順義新城第5街區(qū)05-02-21-1地塊以底價3.48億元被摘。

張帥旗 | 北京報道

3月17日至18日，北京順義區(qū)兩宗住宅用地將迎來正式出讓。這兩宗地塊均屬于北京2026年首批供地清單，分別為順義新城第5街區(qū)05-02-21-1地塊和M15號線河?xùn)|站A地塊0037地塊，總起拍價達(dá)9.19億元。

截至17日下午3時，05-02-21-1地塊出讓結(jié)果已出爐，由北京仁和日升房地產(chǎn)有限公司以3.48億元底價摘得。

從掛牌信息來看，低容積率是兩宗地塊的共同底色。仁和鎮(zhèn)地塊容積率1.44，南彩鎮(zhèn)地塊容積率低至1.3。兩宗地塊的定位則各有側(cè)重，其中，仁和鎮(zhèn)地塊地處順義主城區(qū)，周邊生活配套成熟，且規(guī)劃鼓勵建設(shè)全齡友好社區(qū)，有望瞄準(zhǔn)養(yǎng)老、育兒等特定客群。南彩鎮(zhèn)地塊則緊鄰地鐵15號線俸伯站，同時位于潮白河沿岸，具備“臨鐵+濱水”的雙重優(yōu)勢。

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仁和鎮(zhèn)地塊3.48億元成交

3月17日，位于順義區(qū)仁和鎮(zhèn)的順義新城第5街區(qū)05-02-21-1地塊二類城鎮(zhèn)住宅用地完成出讓，由北京仁和日升房地產(chǎn)有限公司以底價摘下，出讓金額為3.48億元，成交樓面價約1.54萬元/平方米。

公開信息顯示，北京仁和日升房地產(chǎn)有限公司由北京順義城關(guān)服裝廠100%持股，是隸屬于順義區(qū)仁和地區(qū)辦事處的本地國企，曾開發(fā)過順義區(qū)港馨家園項目，并負(fù)責(zé)實施仁和鎮(zhèn)沙坨村棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治項目。

具體來看，該地塊總面積約1.57公頃，規(guī)劃建筑面積約2.26公頃，土地開發(fā)程度為七通一平，容積率1.44，限高60米，綠地率為30%，建筑密度為30%。地塊四至為東至順泰路，南至石園南大街，西至仁和花園二區(qū)小區(qū)，北至地塊北邊界。

05-02-21-1地塊地處順義主城區(qū)，周邊生活配套較為成熟，公園、醫(yī)院、學(xué)校等配套設(shè)施齊全，周邊有北京兒童醫(yī)院順義婦兒醫(yī)院、仁和公園、順義公園、黃城根小學(xué)（順義分校）等生活配套設(shè)施，居住便利性較高。不過，地塊距離地鐵15號線順義站較遠(yuǎn)，距離約3公里。

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地塊附近小區(qū)眾多，包括仁和花園一二區(qū)、正商雅筑佳苑、晟品景園等，目前掛牌價格在2.1萬元/平方米～4.4萬元/平方米之間。距離地塊約3公里的新房星悅時光網(wǎng)簽均價約3.4萬元/平方米。

值得注意的是，相關(guān)文件顯示，該地塊鼓勵建設(shè)全齡友好社區(qū)。建設(shè)內(nèi)容可包括按照全齡化設(shè)置醫(yī)療服務(wù)、活動健身、文化娛樂、購物休閑等場所，同時可提供專業(yè)養(yǎng)老、育兒等服務(wù)項目。此外，項目要求采用無障礙設(shè)計，滿足全齡化出行需求，小區(qū)內(nèi)道路布局合理，避讓老年人及兒童活動場所；鼓勵實施超低能耗建筑，超低能耗建筑設(shè)計應(yīng)滿足國家或北京市相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。

仁和鎮(zhèn)地塊對“全齡友好社區(qū)”的鼓勵性要求，釋放了明確的政策信號。醫(yī)療服務(wù)、活動健身、文化娛樂、購物休閑等場所的配建，以及專業(yè)養(yǎng)老、育兒服務(wù)的引入，意味著該項目還需要承擔(dān)一定的社區(qū)功能，很可能瞄準(zhǔn)養(yǎng)老、育兒等特定客群，打造功能型社區(qū)。無障礙設(shè)計、超低能耗建筑等要求，則進(jìn)一步抬高了項目的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。

中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜表示：“基于該地塊為1.44的容積率、60米限高及30%建筑密度的組合，決定了項目適合打造11層～18層小高層洋房產(chǎn)品，而非高低配或純高層社區(qū)，考慮到國企背景，可探索"定向安置+商品房"混合開發(fā)模式，降低資金風(fēng)險。目標(biāo)客群方面，仁和花園、港馨家園等老舊小區(qū)業(yè)主存在原地改善需求，同時地塊臨近順義老城區(qū)，能承接部分城區(qū)外溢剛需。后續(xù)合理價格區(qū)間應(yīng)在3.3萬元/平方米～3.5萬元/平方米之間。”

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南彩鎮(zhèn)地塊隔日出讓

3月18日，同處順義區(qū)的M15號線河?xùn)|站A地塊土地一級開發(fā)項目SY00-3101-0037地塊也將迎來正式出讓。目前已有企業(yè)進(jìn)行首次報價，該地塊大概率將于明日以底價5.71億元成交。

具體來看，該地塊位于順義區(qū)南彩鎮(zhèn)，用地性質(zhì)為二類城鎮(zhèn)住宅用地，總面積約3.14公頃，規(guī)劃建筑面積約4.08公頃，土地開發(fā)程度同樣為七通一平，容積率低至1.3，限高36米，綠地率為30%，建筑密度為30%。

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該南彩鎮(zhèn)地塊主打“臨鐵”加“濱水”雙重視角。該地塊緊鄰地鐵15號線俸伯站，屬于標(biāo)準(zhǔn)的臨鐵盤，對于在朝陽區(qū)工作的上班族來說通勤便利。周邊有北京兒童醫(yī)院順義婦兒醫(yī)院，以及潮白河森林公園等生態(tài)配套。

由于該地塊位于潮白河沿岸，相關(guān)文件特別要求加強(qiáng)濱水界面管控，嚴(yán)格控制潮白河綠化帶兩側(cè)100米范圍的開發(fā)強(qiáng)度，濱水區(qū)新建建筑高度控制在30米以下。這一限制與地塊36米的限高要求相呼應(yīng)，意味著未來項目在臨河一側(cè)的產(chǎn)品形態(tài)將受到更嚴(yán)格的約束，但也為打造濱水景觀住宅提供了獨特條件，為項目創(chuàng)造了“臨河低層”的稀缺賣點。

值得一提的是，根據(jù)已經(jīng)批復(fù)的《南彩組團(tuán)SY00-3101、3201等街區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃（街區(qū)層面）（2021年-2035年）》，順義區(qū)南彩組團(tuán)的規(guī)劃范圍總用地面積約5812.47公頃，位于順義新城潮白河?xùn)|岸門戶地區(qū)，包含四個建設(shè)主導(dǎo)街區(qū)和五個生態(tài)復(fù)合街區(qū)。

規(guī)劃顯示，南彩組團(tuán)將突出軌道引領(lǐng)，結(jié)合規(guī)劃南彩站形成以商業(yè)配套、宜居社區(qū)等為主導(dǎo)功能的社區(qū)型軌道微中心。

結(jié)合容積率和高度限制推算，該南彩鎮(zhèn)地塊或會建成小高層、洋房社區(qū)等產(chǎn)品。

順義區(qū)一直是北京別墅市場和低密住宅的集中供應(yīng)區(qū)，從中央別墅區(qū)到后沙峪板塊，低密產(chǎn)品在該區(qū)域已形成較好的市場基礎(chǔ)。與高層塔樓相比，洋房類產(chǎn)品在得房率、居住舒適度、社區(qū)品質(zhì)等方面都具有明顯優(yōu)勢。

作為近郊區(qū)域，順義能夠有效承接從核心城區(qū)外溢的改善需求，此次兩宗低密地塊的入市，將進(jìn)一步豐富順義區(qū)的產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)，鞏固其作為北京改善型居住重要承接區(qū)域的定位。