上海節(jié)后第一批土拍，終結(jié)了連續(xù)兩批0溢價(jià)尷尬局面。

這次共三幅住宅用地，兩幅0溢價(jià)，最熱的徐涇地塊溢價(jià)率6.57%。

綠城重返大虹橋，要熱鬧了。

“徐匯長(zhǎng)橋的地怎么0溢價(jià)成交”？

這是今天上午接到最多的疑問(wèn)。

土拍是市場(chǎng)熱度風(fēng)向標(biāo)，土拍好不好，決定了大家信心。

0溢價(jià)說(shuō)明只有一家開(kāi)發(fā)商報(bào)名，開(kāi)發(fā)商都不積極，是不是說(shuō)明對(duì)徐匯沒(méi)信心？

而且樓板價(jià)才4.8萬(wàn)，2024年海上清和璽樓板價(jià)都63757 元 /㎡了，現(xiàn)在還降了1萬(wàn)多。

主要還是地塊特殊，徐匯整體沒(méi)問(wèn)題。

這個(gè)地塊之前是大華醫(yī)院，講究風(fēng)水的開(kāi)發(fā)商會(huì)勸退。

而且需要自持商業(yè)13785.4 平方米，占比25%。

需要自持商業(yè)的地塊，開(kāi)發(fā)商也不愿意拿。

算賬肯定賺錢(qián)，但是利潤(rùn)都沉淀在商業(yè)上，很久都拿不出來(lái)。

這個(gè)大環(huán)境，誰(shuí)做這種事情。

如果地塊不在徐匯，可能連接盤(pán)的都不會(huì)有。

敢拿地的開(kāi)發(fā)商沒(méi)幾家了，上海那么多優(yōu)質(zhì)地塊，何必套牢在商業(yè)上。

只看地塊的住宅部分，完全沒(méi)問(wèn)題，按照海上清和璽的價(jià)格賣(mài)，肯定賣(mài)的好。

按照海上清和璽的價(jià)格賣(mài)，肯定有錢(qián)賺。

扣除商業(yè)部分樓板價(jià)約6.5萬(wàn)，也算得過(guò)來(lái)。

徐匯現(xiàn)在太熱了，經(jīng)濟(jì)發(fā)展快、民間認(rèn)可度高，十五五期間依舊是開(kāi)發(fā)主力。

市區(qū)舊改遇到一些問(wèn)題，安瀾上海不達(dá)預(yù)期，可能去化一段時(shí)間，直接導(dǎo)致江南新村項(xiàng)目滯緩。

向外看徐匯還有很大空間。

長(zhǎng)橋這里有地，華涇剛確定住宅方案，南站附近整體開(kāi)發(fā)，西岸中央公園又有住宅規(guī)劃。

這些新房都是中產(chǎn)項(xiàng)目，疊加過(guò)去幾年的限售項(xiàng)目解禁，徐匯市場(chǎng)也會(huì)洗牌。

當(dāng)然洗牌最嚴(yán)重的是大虹橋。

2022年沖高后大虹橋一直下行，2026年二手房解禁入市就像達(dá)摩克利斯之劍，各大二手房東心驚膽戰(zhàn)。

這時(shí)來(lái)了926新規(guī)，3.5代住宅入市，各個(gè)房東手上的標(biāo)桿次新房立馬降為二線小區(qū)。

大華望樾開(kāi)發(fā)商不占優(yōu)，地段不占優(yōu)（《被大華望樾打臉了，大虹橋又要起飛？》），憑借著新的設(shè)計(jì)理念，搶了大量客戶。

節(jié)后出了新政，開(kāi)了分銷(xiāo)，售樓處熱鬧起來(lái)。

這還不算完，第三次沖擊是寶業(yè)地塊。

寶業(yè)近期公布了方案，全域抬板、下沉庭院、集中會(huì)所，品質(zhì)不比大華差。

大華你還可能嫌位置不好，寶業(yè)不會(huì)了吧？

今天第四次沖擊來(lái)了，綠城在寶業(yè)隔壁拿地。

寶業(yè)你嫌棄是小開(kāi)發(fā)商，綠城不會(huì)了吧？

位置更好、品質(zhì)更高，500萬(wàn)以上客戶沒(méi)太大必要看二手了。

500萬(wàn)二手市場(chǎng)也會(huì)很卷，2026年開(kāi)始最新的一批二手房來(lái)了。

新規(guī)新房來(lái)了，現(xiàn)有的標(biāo)桿會(huì)下降一個(gè)梯隊(duì)。

二手房又來(lái)，現(xiàn)有的非標(biāo)桿可能下降兩個(gè)梯隊(duì)。

招商虹橋公館等等，將來(lái)很難出手。

上海哪些房子還要補(bǔ)跌？

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嘉定新城又又又出地了。

嘉定新城2005年啟動(dòng)，到現(xiàn)在剛好20年，仍有大量空地。

嘉定新城骨架太大，嘉定的資源又被安亭、南翔分流，新城一直進(jìn)展不快。

至今成熟度也不如松江新城。

現(xiàn)在城市開(kāi)發(fā)放緩，馬東片區(qū)提都不提了。

先把核心區(qū)做好吧。

所以最近幾年的樓盤(pán)，都還是嘉定新城核心區(qū)為主，理想之地、招商林嶼湖畔等等。

今天出讓這塊地很優(yōu)質(zhì)，離地鐵近，樓板價(jià)比招商林嶼湖畔低了7千塊，約23%。

容積率1.7，完全可以做高低配。

這個(gè)地塊最大的風(fēng)險(xiǎn)是，會(huì)不會(huì)被背刺。

傻子都能看出來(lái)現(xiàn)在土拍沒(méi)那么火。

市區(qū)的新房沒(méi)賣(mài)完，開(kāi)發(fā)商不敢拿地。

郊區(qū)新房早就滯銷(xiāo)了，土拍也不火。

敢拿地的幾家大央企，手里庫(kù)存都不小，都不敢大舉拿地。

2026年怎么辦？

郊區(qū)放開(kāi)容積率限制，打造低密度別墅刺激最后一次置換是個(gè)方向。

甚至四代住宅。

限墅令打開(kāi)，四代住宅來(lái)了，這些新房都會(huì)遇到問(wèn)題。

當(dāng)然上面也是猜測(cè)，是最悲觀的情況。

極有可能上海拿出新的方案，一舉解決當(dāng)下難題。

而是市場(chǎng)也在回暖，如果大行情到來(lái)，上面這些都不是事兒。

2026年懸念很多，變化很多，具體如何選房大家可以報(bào)名沙龍，一次講透。