文︱劉德科

前些天〔2026/3/13〕公布的十五五規(guī)劃綱要，怎么說房地產(chǎn)？大概500多字，每一句話你都很熟悉。

所以，只讀500多字，恐怕讀不出什么深意；但是，如果我們跟十四五規(guī)劃綱要做一下對(duì)比，就會(huì)讀出很多感慨。

1.十五五規(guī)劃綱要關(guān)于房地產(chǎn)的表述，單列為一章（第四十四章）。過去不是這樣，比如十四五規(guī)劃綱要是把房地產(chǎn)歸并到“全面提升城市品質(zhì)”那一章之中。

2.第二個(gè)不同是：語境不同。十五五規(guī)劃綱要是把房地產(chǎn)放在民生與保障的語境〔“加大保障和改善民生力度，扎實(shí)推進(jìn)全體人民共同富?！薄常奈逡?guī)劃綱要?jiǎng)t是放在城鎮(zhèn)化的語境〔“完善新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，提升城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量”〕。

這種不同，在悄然告訴你：房地產(chǎn)的民生保障意義，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于它在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中所發(fā)揮的功能。

3.“房住不炒”退場(chǎng)。現(xiàn)在幾乎已經(jīng)沒有炒房了，當(dāng)然就不需要提“房住不炒”。

4.由于行情已從高峰邁入低谷，所以十四五規(guī)劃綱要中的“夯實(shí)城市政府主體責(zé)任”，也順勢(shì)變成了十五五規(guī)劃綱要中的“充分賦予城市政府房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控自主權(quán)”。

以前，“夯實(shí)城市政府主體責(zé)任”的意思是地方政府要對(duì)房價(jià)上漲負(fù)責(zé)（當(dāng)時(shí)很有威懾力的一個(gè)措施是針對(duì)城市政府的房價(jià)問責(zé)制）；現(xiàn)在，“充分賦予城市政府房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控自主權(quán)”的潛臺(tái)詞差不多是：未來五年基本上不太會(huì)有聲勢(shì)浩大的全國統(tǒng)一救市政策（除非情勢(shì)嚴(yán)峻到迫不得已）。

5.十四五規(guī)劃綱要提到的“共有產(chǎn)權(quán)住房”，現(xiàn)在已經(jīng)基本退場(chǎng)。各個(gè)城市的實(shí)踐已經(jīng)證明，“共有產(chǎn)權(quán)住房”難以有效發(fā)揮保障作用。我們國家的其中一項(xiàng)優(yōu)勢(shì)在于：那些理論正確、脫離現(xiàn)實(shí)的事情，一旦被實(shí)踐檢驗(yàn)為不可行，就會(huì)實(shí)事求是地讓它悄然退場(chǎng)。

現(xiàn)在，十五五規(guī)劃綱要提到了“有力有序推進(jìn)現(xiàn)房銷售”——這意味著現(xiàn)房銷售的新一輪試驗(yàn)，又將開啟。實(shí)際上，過去二十多年以來，全國各地已經(jīng)進(jìn)行了好幾輪現(xiàn)房銷售試驗(yàn)，都沒能宣告成功。如果一件事情的呼聲很高，但推進(jìn)卻很慢，無非兩個(gè)原因：要么是執(zhí)行者不夠努力，要么事情本身的邏輯不成立。現(xiàn)房銷售到底為何推進(jìn)緩慢，我們就耐心等著新一輪的試驗(yàn)，到時(shí)候或許就會(huì)明白究竟是為什么。

6.尤其值得贊賞的是，十五五規(guī)劃綱要對(duì)于保障房的觀念在升級(jí)，提出了一個(gè)全新的表述——“全流程管理”。原文是這么寫的：“加強(qiáng)保障性住房全流程管理，健全申請(qǐng)、輪候、配租配售、使用、退出等管理機(jī)制。”

過去，保障房是重建造、輕管理，尤其是退出機(jī)制幾乎為零，以至于很多保障對(duì)象認(rèn)為保障房就是用來“霸占”的——一旦擁有，似乎就可以一直占著，反正沒人管。如果你了解這個(gè)背景，你就更加感慨“全流程管理”的意義所在。

7.十五五規(guī)劃綱要關(guān)于房地產(chǎn)的這一章，一共分為兩節(jié)——第一節(jié)叫做“完善住房保障體系”，第二節(jié)叫做“推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”。

我們的感受是，保障房才是房地產(chǎn)市場(chǎng)的基石。古今中外的經(jīng)驗(yàn)已經(jīng)反復(fù)證明：如果保障房的政策厚度做得不夠，那么行政之手對(duì)于商品房的干預(yù)就會(huì)無微不至，商品房的價(jià)格往往會(huì)失控（要么大漲，要么大跌）。

8.無論是保障，還是市場(chǎng)，都還任重道遠(yuǎn)。

附錄：

十五五規(guī)劃綱要與十四五規(guī)劃綱要

關(guān)于房地產(chǎn)的表述

●十五五規(guī)劃綱要關(guān)于房地產(chǎn)的表述：第四十四章推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展/加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，健全多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，實(shí)現(xiàn)更高水平住有所居。/第一節(jié)完善住房保障體系：優(yōu)化保障性住房供給，強(qiáng)化城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭住房保障，更好滿足住房困難且收入不高的工薪群體基本住房需求，逐步解決新市民、青年等群體的階段性住房困難。加強(qiáng)保障性住房全流程管理，健全申請(qǐng)、輪候、配租配售、使用、退出等管理機(jī)制。探索配租型、配售型保障性住房房源有序轉(zhuǎn)換和統(tǒng)籌使用。深化住房公積金制度改革，擴(kuò)大使用范圍，支持靈活就業(yè)人員參加住房公積金制度。/第二節(jié)推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展：完善商品房開發(fā)、融資、銷售等基礎(chǔ)制度。推行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目公司制和融資主辦銀行制，支持滿足房地產(chǎn)合理融資需求，有力有序推進(jìn)現(xiàn)房銷售。合理安排房地產(chǎn)用地規(guī)模和布局，促進(jìn)土地供應(yīng)與存量住房、人口變動(dòng)等相協(xié)調(diào)。充分賦予城市政府房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控自主權(quán)。推動(dòng)已供未開發(fā)土地和在建項(xiàng)目分類處置，推進(jìn)存量商品房和閑置商業(yè)辦公用房盤活利用。因城施策增加改善性住房供給。建設(shè)安全舒適綠色智慧的“好房子”，實(shí)施房屋品質(zhì)提升工程和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動(dòng)。規(guī)范發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，培育市場(chǎng)化專業(yè)化租賃企業(yè)。建立房屋全生命周期安全管理制度。

●十四五規(guī)劃綱要關(guān)于房地產(chǎn)的表述：第二十九章全面提升城市品質(zhì)/第四節(jié)完善住房市場(chǎng)體系和住房保障體系：堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居、職住平衡。堅(jiān)持因地制宜、多策并舉，夯實(shí)城市政府主體責(zé)任，穩(wěn)定地價(jià)、房價(jià)和預(yù)期。建立住房和土地聯(lián)動(dòng)機(jī)制，加強(qiáng)房地產(chǎn)金融調(diào)控，發(fā)揮住房稅收調(diào)節(jié)作用，支持合理自住需求，遏制投資投機(jī)性需求。加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，有效盤活存量住房資源，有力有序擴(kuò)大城市租賃住房供給，完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利。加快住房租賃法規(guī)建設(shè)，加強(qiáng)租賃市場(chǎng)監(jiān)管，保障承租人和出租人合法權(quán)益。有效增加保障性住房供給，完善住房保障基礎(chǔ)性制度和支持政策。以人口流入多、房價(jià)高的城市為重點(diǎn)，擴(kuò)大保障性租賃住房供給，著力解決困難群體和新市民住房問題。單列租賃住房用地計(jì)劃，探索利用集體建設(shè)用地和企事業(yè)單位自有閑置土地建設(shè)租賃住房，支持將非住宅房屋改建為保障性租賃住房。完善土地出讓收入分配機(jī)制，加大財(cái)稅、金融支持力度。因地制宜發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房。處理好基本保障和非基本保障的關(guān)系，完善住房保障方式，健全保障對(duì)象、準(zhǔn)入門檻、退出管理等政策。改革完善住房公積金制度，健全繳存、使用、管理和運(yùn)行機(jī)制。

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在嚴(yán)子陵釣臺(tái)讀漢光武帝的信