被一家中介包攬的房子，一般他們就會(huì)大力推廣，想辦法把客戶(hù)拉過(guò)去。

而另外那種普通的，也是市面上常見(jiàn)的，但是這種房子其實(shí)也是有方法的。

所謂“ABC策略”——先帶你去看一套B房子，就是比較差的。比較差，既不會(huì)打消你繼續(xù)看房的信心，但也不會(huì)讓你心動(dòng)；接著再看一套A房，也就是匹配度最高，也最適合你的，一般這時(shí)候，客戶(hù)也很難定下來(lái)。

最后再看一套C房子，也就是最差的，讓你死心，并且凸顯出第二套房子的優(yōu)勢(shì)，對(duì)比之下，是不是就更容易成交了？

當(dāng)然了，實(shí)際操作過(guò)程中包括打配合、演習(xí)等方式，復(fù)雜多了。

總之，無(wú)論是帶看還是談判，都是有技巧的。如果真要買(mǎi)房子，且是還是要懂一些其中的門(mén)路。

三、樓市回暖，到底是真的還是曇花一現(xiàn)？

無(wú)論是哪個(gè)平臺(tái)，3月以來(lái)，數(shù)據(jù)上都開(kāi)始上揚(yáng)。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)局新出的70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)可以看出，樓市下跌的速度明顯放緩，而且部分城市無(wú)論是成交量還是價(jià)格方面，都在回升。

數(shù)據(jù)顯示，成交量方面，上海、深圳的成交量創(chuàng)下近5年同期新高，而在價(jià)格方面，深圳也是率先止跌回升。

其實(shí)，無(wú)論是政策層面還是經(jīng)濟(jì)層面，樓市向好的因素，都開(kāi)始呈現(xiàn)。

從今年1月份開(kāi)始，各種買(mǎi)房利好政策就沒(méi)斷過(guò)：增值稅調(diào)整、公積金貸款松綁、換房個(gè)稅優(yōu)惠，各種利好讓買(mǎi)房成為性?xún)r(jià)比極高的事。

再疊加PPI、CPI等指標(biāo)往上走，黃金、石油、白銀等價(jià)格也是水漲船高，這些大宗商品都在上漲，房地產(chǎn)這個(gè)“吸金大戶(hù)”沒(méi)有理由一直潛水。

只不過(guò)，由于中東問(wèn)題的出現(xiàn)，資本市場(chǎng)這陣子又呈現(xiàn)出新的不確定性，倘若美以伊戰(zhàn)事能夠今早結(jié)束，未來(lái)市場(chǎng)預(yù)期可能會(huì)持續(xù)這波行情。

否則，也有可能是曇花一現(xiàn)。

但無(wú)論是哪種情況，對(duì)于普通人來(lái)說(shuō)，有需求才是硬道理，其他一切都是偽因素。

但是春節(jié)以來(lái)，整個(gè)市場(chǎng)開(kāi)始被一種回暖情緒烘托，卻是現(xiàn)實(shí)。

不過(guò)，未來(lái)如何，誰(shuí)又說(shuō)得準(zhǔn)呢？

只是當(dāng)下，房地產(chǎn)中介們又開(kāi)始忙碌起來(lái)，甚至有中介門(mén)店又開(kāi)始掛上了招聘啟事。

房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)勞動(dòng)密集型行業(yè)，就像保險(xiǎn)業(yè)一樣，堆人頭也可以大力出奇跡。

但是房?jī)r(jià)，現(xiàn)在的樓市，很難再回到2021年那種量?jī)r(jià)齊漲的瘋狂行情了。

對(duì)現(xiàn)在的買(mǎi)房客來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)暖了和房?jī)r(jià)暴漲是兩回事，當(dāng)前市場(chǎng)的導(dǎo)向是為了平穩(wěn)，房住不炒依然是底線。

市場(chǎng)有市場(chǎng)的節(jié)奏，但生活有生活的尺度。

房子是用來(lái)裝下日子的，別讓日子被房子綁架。無(wú)論潮起潮落，守好自己的錢(qián)包，也守住內(nèi)心的安寧，才是穿越周期的最大底氣。

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