撰文 | 花姐

出品 |樓花網(wǎng)

每一個樓花，都是獨一無二的。

周四傍晚，花姐收到一張圖片，是讀者張先生拍的。

在一片被圍擋圈住的土地上，有四臺打樁機正在作業(yè)，西邊聳立著兩座超高層住宅。

“這幾輛車的位置，會不會和樓棟位置有關？”他說，車輛是當天下午出現(xiàn)的。

對于這塊地，花姐太熟悉了，心領神會，那是2025年北京土拍的溢價之王。

去年9月30日，中建智地以43.145億元奪下太陽宮0627地塊，溢價39.18%，在拋去商業(yè)之后，住宅樓面價約9.5萬元/平米。

周六早上九點多，張先生又拍了一張，還是在原位置。他住在萬方景軒6號樓1單元，從西北方向，整好俯瞰0627地塊。

花姐認真比對之后，發(fā)現(xiàn)車輛打樁的位置變了。原本，花姐試圖從樁基的位置，來推測一下住宅樓棟的位置。

真是有點奇怪。

今天早上，花姐醒來很早，七點多給張先生留言，請他再拍張最新動態(tài)。

很快，他把圖發(fā)了過來。車輛增至6輛，樁基的位置又變了。原先動土的地方，用防塵網(wǎng)覆蓋著。

在規(guī)劃設計圖之前，想精準推測0627地塊的樓棟位置，還是蠻難的。

這塊地，開發(fā)商要考慮的東西，實在太多了，有關地鐵退線，有關日照，有關商業(yè)，等等。（07）

維拓時代中標了

誰來操刀0627地塊的規(guī)劃設計呢？

3月13日，結(jié)果出來了。

北京維拓時代以91.2分的得分，擊敗了北京住宅建筑設計院和基準方中——77.1分和70.5分，中標金額為1071.918萬元，周期為120天。

維拓時代是中建智地的老朋友了，朝陽區(qū)的紫京宸園也是它設計的，當時的中標金額為1382萬元、總建面為21.43萬平米。

前不久，紫京宸園與維拓時代，被北京規(guī)自委提出了警告，在投標時提前接觸，溝通投標方案設計的實質(zhì)性內(nèi)容。

當然，這點小瑕疵，并不影響維拓時代拿下太陽宮0627地塊的單子。

維拓時代成立于1993年，注冊資本3800萬元，法定代表人、董事長為孫祥恕持股36.3684%。

2017年，維拓時代曾登錄新三板，一時風光無兩。它于2022年3月份終止掛牌。

孫祥恕的能量很大，除了做建筑設計，還把觸角伸向工程、監(jiān)理，甚至跨界進入私募基金、環(huán)保節(jié)能科技、冰雪體育文化等領域。

建筑設計師的他，如今更像一位資本高手。

昂貴的設計費

拿地近半年，太陽宮0627地塊的公開信息很少。

花姐找到了四條信息，有3條為招標計劃，在2025年12月31日和2026年1月5日發(fā)出；有1條設計招標公告，在2026年2月12日發(fā)出。（詳見《太陽宮地王，中建智地有了新消息》）

在招標計劃中，透露出兩點信息：

1、總建筑規(guī)模約81185.14平方米。其中地上建筑規(guī)模約50561.68平方米，地下建筑規(guī)模約30623.46平方米。

2、投資估算5.277億元。依照北京建安成本計算，地上約5000元/平米，地下約4000元/平米，商業(yè)地產(chǎn)會比住宅高一些。

預計住宅每平米建安成本約6500元/平米，比紫京宸園高出30%。

在招標公告中，投資估算5.277億元未變，但只公布了地上建筑50561.68平方米。

如果拿太陽宮0627地塊和紫京宸園的設計價格對比，會發(fā)現(xiàn)前者昂貴了許多。

花姐用它們的總價和總建面來測算，0627地塊的設計費用為132元/平米，而紫京宸園約為65元/平米。

幸福的地鐵煩惱

為什么太陽宮0627地塊的設計費，要比紫京宸園高出一倍多？

關鍵問題在于，0627地塊太復雜了。

它有個幸福煩惱，離地鐵太近了，緊挨地鐵10號線和17號線換乘的太陽宮站。

在0627地塊的東南面，地鐵17號線整個穿過。更關鍵的是，地鐵外軌中心線，在用地紅線內(nèi)6-11米處。(詳見《北京三環(huán)王炸地塊，隱秘的退線》

根據(jù)土拍文件，地塊內(nèi)擬建設的敏感建筑，退17號線外軌中心線約30米。

這意味著，敏感建筑距離東南向用地紅線，實際退線達到36-41米。

假如這塊地以平均退線寬38.5米、長177米計算，扣除邊角料，它的退線面積為0.68萬平米，約占0627地塊1.95萬平米占地面積的35%。

簡而言之，0627地塊的住宅實際容積率要上浮30%，從原來的2.6，飆升至3.38。

這么高的容積率，恐怕創(chuàng)造了近幾年北京供地之最。

根據(jù)這個條件，花姐為0627地塊做一個推測版，僅供參考：

1、大門和車庫出入口在東北方向；

2、小區(qū)共計6棟住宅樓，樓層為15F\18F\25F，每棟只有1個單元；

3、戶型面積段為180平米和200平米兩種；

4、地上沿太陽宮中路，會打造一條精品商業(yè)街，地上兩層、地下兩層。

對手環(huán)伺

當設計單位敲定之后，相信0627地塊離報規(guī)圖公示的日子不遠了。

花姐預計，它會在一個月內(nèi)出圖。

但，中建智地須加快腳步，太陽宮地塊的對手越來越多了。

去年底，朝陽區(qū)召開了2026年擬供地推介會，一份參會名單流出，至少有17位央國企地產(chǎn)商負責人出席。

2026年朝陽區(qū)擬推出12塊宅地，共計規(guī)劃建面共計137萬平米——純住宅約128萬平米，每個季度供應三宗。（朝陽區(qū)買房咨詢，加花姐微信louhuar007）

關于0627地塊未來的競爭對手，至少有四個：

1、往東南3公里的縵合北京二期，占地10.07公頃，住宅建筑規(guī)模約22.47萬平米，容積率2.23，限高80米。此塊地規(guī)劃圖，已經(jīng)公示過。

2、往東4.2公里的將臺鄉(xiāng)JT-629地塊，居住用地占地4.85萬平米、容積率2.5，建面12.13萬平米，限高80米，另外配建體育用地建面5萬平米。

3、往東4公里的酒仙橋舊城區(qū)改造項目13地塊，住宅占地4.27萬平米，容積率2.8，規(guī)劃建面11.96萬平米，限高60米。

4、往南9.3公里的南磨房鄉(xiāng)廣渠路0409-10地塊：占地3.47公頃，規(guī)劃建面9.72萬平米，容積率2.8，建筑高度80米。

這些地塊，不論誰入市，都可能成為0627地塊的對手。

從目前傳出的供地情況看，2026年朝陽區(qū)豪宅競爭十分激烈，購房者選擇面加大，但選房難度也增大。