前幾日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了2026年2月70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)。

分別為“新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)”和“二手住宅銷售價(jià)格指數(shù)”。

我們分別來(lái)看一下。

總體來(lái)說(shuō)，新房市場(chǎng)表現(xiàn)出一定的韌性，尤其是一線城市和核心二線城市出現(xiàn)止跌回穩(wěn)的積極信號(hào)；但二手房市場(chǎng)仍面臨較大的拋壓和價(jià)格下行壓力。

一、新房韌性 vs 二手疲軟

1. 總體態(tài)勢(shì)：跌多漲少，但頭部城市開始領(lǐng)漲。

在70個(gè)大中城市中，絕大多數(shù)城市房?jī)r(jià)指數(shù)仍處于100以下（即環(huán)比、同比下跌），但下跌的幅度有所收窄。

北京、上海、沈陽(yáng)、大連、長(zhǎng)春、南京、武漢、廈門等城市的新房環(huán)比實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)或持平。這表明在政策托底下，核心資產(chǎn)價(jià)格開始企穩(wěn)。

2. 新房與二手房的“K型分化”加劇。

新房（表1）： 上海（同比104.2）、杭州（同比102.7）、合肥（同比101.3）、宜昌（環(huán)比100.3，同比100.2）表現(xiàn)尤為亮眼，出現(xiàn)了難得的同比正增長(zhǎng)。這說(shuō)明改善型需求和核心地段的打新熱度依然存在。

二手房（表2）： 所有城市同比均為下跌（全部低于100），大部分城市同比在91-95之間徘徊。這意味著如果業(yè)主在2025年買入，到2026年2月資產(chǎn)賬面縮水普遍在5%-9%左右。

3. “以價(jià)換量”仍是二手房市場(chǎng)的主旋律。

二手房環(huán)比數(shù)據(jù)中，僅有北京（100.3）和上海（100.2）出現(xiàn)微漲，其他城市幾乎全線下行。這說(shuō)明目前二手房市場(chǎng)主要由“誠(chéng)意的降價(jià)”驅(qū)動(dòng)成交，賣方議價(jià)能力弱。

二、現(xiàn)狀分析

1. 一線城市“避風(fēng)港”效應(yīng)重現(xiàn)

北京、上海在新房和二手房市場(chǎng)均表現(xiàn)出最強(qiáng)的抗跌性。北京二手房環(huán)比上漲0.3%，上海二手房環(huán)比上漲0.2%。作為資金避險(xiǎn)港，一線城市的核心資產(chǎn)正在率先筑底。

相比之下，廣州和深圳雖然環(huán)比跌幅收窄，但同比跌幅仍較深（廣州二手房同比-8.5%），說(shuō)明廣深市場(chǎng)的去庫(kù)存壓力和信心恢復(fù)略慢于京滬。

2. 區(qū)域分化：長(zhǎng)三角強(qiáng)于大市，東北/西南承壓

上海、杭州、合肥、寧波、南京等長(zhǎng)三角城市群表現(xiàn)突出。尤其是杭州新房同比+2.7%，顯示出該區(qū)域強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)基本面對(duì)房地產(chǎn)的支撐作用。

東北城市如牡丹江、吉林等，雖然跌幅收窄，但長(zhǎng)期在低位徘徊；西南地區(qū)的昆明、瀘州、南寧等城市，無(wú)論新房還是二手房，同比跌幅均處于前列，市場(chǎng)信心依然低迷。

3. “倒掛”消失，二手房正逐漸回歸居住屬性

過(guò)去幾年，很多城市存在“新房限價(jià)低于二手房”的倒掛紅利。但目前數(shù)據(jù)看，二手房跌幅遠(yuǎn)大于新房，這意味著倒掛空間基本被抹平。二手房不再具備投資套利屬性，正在回歸其“居住流通”的本質(zhì)。

4. 政策“托底”效果顯現(xiàn)，但市場(chǎng)內(nèi)生動(dòng)力不足

武漢、鄭州等前期深度調(diào)整的城市，新房環(huán)比開始出現(xiàn)微增（武漢+0.1%），這得益于保交樓和放松限購(gòu)等政策的持續(xù)發(fā)力。

然而，從同比數(shù)據(jù)看，絕大多數(shù)城市房?jī)r(jià)仍低于去年同期，說(shuō)明市場(chǎng)上漲并非由居民加杠桿的旺盛需求驅(qū)動(dòng)，而是政策短期刺激下的弱反彈。

三、未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)判

基于上述數(shù)據(jù)，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)以下趨勢(shì)：

1. “L型”復(fù)蘇將是常態(tài)

未來(lái)1-2年，大部分城市將進(jìn)入一個(gè)“L型”的筑底階段。像北京、上海這樣能實(shí)現(xiàn)環(huán)比微漲的城市將是少數(shù)，大多數(shù)城市將在底部盤整。

2. 城市能級(jí)決定資產(chǎn)命運(yùn)

資金和人口會(huì)繼續(xù)向一線城市和強(qiáng)二線城市（如杭州、合肥）流動(dòng)。而對(duì)于三四線及弱二線城市（如表中大部分同比跌幅較大的城市），房?jī)r(jià)可能會(huì)長(zhǎng)期處于陰跌或橫盤狀態(tài)。

3. 二手房市場(chǎng)將持續(xù)“以價(jià)換量”

由于二手房掛牌量（庫(kù)存）依然處于高位，未來(lái)二手房?jī)r(jià)格反彈的力度會(huì)很弱。對(duì)于想賣房的業(yè)主來(lái)說(shuō)，“流動(dòng)性比價(jià)格更重要” 將成為共識(shí)，割肉離場(chǎng)的情況仍會(huì)頻繁出現(xiàn)。

4. 新房與二手的“代際淘汰”

從宜昌（新房同比+0.2%）等少數(shù)逆勢(shì)上漲的城市可以看出，未來(lái)能保值增值的新房必須是“產(chǎn)品力極強(qiáng)”的房子（如第四代住宅、低密洋房）。而老舊的二手房，如果沒(méi)有地段和學(xué)區(qū)加持，將在與新房的競(jìng)爭(zhēng)中逐漸被淘汰，價(jià)格差距會(huì)越拉越大。

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