2026年3月伊始，URI城市租住觀察到，不少國(guó)企政策性租賃住房（本文主要指人才公寓與保租房）出現(xiàn)了價(jià)格打折的現(xiàn)象，例如杭州西湖區(qū)西投·西悅公寓針對(duì)西湖區(qū)人才住房推出的專(zhuān)項(xiàng)租賃政策，租金按人才層級(jí)減免：

面向杭州市A-D類(lèi)人才免租；

市級(jí)E-F類(lèi)及區(qū)級(jí)Ⅰ類(lèi)按市場(chǎng)評(píng)估租金40%計(jì)；

區(qū)級(jí)Ⅱ類(lèi)50%，區(qū)級(jí)Ⅲ類(lèi)60%，大專(zhuān)畢業(yè)生70%；

畢業(yè)5年內(nèi)本科以上青年再減1個(gè)月租金。

3月3日，西安市住建局釋放降租信號(hào)，發(fā)布相關(guān)通知明確，外來(lái)務(wù)工人員選擇參與保障性租賃住房?jī)?yōu)惠活動(dòng)的項(xiàng)目，租金可享受10%至50%的大幅優(yōu)惠，切實(shí)降低新市民、務(wù)工人員的居住成本。

該現(xiàn)象的發(fā)生，URI城市租住認(rèn)為，政策性租賃住房租金打折意味著租賃行業(yè)供需關(guān)系與經(jīng)營(yíng)邏輯正在改變，市場(chǎng)進(jìn)入更加高度競(jìng)爭(zhēng)的專(zhuān)業(yè)化運(yùn)營(yíng)階段。

01

市場(chǎng)觀察

從租金打折透視資產(chǎn)管理邏輯的深度轉(zhuǎn)型

放眼全國(guó)，杭州西投·西悅?cè)瞬殴⒆饨稹?折”、西安10%至50%的大幅優(yōu)惠并非個(gè)例：

根據(jù)URI調(diào)研整理，近期多地政策性租賃住房推出大幅租金優(yōu)惠，例如北京“海青安居”對(duì)畢業(yè)生實(shí)行5-6折；深圳多項(xiàng)目長(zhǎng)期6折；珠海、湖北大冶等項(xiàng)目租金7折；上海嘉定雨宸公寓開(kāi)業(yè)首月減免800元。

從案例來(lái)看，這些優(yōu)惠普遍面向人才和新市民群體。西安的政策明確寫(xiě)道“為解決外來(lái)務(wù)工人員住房問(wèn)題”；珠海東澳島的“保租房”的官方新聞中也提及“更好地滿足包括青年人才在內(nèi)的投身海洋經(jīng)濟(jì)的新市民需求”；杭州的活動(dòng)更是直接以“人才房專(zhuān)項(xiàng)對(duì)接會(huì)”的名義，邀請(qǐng)20余家重點(diǎn)企業(yè)參與宣講。

02

風(fēng)格轉(zhuǎn)向

從被動(dòng)“房東”到主動(dòng)“運(yùn)營(yíng)服務(wù)商”

細(xì)細(xì)觀察這些案例，我們可以發(fā)現(xiàn)政策性租賃住房的角色正在發(fā)生轉(zhuǎn)變：

過(guò)去，政策性的租賃住房更像是“房東”——等待符合條件的租客進(jìn)行申請(qǐng)，租金按評(píng)估價(jià)執(zhí)行；但現(xiàn)階段，保租房的運(yùn)營(yíng)方正在逐步轉(zhuǎn)型為主動(dòng)的“服務(wù)商”，經(jīng)營(yíng)策略呈現(xiàn)出高度的市場(chǎng)敏感度與客群細(xì)分特征，例如開(kāi)篇提到的杭州人才公寓項(xiàng)目，就在根據(jù)不同的租客人才層次設(shè)置不同的租金優(yōu)惠階梯。

可見(jiàn)，政策性租賃住房的運(yùn)營(yíng)模式正經(jīng)歷從“資產(chǎn)管理”向“用戶服務(wù)”的范式轉(zhuǎn)變，在政策保障框架下，引入更為精準(zhǔn)的公共服務(wù)機(jī)制。

03

原因剖析

為什么政策性租賃住房也開(kāi)始“卷價(jià)格”？

URI城市租住研究認(rèn)為，本輪國(guó)企“房東們”的降價(jià)，是多重因素共同作用下的必然選擇。

1

政策層面

自“十四五”期間宣布籌建870萬(wàn)套保障性住房以來(lái)，至“十四五”期末，多地宣布超額完成保障房供給計(jì)劃。政策指引下，住房的核心問(wèn)題從“有沒(méi)有”變?yōu)樽〉谩昂貌缓谩?，房源運(yùn)營(yíng)中如何讓更多青年入住、負(fù)擔(dān)得起房租，既是民生之計(jì)，也是各城市為了吸引和留住人才必出的手段。

2

市場(chǎng)層面

保租房供應(yīng)量大幅上升或?qū)е率袌?chǎng)供大于求，導(dǎo)致供需情況發(fā)生改變。在上文提及的“十四五”期間，全國(guó)計(jì)劃籌建870萬(wàn)套保租房后，出現(xiàn)大量超大規(guī)模租賃社區(qū)入市的情況：例如上海城投寬庭張江社區(qū)一期與二期一次性投入運(yùn)營(yíng)7636套；西安希望里·灤溪推出2524套保租房等。當(dāng)供應(yīng)充足時(shí)，年輕人自然偏好選擇租金在承受能力范圍內(nèi)的房源。

當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下行周期疊加就業(yè)壓力加劇、AI 技術(shù)對(duì)傳統(tǒng)崗位的替代效應(yīng)，居民收入預(yù)期走弱、消費(fèi)降級(jí)趨勢(shì)顯著，居住作為剛性支出率先收縮，租賃需求整體承壓；同時(shí)，年輕群體購(gòu)房觀念轉(zhuǎn)變、結(jié)婚率與出生率持續(xù)走低，進(jìn)一步弱化住房租賃市場(chǎng)需求，形成供需失衡格局，推動(dòng)租金持續(xù)下行。

我國(guó)住房租賃市場(chǎng)呈現(xiàn)典型的金字塔結(jié)構(gòu)，保障性租賃住房等政策性房源位于頂端，市場(chǎng)化機(jī)構(gòu)公寓、存量民宅依次分布于中下部；市場(chǎng)收縮與租金下行呈現(xiàn)由下至上傳導(dǎo)特征：體量最大的存量民宅最先面臨生存壓力，純市場(chǎng)化盈利導(dǎo)向的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)承壓、風(fēng)險(xiǎn)暴露，低品質(zhì)老舊租賃房源率先進(jìn)入調(diào)整周期，即便處于金字塔頂端的政策性保障房源，亦在市場(chǎng)整體下行中逐步受到波及，成為本輪租賃市場(chǎng)租金下調(diào)的核心邏輯。

3

城市治理層面

租金是“小賬”而人才是“大賬”。從純粹的商業(yè)邏輯看，降租意味著租金收入的直接減少，但這對(duì)于運(yùn)營(yíng)保租房的國(guó)企而言是“小賬”；更重要的是通過(guò)降低租金能夠吸引和留住人才，對(duì)于地方的企業(yè)經(jīng)營(yíng)、長(zhǎng)久經(jīng)濟(jì)發(fā)展意義重大，當(dāng)越來(lái)越多的人才留下，未來(lái)為城市、地區(qū)創(chuàng)造的稅收、帶動(dòng)的消費(fèi)等都將反哺地方財(cái)政，對(duì)于地方政府而言是一筆更大的賬。

04

行業(yè)轉(zhuǎn)型

運(yùn)營(yíng)能力提升驅(qū)動(dòng)行業(yè)門(mén)檻升高

URI城市租住認(rèn)為，保租房、人才公寓降價(jià)，影響絕不僅僅是房子本身，更是整個(gè)租賃市場(chǎng)的生態(tài)。

本輪租金價(jià)格調(diào)整，標(biāo)志著住房租賃行業(yè)正式進(jìn)入深度調(diào)整階段。隨著國(guó)企運(yùn)營(yíng)的保租房、人才公寓主動(dòng)下調(diào)租金，市場(chǎng)將進(jìn)一步洗牌：那些僅靠賺取租金差價(jià)、產(chǎn)品與服務(wù)缺乏競(jìng)爭(zhēng)力的運(yùn)營(yíng)商，將面臨愈發(fā)嚴(yán)峻的生存壓力。在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，國(guó)企主動(dòng)降租，更彰顯了其社會(huì)責(zé)任與民生溫度。

在此背景下，租客也將更加理性，不再只單純比價(jià)，而是更傾向選擇安全、穩(wěn)定、靠譜的公寓品牌。對(duì)公寓運(yùn)營(yíng)商而言，唯有提升核心運(yùn)營(yíng)能力，才能在大浪淘沙中站穩(wěn)腳跟。企業(yè)需從傳統(tǒng) “包租方” 向綜合 “服務(wù)商” 轉(zhuǎn)型，通過(guò)靈活優(yōu)惠、個(gè)性化服務(wù)、貼合年輕群體需求的配套體驗(yàn)等方式提升吸引力，以穩(wěn)定且較高的出租率，保障持續(xù)健康的現(xiàn)金流。

05

趨勢(shì)展望

吸引租客不能僅靠“價(jià)格戰(zhàn)”

新聞只是引線，而它背后折射出國(guó)企降價(jià)的普遍現(xiàn)象，代表租賃市場(chǎng)正在走向成熟的必經(jīng)階段——從粗放擴(kuò)張轉(zhuǎn)向精耕細(xì)作，普遍降價(jià)后，僅靠低價(jià)吸引租戶的競(jìng)爭(zhēng)力將會(huì)下降，而如果希望收取一定的溢價(jià)，則公寓一定要能夠提供值得客戶買(mǎi)單的服務(wù)，公寓運(yùn)營(yíng)商也將從資源驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)向運(yùn)營(yíng)驅(qū)動(dòng)。

URI城市租住認(rèn)為，對(duì)于那些習(xí)慣了在“租金差”中安穩(wěn)生存的玩家而言，降價(jià)調(diào)整無(wú)疑是痛苦的；但對(duì)于整個(gè)行業(yè)而言，此刻正是那些服務(wù)更專(zhuān)業(yè)、運(yùn)營(yíng)能力更強(qiáng)的企業(yè)在行業(yè)內(nèi)站穩(wěn)位置的好時(shí)機(jī)。

未來(lái)的租賃市場(chǎng)中，“價(jià)格+產(chǎn)品+服務(wù)+社群”的綜合實(shí)力，才是決勝的關(guān)鍵。無(wú)論國(guó)企還是民企，誰(shuí)能提供更具性價(jià)比和體驗(yàn)感的居住解決方案，誰(shuí)就能贏得客戶。

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撰文: URI研究中心

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