【以案普法】非本村成員購(gòu)買(mǎi)房屋，房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效，法院判了

近日，益陽(yáng)市赫山區(qū)人民法院審理了一起“買(mǎi)賣(mài)小產(chǎn)權(quán)房”引發(fā)的糾紛。因案件當(dāng)事人周某與陳某均不屬于案涉房屋所在地的集體經(jīng)濟(jì)組織成員，法院判決各自與案外人張某簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。

基本案情

周某于 2023年9月初購(gòu)買(mǎi)位于某村民小組集資修建的房屋，在辦理房屋水電入戶(hù)手續(xù)后即開(kāi)始對(duì)房屋進(jìn)行裝修。2023 年9月中旬，陳某突然上門(mén)阻工，并砸爛周某多塊已裝修好的墻磚、地磚，搶走周某房門(mén)鑰匙，周某報(bào)警后陳某才停止損害。2023年12月初，周某就房屋重新進(jìn)行裝修；2023年12月中旬，陳某再次上門(mén)砸毀周某已裝修完的墻磚、地磚和房屋內(nèi)所有裝修材料及設(shè)施，并暴力阻攔周某將裝修所用木材運(yùn)輸上樓，周某再次報(bào)警，當(dāng)?shù)嘏沙鏊俅纬鼍?。在?dāng)?shù)嘏沙鏊{(diào)查過(guò)程中，陳某向當(dāng)?shù)嘏沙鏊峁┝似渌钟械馁?gòu)房合同，根據(jù)購(gòu)房合同明確表明陳某購(gòu)買(mǎi)的系案涉樓棟第 1單元的房屋，而非案涉房屋。周某多次向陳某主張房屋損失，陳某均以強(qiáng)硬的態(tài)度拒絕，并明確表示只要周某動(dòng)工裝修，就會(huì)組織人員進(jìn)行毀損。周某購(gòu)置房屋系用于與女兒居住使用，因陳某阻工導(dǎo)致裝修停滯，只能在外租房。為此，周某只好對(duì)陳某的侵權(quán)行為向法院提起訴訟。

陳某則向法院提起反訴，認(rèn)為其于2014年與案外人張某簽訂了《集資建房購(gòu)房合同》，該合同約定了案外人張某將案涉房屋出賣(mài)給陳某，陳某于當(dāng)天支付首付款60000元。2015年1月，陳某向張某支付購(gòu)房余款20000元，同時(shí)張某承諾在2015年2月交付房屋。后陳某收房并安裝了入戶(hù)門(mén)。2023年9月，陳某得知自己的房屋被周某進(jìn)入并進(jìn)行了裝修，便前去告知周某該房屋系其所有，要求周某立即停止裝修，但周某不予置理。陳某認(rèn)為周某的行為屬于非法侵入他人住宅，應(yīng)承擔(dān)擅自裝修帶來(lái)的后果。陳某要求周某立即停止對(duì)陳某所有的房屋進(jìn)行裝修，并恢復(fù)房屋的原狀，同時(shí)賠償周某各項(xiàng)損失約10000元。

法院判決

法院經(jīng)審理后查明：周某與陳某均不屬于案涉房屋所在地的集體經(jīng)濟(jì)組織成員。

承辦法官認(rèn)為，民事主體的財(cái)產(chǎn)權(quán)利受法律平等保護(hù)。行為人因過(guò)錯(cuò)侵害他人民事權(quán)益，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。本案中，案涉房屋位于農(nóng)村集體土地，農(nóng)村宅基地使用權(quán)僅限于本集體經(jīng)濟(jì)組成員，而周某與陳某均不屬于該集體經(jīng)濟(jì)組成成員，各自與案外人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同均屬無(wú)效合同，但這并不影響周某的財(cái)產(chǎn)（裝修）受到陳某的侵害遭受損失后有權(quán)要求陳某賠償?shù)臋?quán)利。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第一千一百七十三條的規(guī)定：“被侵權(quán)人對(duì)同一損害的發(fā)生或者擴(kuò)大有過(guò)錯(cuò)的，可以減輕侵權(quán)人的責(zé)任”，考慮到周某自身在財(cái)產(chǎn)遭到損害過(guò)程中也有一定的過(guò)錯(cuò)，酌情由其自身承擔(dān)50%的責(zé)任，根據(jù)鑒定意見(jiàn)，由陳某賠償周某裝修損失6794.6元；至于恢復(fù)原狀的損失，因周某并非案涉房屋的所有權(quán)人，自然無(wú)權(quán)主張要求陳某賠償恢復(fù)原狀的損失，故對(duì)該主張不予支持。因陳某對(duì)于其反訴請(qǐng)求沒(méi)有提交相應(yīng)的證據(jù)，亦不予支持。

法官說(shuō)法

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定，宅基地屬于農(nóng)村集體所有，農(nóng)民僅享有使用權(quán)，農(nóng)村集體所有土地的使用權(quán)，依法不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。案涉房屋屬于農(nóng)村宅基地上建造的房屋，而周某與陳某均不屬于該集體經(jīng)濟(jì)組織成員，各自與案外人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同均屬于變相出賣(mài)宅基地行為，因違法而無(wú)效。雙方均不能依無(wú)效房屋買(mǎi)賣(mài)合同，而取得對(duì)案涉房屋的占有使用包括裝修等權(quán)利，亦無(wú)權(quán)主張要求對(duì)方賠償恢復(fù)原狀的損失，雙方只能就無(wú)效合同造成的損失向合同相對(duì)方主張權(quán)利。

法官提醒

防范交易風(fēng)險(xiǎn)四要點(diǎn)：首先，購(gòu)房者需明確自身資格，非集體經(jīng)濟(jì)組織成員切勿抱有僥幸心理參與宅基地房屋交易；其次，要仔細(xì)核查房屋權(quán)屬，確認(rèn)出賣(mài)人是否為合法的宅基地使用權(quán)人及房屋所有權(quán)人，有無(wú)共有權(quán)人同意等關(guān)鍵信息；再者，需警惕“小產(chǎn)權(quán)房”陷阱。市面上所謂“小產(chǎn)權(quán)房”多為宅基地上建造的房屋，其轉(zhuǎn)讓不受法律保護(hù)，無(wú)法辦理正規(guī)產(chǎn)權(quán)登記；最后，交易前應(yīng)咨詢(xún)法律專(zhuān)業(yè)人士，通過(guò)正規(guī)渠道購(gòu)買(mǎi)權(quán)屬清晰的房產(chǎn)，避免陷入訴訟糾紛甚至“房財(cái)兩空”的困境。在此，法官提醒廣大群眾，隨著宅基地制度改革的深化，盤(pán)活閑置宅基地需要在法律框架內(nèi)進(jìn)行，應(yīng)充分認(rèn)識(shí)宅基地房屋交易的法律邊界，尊重集體土地制度，以維護(hù)自身合法權(quán)益。

來(lái)源：益陽(yáng)市赫山區(qū)人民法院官網(wǎng)

三審：李 杏

二審：皮宣文

一審：李鑫航

供稿：吳 俊

2026年第47期之一

總第1954期