新政后上海樓市確實(shí)火了。

3月7日，周六，上海二手房網(wǎng)簽1324套。

時(shí)隔315天，單日成交紀(jì)錄創(chuàng)新高。

3月14日，周六，網(wǎng)簽更是達(dá)到了1472套。

無(wú)論是我們自己的團(tuán)隊(duì)，還是合作的線下中介，近期帶看量都明顯增長(zhǎng)了不少。

很多便宜的房子賣(mài)掉了，又到了買(mǎi)賣(mài)雙方博弈的階段。

一些中介朋友圈高潮，"再不買(mǎi)就晚了"。

但個(gè)體的反應(yīng)卻也很割裂：

一部分房東在悄悄下架房源惜售，另一部分房東在趁著熱度跑路；

有買(mǎi)家著急下定，另一部分買(mǎi)家則冷眼旁觀，死活不接受漲價(jià)。

置換群體最“著急”從我們一線的感受來(lái)看，目前最“著急”、行動(dòng)最快的是置換群體。

他們房子還沒(méi)賣(mài)，但內(nèi)心一直有換房的想法，老換新、小換大，比如家里有了二胎三胎，不夠住了等等。

新政讓他們猝不及防，因?yàn)樽约旱姆孔舆€沒(méi)掛牌，不知道該掛什么價(jià)格，用什么方法賣(mài)房，但另一邊又害怕想要置換的房子漲價(jià)。

而且現(xiàn)在的置換客普遍不敢加杠桿。

房?jī)r(jià)跌怕了，收入預(yù)期不穩(wěn)，哪怕銀行求你借錢(qián)，也只敢貼著預(yù)算買(mǎi)。

這就導(dǎo)致：想換大房子，但不敢貸太多；不賣(mài)小房子，又湊不夠首付。

我的建議很直接：如果你是要賣(mài)房置換的，3月是最好的窗口，4月還能趕末班車(chē)，5月之后就難講了。

一方面，傳統(tǒng)的"小陽(yáng)春"會(huì)在5月后進(jìn)入尾聲；

另一方面，新房市場(chǎng)已經(jīng)全面開(kāi)啟分銷(xiāo)，售樓處開(kāi)始"虎口奪食"，用高額傭金搶走二手中介的客源。

郊區(qū)新房搶剛需，市區(qū)新房搶中產(chǎn)。

一旦進(jìn)入6月，置換鏈條上的每一個(gè)環(huán)節(jié)可能都會(huì)變得更難。

學(xué)區(qū)房家長(zhǎng)著急的反而不多：今年要上學(xué)的，去年早就買(mǎi)好了；明年要上學(xué)的，現(xiàn)在不想湊熱鬧，準(zhǔn)備等到暑期后的淡季再說(shuō)。

確實(shí)也有一些掛戶(hù)口的學(xué)區(qū)房明顯漲價(jià)了。

比如普陀區(qū)一梯隊(duì) 新普陀小學(xué)+梅隴中學(xué)，對(duì)口的梅六小區(qū)，去年的最低成交價(jià)只要159萬(wàn)。

到了今年，梅六小區(qū)掛戶(hù)一室的最新成交價(jià)已經(jīng)漲到241萬(wàn)了，這個(gè)價(jià)格比去年足足高出了82萬(wàn)。

再看掛牌，梅六小區(qū)在鏈家掛牌的一室戶(hù)僅有4套了，都是更高的價(jià)格。

現(xiàn)在還想低成本撿漏這個(gè)一梯隊(duì)雙學(xué)區(qū)，幾乎是不可能的事情了。

對(duì)于這類(lèi)群體，我的建議是可以早早規(guī)劃起來(lái)了。不至于快到期了手忙腳亂的。

房東分化：新掛牌的在后悔，老掛牌的在珍惜

現(xiàn)在的房東群體，已經(jīng)分裂成兩個(gè)極端。

第一種，剛掛牌不久的。房子打掃得干干凈凈，結(jié)果周末兩天十幾個(gè)看房，一周就成交了。

簽約后夜里睡不著覺(jué)，反復(fù)刷App，看同戶(hù)型是不是賣(mài)便宜了，"是不是被中介套路了？"

第二種，掛了半年甚至一年以上的老頑固。

從2024年掛到現(xiàn)在，經(jīng)歷了無(wú)數(shù)次"再等等也許能漲回來(lái)"的自我催眠，終于在3月看到了真實(shí)的帶看量。

這種人最珍惜現(xiàn)在的熱度，"能成交就行，不想再拖了"。

比如去年找我們賣(mài)房的房東，最近好多都陸續(xù)趁熱賣(mài)掉了 。

還有第三種，掛著看行情——他們不是真心想賣(mài)，只是掛著試水。

看到行情轉(zhuǎn)暖，以為春天來(lái)了，直接下架房源，"不賣(mài)了，等漲價(jià)"，這種人不在少數(shù)。

事實(shí)是，除了極少數(shù)學(xué)區(qū)房或者稀缺戶(hù)型，絕大多數(shù)房子漲價(jià)20萬(wàn)，買(mǎi)家都不買(mǎi)賬。

真正漲價(jià)賣(mài)房的房東是個(gè)例，能成交的房子，也都是誠(chéng)意賣(mài)的。

閔行古美去年還有不少掛牌200萬(wàn)以下的老破小，最近就剩幾套了；

隔壁梅隴200萬(wàn)以?xún)?nèi)的兩房去年大把的選擇，現(xiàn)在也就寥寥幾套。

但即便如此，那些想趁機(jī)漲個(gè)一二十萬(wàn)的業(yè)主，依然會(huì)被市場(chǎng)教做人。

單純想賣(mài)房套現(xiàn)的房東，相比去年也少了很多，要么已經(jīng)走掉了，要么就是想觀望一下。

數(shù)據(jù)背后三個(gè)隱憂

別看單日1472套成交很火爆，市場(chǎng)水面之下有三個(gè)暗流：

第一，掛牌量正在抬頭。

新政刺激的不只是成交，還有新增掛牌。

賣(mài)的人多，買(mǎi)的人雖然也多，但天平并沒(méi)有完全傾斜。

這意味著，那些競(jìng)爭(zhēng)力弱的房子——比如電梯房一樓、樓梯房頂樓、朝向差、暗廳暗衛(wèi)的奇葩戶(hù)型、塔樓等等——小陽(yáng)春過(guò)去后，依然會(huì)很難賣(mài)。

第二，新房在虹吸二手客戶(hù)。

以前市區(qū)新房高冷，現(xiàn)在全面開(kāi)啟分銷(xiāo)，中介帶看新房有高額傭金。

二手房東不僅要和鄰居競(jìng)爭(zhēng)，還要和售樓處競(jìng)爭(zhēng)。

那些產(chǎn)品力差、房齡老、面積大總價(jià)高的二手房，會(huì)被新房按在地上摩擦。

第三，香港房?jī)r(jià)漲了，但上海的情況不一樣。

香港租售比高，有持續(xù)的人口凈流入。上海租售比依然不夠有吸引力，人口增長(zhǎng)放緩。

這意味著，大跌確實(shí)不會(huì)了，但基本面也不支持大漲。

現(xiàn)在的價(jià)格，是30%以上跌幅后的修復(fù)，不是新一輪暴漲的起點(diǎn)。

買(mǎi)賣(mài)建議

很多置換房東問(wèn)我："賣(mài)房我該掛什么價(jià)？"

別拍腦袋，給你三個(gè)指標(biāo)：

1、小區(qū)同戶(hù)型最近的成交價(jià)——這是你的底線，別幻想比這個(gè)高太多；

2、周邊同類(lèi)競(jìng)品的掛牌價(jià)——這是你的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，要知道你在和誰(shuí)搶客戶(hù)；

3、你準(zhǔn)備置換的目標(biāo)房源的掛牌價(jià)——這是你的成本端，算清楚你能承擔(dān)多少價(jià)差、多少貸款。

算清楚這三筆賬，你就知道自己是該"吊著賣(mài)"還是"割肉賣(mài)"。

因?yàn)橹脫Q的房子總價(jià)更高，所以這兩年市場(chǎng)回調(diào)后，置換反而更容易了。

如果你手上是同質(zhì)化嚴(yán)重、供大于求、還有大量保租房分流的產(chǎn)品（比如低租售比的老破小、郊區(qū)動(dòng)遷），三四月就是你最好的出逃期。

對(duì)于買(mǎi)家，現(xiàn)在是用腳投票的時(shí)候，看到誠(chéng)意賣(mài)的，別磨蹭。

同時(shí)記住一個(gè)策略：備胎策略。

A板塊的漲價(jià)明顯？可以轉(zhuǎn)投B板塊。這個(gè)房東跳價(jià)？去看下一套。現(xiàn)在不是追漲的時(shí)候。

對(duì)于房東，現(xiàn)在是今年最好的賣(mài)房窗口，而非漲價(jià)窗口，只要和以前的成交價(jià)持平，你就能順利賣(mài)掉。

房子打掃清爽，賣(mài)相好，買(mǎi)家一上頭，分分鐘簽合同。

這波會(huì)不會(huì)復(fù)刻去年小陽(yáng)春的行情？

誰(shuí)也說(shuō)不準(zhǔn)，還是要密切關(guān)注最近這三個(gè)月的二手房成交量和價(jià)格。

市場(chǎng)從來(lái)不會(huì)同時(shí)讓所有人滿意。現(xiàn)在這個(gè)階段，贏家屬于那些認(rèn)清現(xiàn)實(shí)、快速?zèng)Q策的狠人。