朱文凱上任后首個(gè)季度，招商蛇口迎來(lái)業(yè)績(jī)巨虧。

3月17日，招商蛇口（001979.SZ）發(fā)布了2025年年報(bào)。同日，公司董事長(zhǎng)朱文凱攜總經(jīng)理聶黎明等高管召開(kāi)了業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)。

招商蛇口2025年全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1547.28億元，同比下降13.53%；實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)10.24億元，同比下降74.65%；扣非凈利潤(rùn)僅1.69億元，比2024年的24.49億元下降了93.10%。

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三重因素致業(yè)績(jī)下滑

在發(fā)布會(huì)上，針對(duì)公司業(yè)績(jī)下滑的問(wèn)題，管理層答復(fù)投資者稱，這主要由三方面因素導(dǎo)致。

首先，近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)深度調(diào)整，造成量?jī)r(jià)齊跌，這是行業(yè)面臨的共性問(wèn)題；其次，公司出于審慎原則，計(jì)提了44.1億元減值損失；第三，計(jì)提折舊，2025年按照成本法對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提了37億元折舊。這些因素，在短期內(nèi)對(duì)公司業(yè)績(jī)?cè)斐闪酥苯佑绊憽?/p>

除了營(yíng)收和利潤(rùn)，2025年招商蛇口經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流凈額也大幅降低，僅為96.93億元，相較于2024年的319.64億元，降幅為69.67%。

從收入構(gòu)成來(lái)看，資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和物業(yè)服務(wù)板塊收入占比略有上升，開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)收入占總營(yíng)收比重84.55%，對(duì)比2024年的87.38%有所降低。

2025年，招商蛇口地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額1960.09億元，雖然銷售額比2024年進(jìn)一步下滑，跌破2000億關(guān)口，但由于萬(wàn)科的掉隊(duì)，招商蛇口的行業(yè)整體排名卻更進(jìn)一步，“撿漏”升至第四位。

02

“新官上任”迎來(lái)單季巨虧

從各個(gè)季度來(lái)看，一到四季度公司營(yíng)收逐步增長(zhǎng)，到四季度達(dá)到650億元?jiǎng)?chuàng)下全年最高，但這卻是唯一虧損的單個(gè)季度，歸母凈利潤(rùn)虧損14.73億元，將前三季度利潤(rùn)虧掉大半。

然而巧合的是，四季度的巨額虧損，正是發(fā)生在招商蛇口管理層新老交替之后。

2025年9月，朱文凱接替蔣鐵峰升任公司董事長(zhǎng)，正式掌舵招商蛇口。朱文凱留下的總經(jīng)理空缺，則由招商局集團(tuán)產(chǎn)業(yè)發(fā)展部/業(yè)務(wù)協(xié)同部部長(zhǎng)聶黎明接任。蔣鐵峰卸任后，于2025年11月調(diào)任招商局旗下中國(guó)南山集團(tuán)董事長(zhǎng)。今年3月，招商蛇口副總經(jīng)理劉曄辭職，也已赴中國(guó)南山集團(tuán)擔(dān)任黨委副書(shū)記。

朱文凱接棒后的首個(gè)季度，招商蛇口即迎來(lái)巨額虧損，或與前述減值與折舊的計(jì)提有關(guān)。這種財(cái)務(wù)操作，在國(guó)央企體系中亦屬常見(jiàn)，雖影響短期業(yè)績(jī)，但為今后“輕裝上陣”創(chuàng)造條件。

與此同時(shí)，生于1967年的朱文凱在2026年將年滿59周歲，距離退休只有一步之遙。在他帶領(lǐng)下的招商蛇口，是會(huì)銳意進(jìn)取開(kāi)疆拓土，還是平穩(wěn)守成做好承前啟后，有待市場(chǎng)觀察。

03

管理層薪酬普漲

值得一提的是，2025年招商蛇口在營(yíng)收、凈利潤(rùn)、銷售額均處下降通道之際，其管理層薪酬卻迎來(lái)了普遍上漲。

2025年履新董事長(zhǎng)的朱文凱薪酬為254.92萬(wàn)元，比2024年增長(zhǎng)了10%；副總經(jīng)理伍斌、呂斌的薪酬分別為199.17萬(wàn)元、212.07萬(wàn)元，比去年分別上漲了22%、28%；總經(jīng)理聶黎明、財(cái)務(wù)總監(jiān)兼董秘余志良2024年未在公司領(lǐng)取薪酬，因此無(wú)法比較。

此外，因工作調(diào)動(dòng)于今年離職的原副總經(jīng)理劉曄去年薪酬也增長(zhǎng)了29%。

雖然招商蛇口在年報(bào)中列示的關(guān)鍵管理人員薪酬總額1656.91萬(wàn)元，顯示比去年數(shù)據(jù)1674.75萬(wàn)元略有降低，但因2025年公司取消了監(jiān)事會(huì)，原監(jiān)事會(huì)主席閻帥的薪酬便不再列入。閻帥2024年薪酬為209.32萬(wàn)元。

與管理層的普遍漲薪相比，普通職工或許才是與公司業(yè)績(jī)休戚與共。年報(bào)顯示，2025年末，招商蛇口在職員工總數(shù)49135，比2024年末減少了366人。其中，生產(chǎn)人員減少了706人，而銷售人員、技術(shù)人員分別增加了210人、139人。人員結(jié)構(gòu)的優(yōu)化調(diào)整，反映了市場(chǎng)環(huán)境和公司轉(zhuǎn)型的需求。

但從薪酬角度，以銷售人員為例，雖然團(tuán)隊(duì)規(guī)模增加了17%，但年報(bào)中顯示的2025年銷售職工薪酬總額卻比2024年縮減了9%。