大家知道現(xiàn)在各城市房價(jià)相比于巔峰時(shí)期下跌了多少嗎？

自從2021年房價(jià)到達(dá)巔峰以來，隨后每一年都在下跌：2022 年下跌 4%，2023 年下跌 5%，2024 年下跌 9%，2025 年下跌 8%。全國房價(jià)相比于巔峰期，平均下跌了41%。然后我放一張各大城市下跌的情況，大家可以跟全國平均水平對比下，看看是否比大盤更抗跌。

如果跟其他國家房地產(chǎn)泡沫破裂后進(jìn)行對比的話，就可以看到“41%”的回撤有多么恐怖了。當(dāng)年美國次貸危機(jī)，房價(jià)最大回撤僅27%；加拿大本輪樓市調(diào)整，從高點(diǎn)至今回撤約18%；即便是經(jīng)歷過樓市泡沫破裂的韓國、德國，最大回撤也未超過7%。也就是說，中國本輪房價(jià)調(diào)整的幅度，已經(jīng)遠(yuǎn)超這些國家的危機(jī)水平，僅低于愛爾蘭（55%+）和日本泡沫破裂全程（70%）的跌幅。

如果看我們的房價(jià)整體跌到哪一年的話，我覺得2015年是個(gè)合適的數(shù)字。目前房價(jià)僅僅只比2015年房價(jià)那一波啟動前高10%，可能今年底或者明年就能完全回到2015年之前的水平。

這也意味著，2015年之后買房的人，如果算上資金占用的成本，將會全部產(chǎn)生虧損。算一下購房時(shí)間，基本上85后是最慘的一批人；85~95年出生的人，將會在房價(jià)最高點(diǎn)站崗。而根據(jù)花旗銀行的統(tǒng)計(jì)，中國家庭有70%的資產(chǎn)都在房產(chǎn)上面。也就是說房價(jià)這一波下跌，會直接讓這代人三分之一的資產(chǎn)化為泡沫。

關(guān)于房價(jià)的分析（房價(jià)走勢成因，未來趨勢預(yù)測等），我在知識星球都有過分享，這里不再綴訴。今天文章的主題，就是在房價(jià)下跌中，找到可能是唯一一個(gè)對大家的好處。

房價(jià)下跌，最大的好處自然就是更容易買得起房了，或者說相同的預(yù)算能買更好的房子。

如果我們以100萬為基數(shù)，來看2024年和現(xiàn)在分別能買多大的房子，可以看到基本上能買的房子能大四分之一。（下圖橫線左端是2024年能買的面積，右端是現(xiàn)在能買的面積，橫線長短代表各城市房價(jià)抗跌程度）

一線城市能買的房子，之前只夠一個(gè)臥室，現(xiàn)在能再加上一個(gè)廁所了。

二線城市能買的房子，從大一室變成小兩室了。

三線城市能買的房子，從剛需變成改善了。

貨幣沒有變，但貨幣在房子上的購買力變了，所以變的是資產(chǎn)。

但房子又不只是資產(chǎn)，在過去這些年中，它同時(shí)也是家庭努力的容器，社會的財(cái)富錨，接盤俠（年輕人）風(fēng)險(xiǎn)偏好的坐標(biāo)。
所以我們應(yīng)該如何看待21年至今這輪房地產(chǎn)的下跌？
首先它確實(shí)傷害了很多家庭的資產(chǎn)負(fù)債表，以及對于未來的預(yù)期。我一直說現(xiàn)在消費(fèi)不振，不是因?yàn)槭杖雴栴}，而是因?yàn)樾判膯栴}。大家的收入還是能夠cover掉支出，存款金額還在不斷創(chuàng)新高，但是問題在于，大家覺得未來會更差，所以要增加儲蓄，降低高風(fēng)險(xiǎn)投資，拒絕任何杠桿。尤其是85~95年這一代，被深深傷害了。
但是，它也解放了很多年輕人：經(jīng)濟(jì)快速增長階段最大的社會共識被瓦解了，大家的奔頭不再那么單一了。
年輕人還是會努力的，但是生活的目標(biāo)確實(shí)多元化了。加班賺錢不是唯一，買大房子不是唯一，甚至結(jié)婚生子不是唯一。對于年輕人來說，他們不愿意被捆綁，體驗(yàn)唯一的一次生命變成了唯一。
具體到投資領(lǐng)域的話，在房子被當(dāng)作消費(fèi)品而非投資品之后，大家對于動則幾百萬的消費(fèi)品肯定是不感冒的。取而代之的，是資產(chǎn)由不動產(chǎn)往金融類資產(chǎn)偏移。目前來看，資金大多還是處于求穩(wěn)階段，主要是債券類產(chǎn)品大賣。再之后，資金可能轉(zhuǎn)向風(fēng)險(xiǎn)稍微更高的保險(xiǎn)、被動基金，最后在經(jīng)濟(jì)真正復(fù)蘇之后，我相信權(quán)益類資產(chǎn)一定能夠大賣。

我國居民的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，將會逐步向美國靠攏。美國中低收入群體資產(chǎn)中，地產(chǎn)占比超過40%，而高收入群體則不到20%，中低收入群體的資產(chǎn)凈值對地產(chǎn)的暴露度顯著更高。

美國之所以貧富差距擴(kuò)大，跟富人持有更多美股關(guān)系很大。未來中國下一輪資產(chǎn)分化一定是在股市實(shí)現(xiàn)的，當(dāng)然這有個(gè)前提，就是中國能夠跟美國過去一樣實(shí)現(xiàn)長時(shí)間的穩(wěn)定發(fā)展+科技突破。

無論最后贏家是誰，都不可能是除了中國和美國以外的第三個(gè)國家。所以大家可以就此下注，投資A股、美股或者兩者兼具。但無論如何，投資方向一定要瞄準(zhǔn)科技股，而不是過剩的房地產(chǎn)。

當(dāng)然，以上只針對資產(chǎn)增值角度，實(shí)際情況可能會不同，舉個(gè)例子：

一位來自加州南部的年輕股東向巴菲特請教：什么時(shí)候買房最好？

巴菲特轉(zhuǎn)頭問芒格，芒格答：你需要房子的時(shí)候再買就好了？

巴菲特：什么時(shí)候需要？

芒格：當(dāng)你老婆想要的時(shí)候，就是你需要的時(shí)候。

我的知識星球《譚談財(cái)經(jīng)》，內(nèi)容包括：

（1）房產(chǎn)、金融、時(shí)政、職場和社會思考等領(lǐng)域的深度思考，由于面向私域，所以并非”刪減版“

（2）收集的有價(jià)值的學(xué)習(xí)資料，包括外資研報(bào)原文、電子書籍等

（3）房地產(chǎn)和金融周報(bào)各一篇，分析未來房產(chǎn)走勢&有價(jià)值的投資領(lǐng)域

（4）每日最新各類有價(jià)值的金融數(shù)據(jù)、政策動向簡評

（5）大家的問答，主要覆蓋房產(chǎn)、投資、生活，集思廣益、提升認(rèn)知