招商蛇口新帥首份成績(jī)單：盈利近乎“腰斬再腰斬”，朱文凱承壓開(kāi)局

3月16日，招商蛇口正式披露2025年年度報(bào)告，這份財(cái)報(bào)也是朱文凱接任董事長(zhǎng)后，向市場(chǎng)交出的第一份完整年度答卷。

數(shù)據(jù)冰冷而刺眼，這家背靠招商局集團(tuán)的央企地產(chǎn)龍頭，在行業(yè)深度調(diào)整期未能守住盈利底線，多項(xiàng)核心指標(biāo)創(chuàng)下近年最差表現(xiàn)，給新管理團(tuán)隊(duì)的開(kāi)局蒙上濃重陰影。

2025年，招商蛇口實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1547.28億元，同比下降13.53%，規(guī)模收縮態(tài)勢(shì)明確。歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)10.24億元，同比大幅下降74.65%，近乎“腰斬再腰斬”。

更能反映主營(yíng)業(yè)務(wù)真實(shí)盈利能力的扣非凈利潤(rùn)，僅為1.69億元，同比降幅高達(dá)93.10%，近乎歸零。這意味著，剔除各類(lèi)非經(jīng)常性損益后，公司核心房地產(chǎn)業(yè)務(wù)幾乎陷入“賺吆喝不賺錢(qián)”的困境。

財(cái)報(bào)同時(shí)顯示，招商蛇口全年加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率僅0.73%，較上年同期大幅回落，股東回報(bào)能力顯著弱化。基本每股收益0.08元，同比下降78.38%，留給投資者的只有微薄收益與大幅縮水的資產(chǎn)價(jià)值。

即便放眼A股頭部房企陣營(yíng)，招商蛇口如此幅度的盈利滑坡，也屬于少數(shù)之列，與其中字頭央企的市場(chǎng)地位嚴(yán)重不匹配。

更為嚴(yán)峻的是四季度單季表現(xiàn)，單季營(yíng)收超640億元，卻錄得歸母凈利潤(rùn)虧損14.7億元，同比大幅轉(zhuǎn)虧。這一數(shù)據(jù)意味著，公司在年末集中確認(rèn)了大量資產(chǎn)減值與項(xiàng)目虧損，直接吞噬前三季度積累的全部盈利。

2025年9月，招商蛇口完成高層更替，朱文凱接棒董事長(zhǎng)，與新任總經(jīng)理聶黎明組成新的經(jīng)營(yíng)班子。

市場(chǎng)曾對(duì)這對(duì)招商系老將組合寄予期待，希望其能穩(wěn)住經(jīng)營(yíng)、優(yōu)化結(jié)構(gòu)、穿越周期。但從全年業(yè)績(jī)看，新管理層并未在短時(shí)間內(nèi)扭轉(zhuǎn)頹勢(shì)，反而在接手后面對(duì)更大的盈利壓力與減值壓力。

作為招商局集團(tuán)旗下核心地產(chǎn)平臺(tái)，招商蛇口歷來(lái)被視為穩(wěn)健型央企代表，在融資、資源、信用上具備天然優(yōu)勢(shì)。

即便如此，招商蛇口依然未能抵御行業(yè)下行沖擊，盈利斷崖式下滑，也從側(cè)面印證，即便是資源稟賦優(yōu)越的央企，在需求收縮、價(jià)格下行、庫(kù)存高企的行業(yè)環(huán)境中，同樣難以獨(dú)善其身。

公司在業(yè)績(jī)說(shuō)明中提及，盈利下滑主要受開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模減少、投資收益下降、部分項(xiàng)目計(jì)提資產(chǎn)減值等因素影響。

經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流方面，招商蛇口全年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流凈額96.93億元，同比下降69.67%，雖仍為正，但大幅縮水?，F(xiàn)金流是房企安全底線，這一指標(biāo)快速回落，意味著公司自我造血能力同步減弱。

銷(xiāo)售端，招商蛇口2025年實(shí)現(xiàn)簽約銷(xiāo)售額1960.09億元，行業(yè)排名有所提升，但銷(xiāo)售增長(zhǎng)未能轉(zhuǎn)化為利潤(rùn)增長(zhǎng)，呈現(xiàn)“有量無(wú)利”的尷尬格局。

資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)與物業(yè)服務(wù)等第二增長(zhǎng)曲線，未能填補(bǔ)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)利潤(rùn)缺口。盡管招商蛇口強(qiáng)調(diào)運(yùn)營(yíng)收入穩(wěn)步增長(zhǎng)、第三方外拓提速，但總體規(guī)模偏小，對(duì)千億營(yíng)收體量的大盤(pán)而言，短期尚難起到托底作用。

對(duì)朱文凱而言，這份首份成績(jī)單難言合格，反而將其推至更被動(dòng)的處境。一方面，要面對(duì)投資者對(duì)盈利持續(xù)惡化的不滿；另一方面，要處理歷史遺留的資產(chǎn)減值問(wèn)題，同時(shí)在嚴(yán)控負(fù)債與促銷(xiāo)售、保交付之間尋找平衡。

站在新的起點(diǎn)，朱文凱與新管理團(tuán)隊(duì)面臨的考驗(yàn)才剛剛開(kāi)始。市場(chǎng)不再接受“以規(guī)模論英雄”，更看重盈利質(zhì)量、現(xiàn)金流安全與轉(zhuǎn)型實(shí)效。

若不能快速扭轉(zhuǎn)核心利潤(rùn)暴跌態(tài)勢(shì)，即便有央企光環(huán)加持，也難以持續(xù)獲得資本市場(chǎng)與投資者的長(zhǎng)期信任。

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