最近，網(wǎng)上都在瘋傳一張截圖：

一套蟠龍?zhí)斓啬掣邊^(qū)房源，房東低于買入價60萬出售。

這個消息確實最近傳播很火，網(wǎng)上“解禁來臨，徐涇全面破發(fā)”、“大虹橋投資客虧蒙了”等類似的內(nèi)容到處都在發(fā)。

但是這個消息本身已經(jīng)算不得新聞，當下，基本所有人都知道解禁會給大虹橋的樓市帶來很大的影響。

而作為購房者，或許我們真正應(yīng)該關(guān)心的是，未來幾年，大虹橋這個地方還能買嗎？

畢竟在浦西，拿著五六百萬預(yù)算，大虹橋是一個避不開的地方。

如果真的要買大虹橋，那么買新房還是買二手？什么樣的小區(qū)在未來比較有競爭力？

其實在今天這個節(jié)點，討論大虹橋是否會破發(fā)已經(jīng)沒有意義了：

因為當下在售的很多次新房，成交價格早就已經(jīng)破發(fā)了。

比如之前我就提過的一個項目，徐涇的中建頤璟臺。

這項目上市的時候，新房銷售價格也是6萬。

如今掛牌價已經(jīng)到了5w，我看了下內(nèi)網(wǎng)，最新成交價僅4.9w+。

他隔壁的龍信虹橋御瀾也是如此，掛牌價也就是5w的水平。

當然這倆項目確實位置有點偏，加上倆小區(qū)都是一排房子且周邊沒地鐵，看起來很應(yīng)該破發(fā)。

但是即便位置更好的房子，其實也破發(fā)了。

比如老牌次新房（其實也不老，萬科同期）招商虹橋公館一期，當年開盤均價5.8萬每平，如今的掛牌價和成交價也來到了5萬出頭。

像是位置更偏一點的招商虹橋公館三期，新房賣的時候就在打折，如今二手房也同樣就是5萬出頭的掛牌價。

即便像萬科天空之城三期、招商虹橋公館二期這種挨著地鐵但是沒有在TOD上面的項目，價格到了今天也只是略微保本。

這兩個小區(qū)整體的掛牌價水平在5.8-6.3，實際的成交價都是5.8-5.9（下圖萬科三期成交價，數(shù)據(jù)來自房見）；

雖然相比于當當年5.7左右的新房價格還沒有完全破發(fā)，但是已經(jīng)相去不遠。

目前徐涇范圍僅剩的幾個價格還明顯超越6萬的項目，其實就是幾個更純粹且標桿的地鐵盤，比如蟠龍?zhí)斓?、中駿天璟、萬科天空之城在tod上面的幾期房子。

客觀來說，其實解禁造成房價下跌、破發(fā)的原理非常簡單。

就是供需關(guān)系變化帶來的價格變化。

但是網(wǎng)上有很多大v經(jīng)常說一些非常“反智”的言論：

1、大家不會虧錢賣，價格肯定能扛得住的；

2、解禁一萬套，也不意味著大家都會把一萬套拋掉。

價格本身是由價值和供需關(guān)系決定的——供大于求，價格下去是必然的。

而解禁帶來的供應(yīng)量增加，從來不是指一個區(qū)域所有房子都掛牌，比如徐涇一萬套都掛牌上架；

只需要按照上海平均的掛牌率來計算，整個板塊都扛不住解禁的壓力。

上海小區(qū)比較健康的掛牌水平就是3%，也就是每一百套房子掛牌三套。

我們即便不考慮當時很多人是投資客造成的額外拋售，單純按3%計算，徐涇新增的穩(wěn)定掛牌套數(shù)都有300-400套。

這個體量，基本讓徐涇五年以內(nèi)房齡次新房，掛牌量翻了一倍。

那么徐涇的增量買房需求，未來幾年有機會增長一倍嗎？

答案肯定是否定的。

因此，破發(fā)這件事，在徐涇這個范圍內(nèi)只是開始，不是結(jié)束。

當然，解禁的壓力是大，但是小區(qū)的扛壓能力差別也很大。

從第一部分我舉的案例大家也看得出，大虹橋內(nèi)部，不同的小區(qū)也是階層分明，跌幅差別很大。

如果均以買入價計算：

最堅挺的幾個小區(qū)，目前相比于當年的新房買入價仍然保有漲幅；

而第一部分提到的，最差的幾個已經(jīng)跌去了20%。

而這其實也是一個區(qū)域走向成熟之后，必然會進行的板塊深度分化——

大家雖然都是同一個板塊，甚至新房入市的價格都接近；

但是等到二手交付后，也會因為位置不同、品質(zhì)不同、認可度不同，在價格上拉開差距。

如今的大虹橋（以徐涇+前灣為主），明顯的一梯隊肯定是前灣的虹廬灣和徐涇的蟠龍?zhí)斓?，二者分別是板塊成交價最高的小區(qū)。

二者中站位更高的無疑是虹廬灣，100平帶車位成交價如今還可以達到750-800萬，毫無疑問整個大虹橋的第一梯隊。

當然，這個價格我還是要多說一句，其實7萬多到八萬也合理，雖然這是外環(huán)外。

大虹橋這個板塊整體在浦西外環(huán)的能級還是很高的，整體的定位就至少是一個均價6萬的板塊。

假設(shè)大虹橋沒有超供的話，在如今的行情下，我認為其真實的價格層次應(yīng)該是大板塊均價6-6.5w左右的水平，整體比九亭和南翔的價格貴15%-20%。

畢竟大虹橋的城市界面、產(chǎn)業(yè)實力并不差，也是成片開發(fā)的片區(qū)，上游是2號線的外溢，何況還有宇宙級的規(guī)劃加持。

上游長寧的商品房次新房至今依然很貴，像中海長寧第至今仍在9w+的價格水平。

按照外溢板塊估值，整個大虹橋的標桿達到虹廬灣7.5-8灣的成交價倒是也合理——

只不過整個板塊這樣的標桿只能容下一兩個，畢竟板塊內(nèi)購買力有限。

這種情況其實很普遍，就和大寧金茂府之前在大寧的地位一樣，當年15w+就是比板塊其他小區(qū)高出15-25%。

前灣本身就是閔行，雖然很多朋友不覺得閔行比青浦高一檔次，但是確實還是在價格上有所體現(xiàn)。

疊加商業(yè)+學校+地鐵+品質(zhì)，目前虹廬灣絕對是大虹橋的第一梯隊。

當然，這個梯隊并不是一成不變的。

因為，隨著上海郊區(qū)在去年開始重啟拍地，本應(yīng)由3.5代住宅帶來的板塊內(nèi)部洗牌今年將在上海郊區(qū)上演。上海郊區(qū)樓市，將迎來全面洗牌

大虹橋就是如此。

徐涇已經(jīng)拍賣了寶業(yè)和綠城兩塊地；

而華漕前灣近期更是公布了預(yù)計要上市的五塊地，疊加之前上海城投拿的前灣地塊，前灣預(yù)計在未來一到兩年供應(yīng)六個項目。

新房上市，必將讓板塊梯隊重新洗牌。

那么等到這些新房上市之后，大虹橋未來的樓市格局梯隊如何排列呢？

什么樣的區(qū)域，未來的發(fā)展?jié)摿Ω茫?/p>

房不會賣，價格不好談

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首先可以確定的說：

隨著這輪新房供應(yīng)，基本就讓華漕和徐涇兩個片區(qū)的樓市格局基本塵埃落定了，小的居住組團分布基本定型。

先說徐涇，隨著蟠祥路開通、綠城和寶業(yè)地塊的成功出讓，徐涇基本形成了以蟠龍路、蟠祥路、徐盈路為核心的三個成熟居住組團。

未來即便是再有新的地塊出讓，要么在這幾個組團之中，要么就是整個徐涇板塊的邊角料地帶——比如夾在別墅區(qū)之間的、比如在板塊交界處的，都不太能打。

而前灣片區(qū)，隨著本輪新地塊的上架，也基本確定了板塊的樓市格局。

之前前灣其實只有一個小板塊，也就是挨著13號線延長線前灣公園站的小組團。

這個板塊南部就是華漕的成熟地區(qū)，內(nèi)部有印象城和開市客，還有學區(qū)資源，是目前前灣乃至整個大虹橋區(qū)域內(nèi)第一梯隊的小組團。

而諸翟路站附近只有大華紫樾府一個項目，隔壁幾個都是動遷或者租賃用房，實話說即便未來板塊成熟也談不上多有競爭力。

而本次這批新地塊，又給前灣帶來一個新的組團，就是環(huán)繞著前灣核心規(guī)劃霽月湖的環(huán)湖組團。

而結(jié)合前灣的控規(guī)，除了這些核心區(qū)圍繞著地鐵和湖而建的社區(qū)，未來剩余的待供應(yīng)區(qū)域都是板塊的西北角——目前都是荒地。

這些在近期，在板塊還如此不成熟的情況大概率不會供應(yīng)——

如果當下就供應(yīng)出來作為板塊邊角料，對樓市格局也沒什么影響。

而如果綜合起來、把大虹橋核心區(qū)的徐涇、華漕、虹橋商務(wù)區(qū)進行綜合排序，那么就涉及到一個問題：

到底該用什么樓市模型來對大虹橋核心區(qū)的各個小板塊進行評估。

大虹橋最開始的時候一直是用產(chǎn)業(yè)中心的模型評估，也就是大虹橋的產(chǎn)業(yè)核心區(qū)域虹橋商務(wù)區(qū)，房價是最貴的。

當年大虹橋真正實質(zhì)性成交價到十萬的區(qū)域，其實也就是商務(wù)區(qū)里面的萬科時一區(qū)等小區(qū)。

而如果在產(chǎn)業(yè)的估值模型下，再疊加規(guī)劃預(yù)期的實現(xiàn)、產(chǎn)品的更新，那么大虹橋最貴的房子就應(yīng)該是前灣剛剛開發(fā)的環(huán)湖片區(qū)：

朝南看湖，坐落于湖畔的定位改善的豪宅項目，應(yīng)該是板塊真正的價值巔峰。

畢竟前灣是大虹橋未來唯一的天際線地標片區(qū)，成片開發(fā)的地標寫字樓。

但是大家都知道，這個規(guī)劃雖好，落地時間預(yù)計會非常久，預(yù)計得有20年以上。

短期前灣這個規(guī)劃肯定沒法把這個作為房子估值的基礎(chǔ)，更不能視為購買力來源。

而整個大虹橋來看，雖然虹橋商務(wù)區(qū)內(nèi)部的產(chǎn)業(yè)、徐涇的產(chǎn)業(yè)雖然在這幾年都有所增加，但是增量有限，實際上增長還不足以撐住過去幾年暴增的一萬多套新房；

最關(guān)鍵的是，這幾年新增的產(chǎn)業(yè)類型包括新能源、律所、人力資源、以及一些制造業(yè)的總部，都沒有當年開發(fā)商企業(yè)聚集對于行業(yè)的從業(yè)者那么強大的號召力。

因此，當下的大虹橋，以及未來至少十年的大虹橋，基本很難用產(chǎn)業(yè)模型去排樓市梯隊。

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而隨著過去這幾年大虹橋的補跌，以及結(jié)合如今大虹橋二手房的成交情況；

對于大虹橋樓市，比較理性的分析模型，一定是按照一個近郊睡城的模型去分析：

最核心的優(yōu)勢一定是地鐵——到市區(qū)通勤要方便。

那大虹橋內(nèi)部的板塊區(qū)分，至少先要分成兩大類：

第一類是地鐵盤，能夠享受市區(qū)外溢購買力的加持，不至于無人接盤的項目。

第二類是非地鐵盤，流通性堪憂，主要服務(wù)本地購買力。

然后就是綜合比較各小板塊內(nèi)部的差別：

小板塊內(nèi)部產(chǎn)品品質(zhì)如何？到地鐵距離如何？周邊小板塊的環(huán)境配套如何？

那么這種情況下，未來的真正一梯隊，大概率是地鐵盤里的品質(zhì)佼佼者。

尤其是要考慮到待入市的地塊或者新房可能采用3.5代住宅的產(chǎn)品設(shè)計；

那么第一梯隊，最大概率就是前灣公園地鐵站即將上市的那塊地、以及蟠祥路地鐵站附近新拿地的綠城和寶業(yè)兩個項目。

當然這個前提是這幾塊地產(chǎn)品品質(zhì)過硬，沒有浪費地塊的質(zhì)素，做了改善定位和抬板產(chǎn)品。

但是這個其實是個未知數(shù)，因為看目前的消息，都可能有變數(shù)：

寶業(yè)項目做了品質(zhì)很高的改善盤但是封了陽臺且離地鐵有一定的距離；

當然最關(guān)鍵還是未來交付的效果。

綠城地塊，據(jù)說要做一個“流速盤”而非品質(zhì)盤，定價據(jù)說也是石破天驚。

而前灣的新地塊現(xiàn)狀還沒拍，未來做什么產(chǎn)品無人可知，到時候肯定也要看大虹橋的市場行情定方案。

市場在解禁影響下，如果不好賣，那么小區(qū)的品質(zhì)定位不會抬高。

因此這個第一梯隊其實很可能無法誕生。

而曾經(jīng)的一梯隊王者，比如虹廬灣、蟠龍?zhí)斓亍⒅序E天璟、萬科天空之城（在tod上面那幾期）、或者勉強算上中核，這些項目能否留在一梯隊，就看新出來這幾個新房是否能打。

如果說這些新盤都啞火了，那么大概率這些項目未來還是一梯隊。

反之，如果出了更牛的新房，這些盤大概率要隨著新王誕生而地位沒落，變成二梯隊。

當然在這里面，如果細分：

虹廬灣、花語前灣因為在閔行片區(qū)、且綜合配套實力更加成熟，算這個梯隊里的頭部；

中駿天璟以及蟠龍?zhí)斓芈匀跻换I，但是強于中核錦悅府和地鐵下一站的萬科天空之城。

而把這些小區(qū)排梯隊，大概就是王者項目值7.5-8萬，次頂級7萬附近。

而排在中段的比如蟠龍?zhí)斓卮蟾啪褪?.5上下的價格層次。

至于排在這個大梯隊末流的小區(qū)，也就是6萬上下的水平。

當然這個價格會在未來幾年解禁之后出現(xiàn)震蕩，不過由于都是比較標桿的項目，跌幅不會特別大，5%-10%左右。

而再往下一個梯隊、或者說是三梯隊，其實就是近地鐵的其他項目。

比如萬科天空之城不在橋上的兩期，招商虹橋公館挨著地鐵的一期，或者未來交付的華發(fā)等項目。

這些盤的價格大概率也即是5.5-6萬的水平——自此也就開始破發(fā)了。

這個梯隊里多補充一個部分就是虹橋商務(wù)區(qū)的萬科時一區(qū)、富力等小區(qū)。

這些小區(qū)憑借著板塊的成熟、虹橋商務(wù)區(qū)的核心地位以及相對優(yōu)秀的產(chǎn)業(yè)水平，讓這些小區(qū)依然能維持在6萬左右的水準。

雖然相比巔峰完全沒落，但是在現(xiàn)狀依然能位處在第三梯隊，不至于和那些徐涇、華漕的邊角料項目競爭末流。

而第四梯隊，其實就是那些遠離地鐵的項目。

這個里面就很多了。

比如像徐涇的南山雨果，品質(zhì)不差，但成交價都跌破5萬了。

本質(zhì)上就是離核心資源都太遠，抓不住購買力。

當然，這里面像蟠龍府這種距離還能夠到一點地鐵站的估計也能維持在5.5萬的水平。

像前面提到的中建、或者本身就在比較遠位置的燦耀星城等等，價格估計也就是5萬甚至以下的水平。

這些房子都是很難觸達地鐵外溢購買力，甚至如果板塊產(chǎn)業(yè)不大幅進步，未來淪為本地市場也不是沒可能——

原因在于大虹橋上面幾個梯隊，有地鐵概念的項目太多了，買房客根本不夠分。

結(jié)語

當然，徐涇作為典型的近郊剛需板塊，行情走勢也難逃大市場。

去年十月份之后，市場成交也非常不錯。

年后，滬七條新政整體提高了公積金的貸款上限，對于剛需板塊的回暖更是重大利好。

畢竟，這個政策對普通家庭來說就相當于變相降息，而對公積金多的家庭更是相當于直接加了預(yù)算。

新政的刺激之下，的確直接給市場注入了一批剛需購買力。

在年前便宜房子賣空了的行情下，年后像九亭、南翔都有房子相比于年前成交價漲了5-15萬。

從這個角度來看，大虹橋就受到了解禁很大影響：

帶看熱度高，但是成交價依然上不出去。

大家都知道要解禁，出價很謹慎；

心態(tài)變好的只有大虹橋的房東們——因此市場上的現(xiàn)狀就是價格非常難談。

而解禁的影響即將到來，未來幾年大虹橋樓市必將再次震蕩，短期話是建議大家觀望一下，不要盲目跟風上車買人大虹橋。

畢竟如今拿著600萬-700萬，甚至中環(huán)以內(nèi)、內(nèi)環(huán)附近都能買到商品房，建議大家多對比對比。

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