最新的數(shù)據(jù)顯示，全中國的物業(yè)繳費(fèi)率已經(jīng)連跌4年了。

物業(yè)費(fèi)越來越難收，到底是業(yè)主太挑剔，還是物業(yè)太離譜？

國內(nèi)排名前五百的物業(yè)公司，2021年的平均物業(yè)費(fèi)收繳率還有89%，到了去年只剩下了71%，也就是說，10個(gè)業(yè)主里面，有3個(gè)選擇不繳費(fèi)。

有些地方的物業(yè)公司，收繳率甚至長期低于50%，有超過一半的業(yè)主選擇不繳費(fèi)。

為什么寧愿冒著違法的風(fēng)險(xiǎn)，這些業(yè)主也選擇不交物業(yè)費(fèi)呢？

其中的原因，相信很多人都會(huì)共情。

物業(yè)服務(wù)這個(gè)東西，就像薛定諤的貓，你交費(fèi)的時(shí)候它就存在，你需要服務(wù)的時(shí)候，它就消失。

在很多業(yè)主看來，物業(yè)提供的服務(wù)，就主打一個(gè)隨心所欲。

首先最讓業(yè)主們費(fèi)解的就是，小區(qū)里這么多公共收益，錢都去哪了？

電梯廣告、小區(qū)的自動(dòng)售水器、快遞柜和對(duì)外出租的停車場……

所有這些租賃所得，本質(zhì)上都是小區(qū)里的公共收益，是屬于小區(qū)全體業(yè)主的錢。

可事實(shí)上呢？在很多小區(qū)，這筆錢都是物業(yè)管控，且收益完全不是公開透明。

此外，還有維修基金，這筆錢名義上是給所有業(yè)主維護(hù)設(shè)施用的，但是在實(shí)際應(yīng)用中，想要啟用卻是難上加難。

按照規(guī)定，啟用維修基金需要經(jīng)過專有部分面積和人數(shù)“雙三分之二”以上業(yè)主同意，整個(gè)流程復(fù)雜耗時(shí)。

但是需要用到維修基金的時(shí)候，肯定事情緊急亟待解決。

為了應(yīng)對(duì)這種情況，就可以啟用“應(yīng)急程序”。

這就給了“有心人”可乘之機(jī)。有些物業(yè)就會(huì)濫用“應(yīng)急程序”，繞過業(yè)主表決，虛構(gòu)項(xiàng)目套取資金。

除了賬面上亂七八糟，業(yè)主不滿意的另一個(gè)重要原因，就是很多物業(yè)公司的服務(wù)，真是一年不如一年。

明明每年物業(yè)費(fèi)都按時(shí)繳納，但卻幾乎看不到物業(yè)的服務(wù)。

想象中進(jìn)小區(qū)大門的場景應(yīng)該是這樣：

但很多地方的小區(qū)保安實(shí)際情況是這樣：

保安、保潔應(yīng)付公事，能糊弄就糊弄。

所謂的物業(yè)管家更是聯(lián)系不上，就算聯(lián)系上了，也是一拖再拖。

至于賣房時(shí)說的維護(hù)保養(yǎng)，更是壓根看不見。

攝像頭管理混亂、地庫臟亂差，甚至有的小區(qū)化糞池都因?yàn)槭栌诰S護(hù)被堵了。

這些本該是物業(yè)的工作，如今，所有不便利全要由業(yè)主承擔(dān)，誰不生氣？

業(yè)主們發(fā)現(xiàn)，物業(yè)費(fèi)一分不少，房子卻一直貶值，服務(wù)還越來越差。

干脆！不交了！

看上去，物業(yè)確實(shí)是責(zé)任最大，但是誰能想到，物業(yè)公司竟然也是一肚子的委屈沒處發(fā)泄。

這些年以來，人力成本、維護(hù)成本、能源、物料、合規(guī)成本都在漲，每年的開銷水漲船高。

其中占比最大的，還是人力成本，基本都能占到物業(yè)總支出的一半以上。

更重要的是，很多小區(qū)的物業(yè)是房企配套的，當(dāng)年房地產(chǎn)上行的時(shí)候，房企根本看不上物業(yè)費(fèi)這仨瓜倆棗的。

只要物業(yè)水平跟上，名聲打出去，后面的房子好賣，哪怕物業(yè)公司賠錢，房企也愿意接受。

（高端住宅高品質(zhì)物業(yè)運(yùn)營管理研修班圓滿結(jié)束）

但是現(xiàn)在呢？房子不好賣了，房企每年都在虧錢。

相比之下，物業(yè)公司通過收取物業(yè)費(fèi)可以獲得穩(wěn)定現(xiàn)金流，居然成為房企集團(tuán)的“現(xiàn)金?！?。

既要給集團(tuán)輸血，又要保住利潤率，這跟以前集團(tuán)補(bǔ)貼只重服務(wù)就形成了天壤之別。

成本逐年上升，物業(yè)費(fèi)卻不能漲。

因?yàn)楹芏嗟胤秸畬?duì)物業(yè)費(fèi)都有指導(dǎo)價(jià)，物業(yè)公司根本不能隨意漲價(jià)。

怎么辦？只能降本增效，不能開源，只能絞盡腦汁去“節(jié)流”。

原本需要兩個(gè)保潔的區(qū)域，現(xiàn)在只雇傭一個(gè)保潔。

原本每周修剪一次綠化，現(xiàn)在改成每個(gè)月修剪一次。

總之，就是從方方面面節(jié)省成本，極限“降本”。

當(dāng)然，后果就是物業(yè)公司的服務(wù)越來越差，甚至是“斷崖式”下滑。

這樣一來，那些交了錢的業(yè)主心態(tài)也崩了。

于是，繳費(fèi)的業(yè)主越來越少，物業(yè)公司的收繳率越來越低。

然后物業(yè)只能繼續(xù)降低成本，服務(wù)再下一個(gè)臺(tái)階。

至此，服務(wù)變差→收繳率變低→服務(wù)更差，一個(gè)惡性循環(huán)徹底展開了。

博弈論中有一個(gè)經(jīng)典的理論，叫做囚徒困境，在這個(gè)場景中，雙方都不會(huì)合作，最終導(dǎo)致一個(gè)最壞的結(jié)果出現(xiàn)。

目前來看，中國的物業(yè)困境就是一個(gè)典型的囚徒困境。

業(yè)主覺得：你服務(wù)越來越差，你得服務(wù)變好，我才會(huì)交錢。

物業(yè)公司覺得：你不交錢，我怎么讓服務(wù)變好呢？

雙方互不相讓，最終導(dǎo)致一個(gè)雙輸?shù)慕Y(jié)局。

在這場博弈中，沒有贏家，所有人都是輸家。

物業(yè)公司就不用說了，收繳率一年比一年低，甚至每年都會(huì)陷入虧錢的境地，最終的結(jié)局就是撤場。

業(yè)主呢？不交物業(yè)費(fèi)，最直接的一個(gè)后果，就是房子貶值。

畢竟，一個(gè)垃圾遍地，沒有門禁，沒有物業(yè)管理的小區(qū)，誰會(huì)買？

物業(yè)公司的服務(wù)水平降低，甚至撤場，會(huì)導(dǎo)致小區(qū)消防管理和安保管理失控，這也是很大的安全隱患。

業(yè)主住在一個(gè)遍地都是垃圾和處處有安全隱患的小區(qū)，心里舒服嗎？

那么，這場物業(yè)困境，到底應(yīng)該如何破局？

其實(shí)也很簡單，就兩個(gè)字——透明。

在囚徒困境中，兩個(gè)囚徒是因?yàn)榉珠_審訊，才會(huì)導(dǎo)致雙輸?shù)慕Y(jié)局。

如果把他們兩個(gè)放在一起，審訊透明，那結(jié)果就是雙贏。

在這場物業(yè)困境中同樣如此，物業(yè)不是天天喊著虧損嗎？

那好，收了多少錢？花了多少錢？錢花在了哪里？全部公開透明告訴業(yè)主。

強(qiáng)制財(cái)務(wù)透明化，破解不信任的根源，這是打破僵局的第一步，也是雙方互信的基石。

大家覺得錢花的合理，利潤公開透明，自然愿意配合繳費(fèi)。

真有不交的，物業(yè)哪怕走法律程序，也能得到大部分業(yè)主的配合和支持。

還有一個(gè)很好的辦法，所有物業(yè)費(fèi)、公共收益都存入全體業(yè)主共有的銀行賬戶，物業(yè)公司按合同約定比例提取固定酬金。

所有收支流水，包括保潔、保安、維修等每一筆開支，通過手機(jī)App實(shí)時(shí)向全體業(yè)主公開。

物業(yè)通過App推送每日工作日志，業(yè)主對(duì)每項(xiàng)服務(wù)進(jìn)行評(píng)價(jià)，評(píng)價(jià)結(jié)果與物業(yè)公司的信用評(píng)級(jí)、甚至未來續(xù)約或酬金浮動(dòng)掛鉤。

這叫做“信托制”或“酬金制”物業(yè)。

目前成都、北京等地，已有數(shù)百個(gè)小區(qū)成功轉(zhuǎn)型“信托制”物業(yè)，業(yè)主滿意度很高，物業(yè)繳費(fèi)率也大幅提升至90%以上。

物業(yè)服務(wù)被拆分成不同等級(jí)的標(biāo)準(zhǔn)包，明確每個(gè)等級(jí)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、人員和頻次，匹配不同價(jià)格。

業(yè)主大會(huì)選擇投票調(diào)整服務(wù)等級(jí)和價(jià)格，實(shí)現(xiàn)“按質(zhì)論價(jià)”。

地方政府也可以介入，強(qiáng)制要求物業(yè)公司將公共收益、維修基金數(shù)據(jù)接入官方平臺(tái)，供業(yè)主隨時(shí)查詢，從技術(shù)上杜絕暗箱操作。

在政府指導(dǎo)下，建立一套公開透明的成本核算與調(diào)價(jià)公式，把人力、能耗等關(guān)鍵成本指數(shù)化。

這樣做的好處是可以打破當(dāng)前的扭曲規(guī)則，即“價(jià)格鎖死、質(zhì)量下滑”。

囚徒困境是一次性博弈，而社區(qū)生活是長期重復(fù)博弈，所以建立及時(shí)反饋機(jī)制和懲罰機(jī)制就閑的格外重要。

改變博弈規(guī)則和收益結(jié)構(gòu)，讓雙方重建信任，物業(yè)必須先跨出第一步，就是打破信息差，做到賬面公開透明。

說白了，業(yè)主和物業(yè)不是仇人，而是一個(gè)利益共同體，只有互相配合、互相體諒，才能實(shí)現(xiàn)雙贏的局面。

參考資料

1. 廣西紀(jì)檢監(jiān)察網(wǎng) 《梧州：靶向監(jiān)督護(hù)航物業(yè)公共收益規(guī)范管理》

2. 杭州網(wǎng) 《杭州一小區(qū)物業(yè)因業(yè)主欠費(fèi)1200萬撤離 系止損離場》

3. 湖南省高級(jí)人民法院 《岳陽樓區(qū)：法院物管聯(lián)調(diào)，70起示范調(diào)解消解百余潛藏物業(yè)糾紛》

4. 云南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳 《云南省“整治物業(yè)服務(wù)履約不到位、侵占業(yè)主公共收益等問題”典型案例的通報(bào)》

5. 光明網(wǎng)-時(shí)評(píng)頻道 《小區(qū)住宅維修資金，何以成了某些人的“提款機(jī)”》

6. 觀點(diǎn)網(wǎng) 《李大龍：物業(yè)行業(yè)的核心是價(jià)格透明化、規(guī)范化 | 博鰲快訊》

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