北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門(mén)道，我不做所謂的“專(zhuān)家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

我和愛(ài)人戶(hù)口都是房山區(qū)的，房子也在房山區(qū)，倆孩子都在房山上小學(xué)，老大現(xiàn)在五年級(jí)下半學(xué)期，老二一年級(jí)下半學(xué)期。前幾年老大上學(xué)前我倆當(dāng)時(shí)的想法是就不雞娃了，也放過(guò)我們自己，就在房山上吧。但最近一年我愛(ài)人想法又發(fā)生了變化，一是老大學(xué)習(xí)還可以，在班里算是前幾名吧，二是我愛(ài)人她身邊同事有幾個(gè)去東西海買(mǎi)學(xué)區(qū)房的。

我想問(wèn)下我們這種情況，如果去西城區(qū)買(mǎi)個(gè)房，400-500萬(wàn)預(yù)算，比如廣外片區(qū)或展覽路片區(qū)，怎么樣，老大在房山上完六年級(jí)，小升初回西城派位，老二等三四年級(jí)的窗口轉(zhuǎn)學(xué)回西城，您看有哪些適合我們的片區(qū)，還是我們也可以看看東城的片區(qū)。

A：

1、西城買(mǎi)房，然后跨區(qū)小升初，這主要看運(yùn)氣。因?yàn)槲鞒堑侥壳盀橹?，?duì)轉(zhuǎn)學(xué)生的政策不算多友好，又是小升初，那如果沒(méi)有政保就必定是派位了。再加上五年級(jí)那就是高峰期入學(xué)的，無(wú)論哪年轉(zhuǎn)學(xué)都是同一屆，競(jìng)爭(zhēng)程度是不變的，派入好中學(xué)的概率不是很高，只能看運(yùn)氣了。畢竟西城每個(gè)學(xué)區(qū)都有坑兒，而且轉(zhuǎn)學(xué)生還有跨學(xué)區(qū)派位的可能。

2、另外是房子角度，既然已經(jīng)上學(xué)，那就不能對(duì)口進(jìn)入小學(xué)。但是東西海又沒(méi)有單獨(dú)對(duì)口中學(xué)的學(xué)區(qū)房，導(dǎo)致的結(jié)果就是您家必須支付全部的學(xué)區(qū)溢價(jià)，但只利用到了一部分學(xué)區(qū)價(jià)值。

當(dāng)年您家是倆寶，用了兩次學(xué)區(qū)房，也可以說(shuō)不虧吧，但總歸不如中小學(xué)都利用上的更劃算。

3、還有一點(diǎn)，如果確定轉(zhuǎn)學(xué)，那二寶也是宜早不宜遲，三年級(jí)不算晚，四年級(jí)就有點(diǎn)兒晚了。畢竟學(xué)區(qū)房買(mǎi)的其實(shí)是學(xué)習(xí)氛圍和環(huán)境，還是盡量早點(diǎn)兒去適應(yīng)教學(xué)模式吧，這樣小升初派位的時(shí)候或許也好點(diǎn)兒。

4、西城的常規(guī)建議是北城，比如展覽路或新街口，4/500肯定能買(mǎi)到房。廣外等南城學(xué)區(qū)也不是不行，而是派入普校的概率更高，還可能派入廣內(nèi)或大椿天呢，那買(mǎi)學(xué)區(qū)房的意義就更降低了。

5、東城對(duì)于轉(zhuǎn)學(xué)生的政策比西城友好，4/500萬(wàn)的常規(guī)建議是先看龍?bào)w，再看東崇前。都是南城學(xué)區(qū)，價(jià)格相對(duì)低，但資源都不錯(cuò)。不過(guò)這倆學(xué)區(qū)有被派入天永的可能，也是考慮好再買(mǎi)。

僅供參考。

借這話(huà)題最后說(shuō)一句，很多家長(zhǎng)以為不在東西海上學(xué)就不雞娃了。其實(shí)不對(duì)，是否雞娃和哪個(gè)學(xué)區(qū)或?qū)W校并沒(méi)有直接關(guān)系，不在東西海上學(xué)但瘋狂雞娃的有的是。

而且很多東西海在職的老師是不敢在本區(qū)給孩子補(bǔ)課的，那他們都去哪兒了？其他行政區(qū)唄，所以在豐臺(tái)石景山請(qǐng)的一對(duì)一老師，大多數(shù)都是西城海淀的。

房山的情況我不熟，但可以參考豐臺(tái)的，以補(bǔ)課價(jià)格來(lái)說(shuō)基本等同于東西海，甚至更高，至少是不容易預(yù)定好老師。那這說(shuō)明什么？需求旺盛唄，否則也不能炒高價(jià)格vs訂不上。

前兩年我有位典型的豐臺(tái)虎媽跟我聊天兒，她家竟然連副科（初中）都給孩子請(qǐng)了一對(duì)一，就為了中考時(shí)至少不吃虧。這位媽媽的留言讓我都震驚了：用金山銀海鋪路，否則殺不出這尸山血海。

看著挺恐怖吧？但也說(shuō)明了虎媽們的焦慮。其實(shí)可以等每年中考出分后，去豐臺(tái)排名靠前的幾所學(xué)校門(mén)口看看點(diǎn)招現(xiàn)場(chǎng)。都不用去十二中，看看豐二+十八中就行，看看家長(zhǎng)們的各種情緒就知道了。

沒(méi)經(jīng)歷過(guò)的很難體會(huì)那種焦慮、期盼、失落、驚喜，各種人間戲劇輪番上演，父母的尊嚴(yán)在孩子的分?jǐn)?shù)面前一文不值……

二

Q:

我們現(xiàn)在看的這套房是加蓋了小房的，業(yè)主說(shuō)他前些年想開(kāi)個(gè)便利店，但剛剛建成就趕上了治理違建，所以他就只好把玻璃門(mén)改成了實(shí)墻。但因?yàn)槲堇锏哪嵌聣σ呀?jīng)拆了，而且外邊也被社區(qū)砌了一圈墻，從外邊是看不到這間小房的，所以就沒(méi)恢復(fù)。

中介說(shuō)現(xiàn)在是可以正常過(guò)戶(hù)的。但我們擔(dān)心的是萬(wàn)一以后被登記了怎么辦？會(huì)不會(huì)被要求拆除??？但是屋里的整堵墻目前只剩下承重的柱子了，也不是我們?cè)斐傻?，?huì)被要求恢復(fù)嗎？施工成本挺高的。

A：

1、我要建議就是盡量別買(mǎi)，也沒(méi)占到什么便宜，何必自找麻煩呢？至于什么拆的只剩柱子和施工成本高都不成為借口，都是您家自己的事兒，別人才不在乎呢。

至于不是您造成的，那也不是監(jiān)管部門(mén)造成的啊，誰(shuí)讓您買(mǎi)的找誰(shuí)去，找原業(yè)主打官司去唄。估計(jì)贏不了，贏了的話(huà)也執(zhí)行起來(lái)相當(dāng)?shù)穆闊?/p>

2、最主要的一點(diǎn)，很多時(shí)候不是說(shuō)城管或社區(qū)的要求拆除，而是一旦樓棟需要整改了，那在一樓的各種違建都必須拆除，否則人家無(wú)法更換管道+維修墻體。甚至不少樓棟連防護(hù)欄都得拆，只不過(guò)有的可以重新安回去而已。

那到時(shí)候您對(duì)抗的就不是監(jiān)管部門(mén)了，而是全樓的業(yè)主。這跟阻攔加電梯的難度不一樣，那是能得到很多人支持的，而違建的事兒很難得到同情。

3、至于是否被登記備案了倒無(wú)所謂，反正您也不賣(mài)，住著就是了，什么時(shí)候想賣(mài)再說(shuō)。我只是提醒考慮好著改造的可能，畢竟中國(guó)從2020年開(kāi)始就是從大規(guī)模開(kāi)發(fā)，轉(zhuǎn)為老舊小區(qū)維護(hù)為主了，老小區(qū)都是早晚的事兒。

僅供參考。

三

Q:

我家孩子現(xiàn)在四年級(jí)，有一套人大附經(jīng)開(kāi)學(xué)校的學(xué)區(qū)房，是老破小40多平米，租出去了，我們自己現(xiàn)在租房住?，F(xiàn)在考慮要不要置換，考慮的點(diǎn)一個(gè)是孩子上學(xué)轉(zhuǎn)學(xué)問(wèn)題，所以需要看買(mǎi)的房子那邊的學(xué)位情況，避免買(mǎi)了房子但是轉(zhuǎn)不過(guò)去。

另一個(gè)是現(xiàn)在老破小要不要賣(mài)掉，目前已經(jīng)比買(mǎi)的時(shí)候降了小200W了。然后就是我們現(xiàn)在計(jì)劃是買(mǎi)2居或者三居，有電梯或者低樓層，總房?jī)r(jià)500W左右。您能幫忙分析一下和給點(diǎn)建議么

A：

1、轉(zhuǎn)學(xué)，從亦莊轉(zhuǎn)到外區(qū)嗎？那只要買(mǎi)房+遷戶(hù)就肯定能轉(zhuǎn)，初中學(xué)位都能安排，就是誰(shuí)也不敢保證哪所學(xué)校而已，除非點(diǎn)招、政保和子弟。

不過(guò)也考慮好，以人大附經(jīng)開(kāi)的成績(jī)和發(fā)展情況，或者說(shuō)排名吧，轉(zhuǎn)學(xué)的話(huà)如果是派位，那有不如現(xiàn)在的可能?；蛘咭部茨膫€(gè)區(qū)吧，朝陽(yáng)的就好的多，用房子選中學(xué)的概率高。

2、現(xiàn)在的老破小要不要賣(mài)掉？算賬唄，用總價(jià)除以租金，如果在500左右就留著，400多就說(shuō)明超跌了，沒(méi)必要著急賣(mài)。550或600以上就說(shuō)明仍然有溢價(jià)，留不留的看自己了。

不過(guò)您這數(shù)字對(duì)嗎？40多平就降了小200萬(wàn)，每平米降4萬(wàn)多。那沒(méi)降之前還不得8萬(wàn)一平，亦莊有過(guò)那么貴的老破小嗎？如果真是降了這數(shù)字就留著吧，肯定超跌了。

3、我沒(méi)明白這轉(zhuǎn)學(xué)，是從其他區(qū)轉(zhuǎn)到亦莊嗎？也就是賣(mài)了這套老破小，再買(mǎi)一套亦莊500萬(wàn)左右的，是這意思嗎？否則500萬(wàn)在東西海買(mǎi)帶電梯的兩三居可不容易，至少中等學(xué)區(qū)是沒(méi)這價(jià)格的。您還是說(shuō)的詳細(xì)一點(diǎn)兒吧，我沒(méi)太理解。

僅供參考。

四

Q:

孩子明年27年上學(xué)，我戶(hù)口密云的，在高碑店工作，租房。看您說(shuō)草房的陳經(jīng)綸保利分校挺好，這房子我們也覺(jué)得價(jià)格還行，兩居室180萬(wàn)，能買(mǎi)嗎？

看很多博主都說(shuō)這幾年學(xué)區(qū)房要降了，因?yàn)楹⒆由?，所以很?dān)心的就是到手后貶值。我們也考慮過(guò)八十中管莊分校，但都是老房，感覺(jué)更不靠譜，貶值的風(fēng)險(xiǎn)大，還有可能都沒(méi)人要了。

Ps：需求很簡(jiǎn)單，第一就是學(xué)校要還不錯(cuò)的，不奢求頂級(jí)。二就是要保值，不能說(shuō)買(mǎi)了就跌了。三就是自住，兩居，房齡新點(diǎn)，環(huán)境好的。請(qǐng)推薦。

A：

1、陳經(jīng)綸保利是挺好的，當(dāng)初規(guī)劃的級(jí)別就是保障房社區(qū)中最高的。成績(jī)應(yīng)該是在朝陽(yáng)區(qū)排中上，在系統(tǒng)內(nèi)排名也比較靠前。

2、幾套房都是麗景園的嗎？?jī)删邮叶?80萬(wàn)，怎么說(shuō)呢？這幾套兩居都6/70平米，每平才3萬(wàn)左右，有點(diǎn)兒偏低了。這幾套房或者說(shuō)這價(jià)位的房大概率都有些瑕疵，也有可能是頂層底層或有遮擋什么的，如果嚴(yán)重的話(huà)就算硬傷了。

所以先考察好吧，便宜必定有便宜的道理，看自己是否能接受？另外如果是有瑕疵或硬傷，那就算不影響保值，流動(dòng)性也是要受影響的，出手時(shí)不太好賣(mài)?？紤]好。

3、學(xué)區(qū)房要貶值的話(huà)也只是溢價(jià)部分，有可能降低比例，但未必是直接降價(jià)。而且陳經(jīng)綸保利不算頭部校，所以對(duì)口小區(qū)也就都不算學(xué)區(qū)房，沒(méi)有溢價(jià)的，談不上單獨(dú)貶值。

老房也沒(méi)有單獨(dú)貶值的風(fēng)險(xiǎn)，從長(zhǎng)期看反倒是相對(duì)平穩(wěn)的，比次新房的整體波動(dòng)小的多。之所以讓人感覺(jué)更不值錢(qián)，是因?yàn)槔戏繌纳鲜械臅r(shí)候就比商品房?jī)r(jià)格低，而且因?yàn)椴惶觅u(mài)，所以著急出手的就無(wú)奈降價(jià)了。但從整體來(lái)說(shuō)，老房的價(jià)格波動(dòng)一直都是平均值，占不到便宜也不吃虧。

4、您的需求我不好說(shuō)什么，有點(diǎn)兒偏高了。

僅供參考。

關(guān)注“章哥說(shuō)買(mǎi)房”公共號(hào)，有房產(chǎn)相關(guān)問(wèn)題可以向我提問(wèn)。