21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者 吳抒穎

房地產(chǎn)行業(yè)的成交旺季“金三銀四”如期而至。

上周六（3月14日），上海以1472套的二手房單日網(wǎng)簽量創(chuàng)下年內(nèi)新高；北京樓市在政策的催化下一二手房成交量環(huán)比增長；廣州二手房看房量、成交量也有所活躍；深圳二手房在3月上半月也成交大增。

每年的3月、4月，是房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。由于年初通常處于春節(jié)期間，購房需求被順延；此外，學(xué)位房需求也通常在3月、4月釋放，進(jìn)而帶動(dòng)整體樓市成交走高，因此市場(chǎng)格外關(guān)注這兩個(gè)月的樓市表現(xiàn)，這關(guān)乎全年樓市的走向。

今年的“金三銀四”，更顯不同，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)理性回歸數(shù)年，公眾格外期待今年的“小陽春”能夠?qū)崿F(xiàn)量價(jià)齊漲，帶動(dòng)市場(chǎng)進(jìn)入新的發(fā)展周期。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者多方調(diào)研采訪發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量環(huán)比明顯回升，價(jià)格表現(xiàn)則相對(duì)平穩(wěn)。綜合多位市場(chǎng)人士的分析，北京、上海在政策的催化下，部分購房需求集中釋放，今年“小陽春”成交量樂觀可期；廣州、深圳成交量也有亮點(diǎn)，整體有望出現(xiàn)復(fù)蘇勢(shì)頭。

一線城市量升價(jià)穩(wěn)，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)整體呈現(xiàn)良好開局。

“小陽春”來了

上海是這一輪“小陽春”表現(xiàn)最亮眼的城市。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，今年3月9日至3月15日，上海二手房市場(chǎng)呈現(xiàn)爆發(fā)式增長，一周成交量達(dá)7233套，創(chuàng)下近五年（自2021年以來）的周度最高紀(jì)錄。

據(jù)上海網(wǎng)上房地產(chǎn)發(fā)布數(shù)據(jù)，3月18日，上海二手房成交量在工作日也錄得906套的成交量，處在市場(chǎng)高位。

上海本輪成交“火爆”，源于新政的刺激。2月25日，上海發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策的通知》，推出縮短非滬籍社保年限、放寬居住證購房資格、提升公積金最高貸款額度等7條穩(wěn)樓市措施，也被稱為“滬七條”。

一位全國性房企上海公司負(fù)責(zé)客戶研究的人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，這幾年每一輪新政都能夠帶動(dòng)一部分需求提前入市。上海這一次還疊加了“金三銀四”的因素，所以市場(chǎng)整體上的表現(xiàn)是成交量暴漲，成交價(jià)也無明顯下跌，表現(xiàn)趨于穩(wěn)定。“從我們觀察到的數(shù)據(jù)來看，去年12月至今，上海的二手房成交價(jià)未進(jìn)一步回落，仍然比較堅(jiān)挺，是積極的信號(hào)?！?/p>

北京去年12月的政策也仍在發(fā)揮作用。據(jù)58安居研究院，今年春節(jié)后隨著線下售樓處、中介門店全面復(fù)工，找房熱度快速反彈，2月28日北京新房熱度回升至60.3、二手房熱度達(dá)66.1，3月14日該熱度進(jìn)一步升至59.9和65.6，新政的提振效應(yīng)持續(xù)釋放。

成交量方面，2026年1月26日~2月1日，北京當(dāng)周成交4244套，為近12周峰值，較新政前周均水平上漲超30%。春節(jié)后市場(chǎng)也逐步恢復(fù)，3月1日~3月8日當(dāng)周成交2980套。

與北京、上海有新政加持不同，廣州、深圳則完全是購房剛性需求所帶來的市場(chǎng)熱度回升。

公開消息顯示，今年3月前兩周，廣州二手房網(wǎng)簽量已突破4000套，單日最高成交達(dá)271套（3月15日），創(chuàng)2023年以來新高。

一位廣州天河區(qū)的中介人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，“最近很忙，每天都在忙著帶看、約談、約簽。現(xiàn)在去簽約中心都要排隊(duì)，跟去年年底不一樣。我們門店這個(gè)月的成交也很好，已經(jīng)成交9套了?！?/p>

深圳的數(shù)據(jù)也非常直觀：據(jù)深圳中原研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，截至3月18日，深圳全市一二手住宅累計(jì)成交已超4000套。其中，新房住宅累計(jì)成交1474套，較2月同期增長38.9%；二手住宅累計(jì)過戶2715套，較2月同期增長58.6%。

深圳中原研究中心分析稱，春節(jié)后深圳樓市成交持續(xù)回升，客戶入市意愿明顯提高。新房市場(chǎng)多項(xiàng)目降價(jià)促銷，效果顯著；二手成交也快速回暖，小陽春已經(jīng)到來。

信號(hào)待增強(qiáng)

市場(chǎng)成交量起勢(shì)明顯、價(jià)格平穩(wěn)，二手房房東已經(jīng)出現(xiàn)“惜售”心態(tài)。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者從上海、廣州和深圳的多位中介處獲得的信息，當(dāng)前二手房房東心態(tài)相對(duì)強(qiáng)硬，二手房價(jià)格相對(duì)此前堅(jiān)挺，談價(jià)空間有限?！扒捌诙址坑行詢r(jià)比的房源基本都消耗了，今年春節(jié)后價(jià)格不好談，因?yàn)榉繓|接觸到的信息都是市場(chǎng)變好了，再降價(jià)不如租出去，所以現(xiàn)在基本價(jià)格保持穩(wěn)定，但如果有價(jià)格松動(dòng)，走貨會(huì)很快?！币晃簧钲谀仙絽^(qū)的中介人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者。

一手房方面，當(dāng)前房企仍然采取“以價(jià)換量”策略。一家深耕華東市場(chǎng)的房企營銷部人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，當(dāng)前市場(chǎng)二手房量漲價(jià)穩(wěn)，但從一手房來看，“啟動(dòng)信號(hào)還待確認(rèn)?！?/p>

根據(jù)上述營銷部人士提供給21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，本月上海以及周邊城市一手房成交均價(jià)多數(shù)有所回落，這主要是因?yàn)榉科蟆耙詢r(jià)換量”以及成交結(jié)構(gòu)偏移所致。

“今年三月，我們項(xiàng)目周邊一個(gè)競品價(jià)格直接85折，價(jià)格比我們低了幾千塊錢一個(gè)平方米。他們走量很快，我們幾乎沒有成交。”一位華南房企人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示。

這種情緒的背離，同樣體現(xiàn)在土地市場(chǎng)上。

以上海為例，今年3月13日，上海2026年第一批次住宅用地出讓完成，3宗地塊分別位于嘉定新城、徐匯長橋和青浦西虹橋，總計(jì)出讓建設(shè)用地面積19.83萬平方米，成交總金額約68.09億元。其中，除上海青浦區(qū)地塊出現(xiàn)6.6%的溢價(jià)率之外，其余2宗地底價(jià)成交。

這說明，當(dāng)前的市場(chǎng)熱度之下，房企在土地市場(chǎng)上的決策仍然穩(wěn)健。此前，在招商蛇口的業(yè)績會(huì)上，招商蛇口副總經(jīng)理伍斌分析稱，2026年土地市場(chǎng)有望延續(xù)整體低位運(yùn)行、局部點(diǎn)狀稍熱的特征。

伍斌表示，2026年招商蛇口的投資原則繼續(xù)在重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)城市以銷定投、精挑細(xì)選。根據(jù)市場(chǎng)和回款的情況，在滿足“三道紅線”、平衡好規(guī)模和利潤的前提下，還要每個(gè)項(xiàng)目要達(dá)到“六好”投資標(biāo)準(zhǔn)，確保資源有效投放，更聚焦項(xiàng)目的周轉(zhuǎn)速度和收益兌現(xiàn)。

以此角度來看，本輪樓市“小陽春”能夠帶動(dòng)今年市場(chǎng)持續(xù)筑底回穩(wěn)，仍有賴于多個(gè)因素的影響。中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶提醒，市場(chǎng)企穩(wěn)將是一個(gè)漸進(jìn)過程，后續(xù)的持續(xù)性依賴于居民收入預(yù)期及房價(jià)預(yù)期修復(fù)等宏觀基本面的實(shí)質(zhì)性好轉(zhuǎn)。