長期以來，大城市租金“年年漲”似乎已經(jīng)成為規(guī)律，但這一局面正在發(fā)生變化。隨著“十四五”保障性租賃住房（以下簡稱“保租房”）籌集任務(wù)進(jìn)入收官?zèng)_刺階段，以國有企業(yè)為主力的保租房開始大規(guī)模入市，并罕見地開啟了“降租模式”。

近期，西安、珠海等地相繼出臺保租房“降租”政策，最高優(yōu)惠幅度達(dá)50%。多位行業(yè)分析人士指出，國有房東的主動(dòng)降租，不僅是應(yīng)對短期去化壓力的務(wù)實(shí)之舉，更釋放出一個(gè)明確信號：在“國家隊(duì)”掌握市場主導(dǎo)權(quán)的背景下，我國住房租賃市場已正式進(jìn)入深度調(diào)整期，傳統(tǒng)的商業(yè)模式與競爭格局正迎來重構(gòu)。

多地國有保租房下調(diào)租金

南都·灣財(cái)社記者注意到，近期，西安、珠海等地陸續(xù)出臺了保租房租金優(yōu)惠政策，“國有房東降租潮”成為市場熱議話題。

今年3月初，西安市住建局發(fā)布通知，明確外來務(wù)工人員租住保租房優(yōu)惠項(xiàng)目，可享受10%至50%的租金減免，最高可實(shí)現(xiàn)租金半價(jià)；2月初，珠海萬山海洋開發(fā)試驗(yàn)區(qū)、金灣區(qū)先后調(diào)整保租房定價(jià)，均將租金標(biāo)準(zhǔn)下調(diào)至市場價(jià)的70%，其中金灣區(qū)魚月村項(xiàng)目折后租金低至21.35元/平方米·月，大幅降低了務(wù)工人員的居住成本。

除了直接的租金折扣，近年來多地還推出疊加優(yōu)惠政策進(jìn)一步降低入住門檻。去年9月，湖北大冶長樂府保租房項(xiàng)目在基礎(chǔ)7折租金的前提下，疊加“繳9個(gè)月送3個(gè)月”的優(yōu)惠，實(shí)際租金僅為市場價(jià)的5.25折；深圳光明區(qū)政府配租的保租房長期按市場價(jià)6折執(zhí)行，南山區(qū)18個(gè)項(xiàng)目超萬套保租房租金最低也達(dá)到市場價(jià)6折。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析指出，國有房東降租背后有四重核心考量：

一是保租房大規(guī)模集中入市，出租率提升壓力加大。據(jù)住建部披露，“十四五”期間全國計(jì)劃籌集建設(shè)保障性租賃住房870萬套（間），將持續(xù)批量上市供應(yīng)；除熱點(diǎn)城市外，二三四線城市也在通過存量盤活、商品房去庫存、推進(jìn)產(chǎn)城融合等方式，加快籌集保租房；

二是租客對租金敏感度較高，尤其是年輕人、新市民及靈活就業(yè)群體，亟需租金層面的支持；

三是各地開年聚焦企業(yè)招工減負(fù)、降低用工成本，同時(shí)以更低居住成本吸引人口與人才流入；

四是當(dāng)前市場租金整體回調(diào)，保租房需隨行就市。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，截至今年1月，近半數(shù)城市租金同環(huán)比齊降；重點(diǎn)監(jiān)測的8個(gè)核心城市（北京、上海、深圳、廣州、杭州、南京、成都、武漢）集中式公寓整體租金環(huán)比下降0.8%、同比下降2.5%。

租賃市場格局加速向國企主導(dǎo)演進(jìn)

在深圳，越來越多的新市民，正通過保租房找到屬于自己的“家”。搬入位于光明的保租房不到半個(gè)月，網(wǎng)友小林（化名）在社交平臺分享：“住進(jìn)保租房，對買房的執(zhí)念又減少了。每天回到家心情真的好好，雖然不是豪宅，但特別好宅�！边@套小戶型被她打理得干凈溫馨，讓她在快節(jié)奏的深圳找到了歸屬感。

另一位深漂10年的網(wǎng)友小王（化名）則感慨：“2015年來深圳，2025年有家了。”35+的她帶著愛人與孩子，成功申請到一套3房的保租房，“有娃有愛人有我，一家三口住起來太舒服了。”從排隊(duì)公租房到趕上保租房政策紅利，她用十年時(shí)間，在這座城市扎下了根。

在傳統(tǒng)的城市租賃體系中，保租房主要承擔(dān)特定群體的兜底保障功能。當(dāng)國有保租房大規(guī)模入市、租金優(yōu)惠政策落地，讓越來越多新市民不必再被高房價(jià)裹挾，也能在大城市擁有體面、溫暖的居所。

克而瑞長租數(shù)據(jù)顯示，截至2025年年底，國企系企業(yè)在住房租賃市場TOP30企業(yè)中的市場份額占比已突破20%。尤為值得注意的是，其市場份額的同比與環(huán)比漲幅基本均領(lǐng)先于房企系及資管系企業(yè)，標(biāo)志著住房租賃市場頭部格局正加速向國企主導(dǎo)方向演進(jìn)。

與此同時(shí)，各地持續(xù)加大存量房源收儲力度，進(jìn)一步擴(kuò)大保租房供給規(guī)模。從上海試點(diǎn)收購二手房轉(zhuǎn)為保租房，到湖南利用專項(xiàng)債收儲存量商品房，地方政府正在通過“收儲存量”的方式實(shí)現(xiàn)一石二鳥：一方面消化房地產(chǎn)市場庫存，打通新房與二手房的置換鏈條；另一方面快速增加保障性供給。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2025年以來，僅浙江、四川等省市發(fā)行的相關(guān)專項(xiàng)債就已超過43億元。疊加央行設(shè)立保障性住房再貸款工具，利率低至1.25%的政策利好，保租房的供給能力得到進(jìn)一步增強(qiáng)。

隨著大規(guī)模低價(jià)保租房集中入市，也直接帶動(dòng)了整體租賃市場租金水平的調(diào)整�？硕鸾y(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，受保租房供應(yīng)主導(dǎo)影響，全國核心15城平均租金同比降幅達(dá)3.3%，處于近五年低位；2025年全年僅北京、廣州兩城租金同比上漲，成都、重慶、杭州三城租金降幅均超過7%。在業(yè)內(nèi)看來，西安、珠海等地的租金減免政策，實(shí)質(zhì)上便是國有房東在面對集中供應(yīng)壓力時(shí)采取的主動(dòng)定價(jià)策略。

市場化主體突圍差異化競爭賽道

國有房東的降租動(dòng)作，宣告了租賃市場已經(jīng)進(jìn)入深度調(diào)整期。多位業(yè)內(nèi)人士表示，保租房與市場化租賃房源在客群上存在一定交集，在租客對租金高度敏感的當(dāng)下，保租房的價(jià)格優(yōu)勢對市場化房源形成了明顯的客群分流，尤其是在保租房供應(yīng)集中的區(qū)域，這種分流效應(yīng)更為突出，市場化長租公寓的經(jīng)營環(huán)境遇到了挑戰(zhàn)。

但硬幣的另一面是，這也在倒逼行業(yè)從追求規(guī)模速度向注重質(zhì)量效率轉(zhuǎn)型。盡管保租房在價(jià)格上具備壓倒性優(yōu)勢，但其戶型單一、裝修標(biāo)準(zhǔn)化、社群運(yùn)營缺失等“短板”，恰恰為市場化租賃企業(yè)留下了差異化生存的空間。

李宇嘉指出，保租房雖具備租金優(yōu)勢，但受成本控制與標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)約束，普遍存在戶型單一、裝修風(fēng)格趨同、品質(zhì)感不足等問題，難以滿足租客對個(gè)性化與居住體驗(yàn)的更高需求。而市場化租賃機(jī)構(gòu)恰好能彌補(bǔ)這一缺口。

他進(jìn)一步建議，市場化租賃企業(yè)應(yīng)跳出單純的價(jià)格競爭，聚焦個(gè)性化、品質(zhì)化服務(wù)，打造深度社群運(yùn)營、增值服務(wù)和職住聯(lián)動(dòng)模式，形成與保租房的差異化互補(bǔ)；地方政府也應(yīng)優(yōu)化商辦改租賃的政策扶持，激活市場活力，最終形成“保租房保基本、市場化租房提品質(zhì)”的多元供給體系，為租購并舉住房制度的落地筑牢根基。

2026年后，隨著大規(guī)�；I建期進(jìn)入尾聲，行業(yè)將進(jìn)入以存量改建為主導(dǎo)的新階段。在這個(gè)階段，具備資產(chǎn)增值能力和服務(wù)體系的專業(yè)資產(chǎn)管理者或脫穎而出。對于租客而言，這或許是一個(gè)居住成本紅利時(shí)代的開始；而對于企業(yè)而言，這則是長期主義價(jià)值的考場。

采寫：南都·灣財(cái)社記者 孫陽