國企房東，開始降價了。

最近，西安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布通知，明確外來務(wù)工人員租住保租房優(yōu)惠項目，可享受10%至50%的租金減免，最高可實現(xiàn)租金半價。

值得關(guān)注的是，過去不少二線城市，保租房主要面向大學(xué)畢業(yè)生等新市民，存在一定的申請門檻，比如學(xué)歷、社保等。但此次，西安不僅大力促進外來務(wù)工人員承租保租房，還在租金上給予較大優(yōu)惠。

西安之外，還有不少大城市推出租金遠低于市場價格的保租房，比如深圳的“6折保租房”。

越來越多保租房項目的推出，會對租賃市場帶來哪些影響？

一座小區(qū)樓盤 圖/視覺中國

降價并放寬條件

“不需要社保記錄，只要戶口不在西安就行”“需要在西安沒有住房，不是西安戶口就行”“租期最短3個月，隨時可以起租”……中國新聞周刊向西安多個面向外來務(wù)工人員的保租房項目咨詢時，得到這些回復(fù)。

事實上，西安在發(fā)布《關(guān)于做好外來務(wù)工人員租賃保障性租賃住房有關(guān)事項的通知》，明確了外來務(wù)工人員租住保租房優(yōu)惠項目，可享受10%至50%的租金減免之后，隨即發(fā)布了第一批外來務(wù)工人員申請保租房優(yōu)惠活動項目。這些項目原本的租金，已經(jīng)相較于備案價格有所降低，比如臨潼區(qū)、長安區(qū)這些保租房項目，已經(jīng)比備案價格降低了50%。

相關(guān)工作人員表示，西安此次面向外來務(wù)工人員推出的保租房，還實行“先住后審”，現(xiàn)場核驗后即可簽訂臨時協(xié)議入住，1個月內(nèi)完成正式審核即可。

那么，目前西安面向外來務(wù)工人員的保租房租賃，整體行情如何？中國新聞周刊了解到，部分距離市區(qū)較近的項目，目前承租情況較好，但部分在較偏遠郊區(qū)的項目，承租情況一般，還有不少剩余。

不只是西安，最近珠海的萬山海洋開發(fā)試驗區(qū)、金灣區(qū)也先后調(diào)整保租房定價，將租金標準下調(diào)至市場價的70%，較之前下調(diào)不少。這些項目相關(guān)房源目前基本已租罄。

一般而言，即便不降價，保租房的市場定價普遍低于市場價。除了降價，近期不少城市還對保租房的申請，不斷放寬申請條件。

比如深圳，申請的限定條件正不斷放松。最近幾個月，深圳保租房配租對象從主要面向企事業(yè)單位（定向配租），轉(zhuǎn)向推出較大比例房源面向個人和家庭直接配租，中小微企業(yè)員工、自由職業(yè)者等過去難有機會的群體也能申請。部分批次的社保門檻（如2026年市級第一批），放寬至僅需正常繳納即可；深汕合作區(qū)甚至已不設(shè)社保要求，憑勞動合同或戶籍證明就可申請。

在廣東城規(guī)院住房政策研究中心主任李宇嘉看來，隨著保租房大規(guī)模供應(yīng)上市，其面臨出租率提升的壓力。同時，近年來除了熱點城市外，各二、三、四線城市基于存量盤活，商品房去庫存，推進產(chǎn)城融合的考慮，也開始大規(guī)模籌集保租房，部分城市因此出臺優(yōu)惠政策提升出租率。

值得注意的是，根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2025年國企系企業(yè)的住房租賃市場份額同比漲幅達5.41%。截至2025年末在住房租賃市場的占比超過了20%。

影響幾何？

根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部相關(guān)披露，“十四五”期間，全國計劃籌集建設(shè)保障性租賃住房870萬套（間）。不少業(yè)內(nèi)人士坦言，隨著時間推移，這些房源正不斷上市，開啟分配。越來越多大城市對存量房產(chǎn)的“收儲”，也已經(jīng)開始或者不斷加快。

不過，目前很多城市的保租房供應(yīng)，不少集中于郊區(qū)或者產(chǎn)業(yè)園區(qū)周邊，城市中心的供應(yīng)量整體較小。比如此次西安面向外來務(wù)工人員供應(yīng)的保租房，主要集中在長安區(qū)、臨潼區(qū)、高陵區(qū)等非核心市區(qū)。

“保租房對郊區(qū)租賃市場影響更為顯著，比如上海的五大新城、產(chǎn)業(yè)新城近期推出不少保租房項目，嘉定、閔行、金山等區(qū)域，已經(jīng)對原本租房市場產(chǎn)生不小影響，這些區(qū)域相比上海其他區(qū)域，租金下降幅度較大?！崩钣罴伪硎尽?/p>

而在上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進看來，最近幾年保租房陸續(xù)入市，市場潛在供應(yīng)量持續(xù)走高，租金下調(diào)，客觀上降低了新市民群體的租房居住成本，真正發(fā)揮了保租房高性價比的作用。租金下調(diào)之后，能更好地發(fā)揮以人帶動市場資源和產(chǎn)業(yè)資源匯集的作用。

除了對郊區(qū)房產(chǎn)租賃價格影響較大，集中式公寓同樣是受影響較嚴重的領(lǐng)域。根據(jù)克而瑞統(tǒng)計，截至今年1月，近半數(shù)城市租金同環(huán)比齊降，重點監(jiān)測的核心8城（北京、上海、深圳、廣州、杭州、南京、成都、武漢）集中式公寓整體租金環(huán)比下降0.8%，同比下降2.5%。

此前集中建設(shè)的保租房小區(qū)，多位于城市郊區(qū)。但最近，越來越多城市開始收購二手房作為保租房房源，包含不少城市中心的“老破小”。比如今年2月2日，上海收購二手房用于保租房實質(zhì)性啟動，浦東新區(qū)、靜安區(qū)、徐匯區(qū)成為首批試點。

那么在未來，保租房會進一步影響租房市場嗎？

在嚴躍進看來，現(xiàn)在收購市中心的“老破小”或老公房來做保租房，能讓當(dāng)前保租房從結(jié)構(gòu)上有一定變化。但在保租房興建方面，每個城市可能會有所差異，更多地方保租房的建設(shè)，會緊密地與當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)結(jié)合，對租房市場影響相對較弱。

李宇嘉則認為，保租房以其較低租金、保障屬性的特征，主要針對租金支付能力不足的年輕人、新市民。保租房盡管租金較低，但也存在短板，即受限于成本和標準化要求，往往戶型單一、裝修風(fēng)格“千房一面”，缺乏個性化和品質(zhì)感。保租房提供的是基本保障，其與市場化租賃需求仍然存在分化。未來各地政府興建保租房更大可能仍然是與當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)結(jié)合，基于產(chǎn)城融合、產(chǎn)業(yè)社區(qū)打造的概念興建新的保租房，主要服務(wù)在產(chǎn)業(yè)園工作的人群。

記者：趙越

編輯：孫曉波