上海市區(qū)供地節(jié)奏重啟，又將有新宅地入市

近期，虹口區(qū)嘉興社區(qū)控制性規(guī)劃作出調(diào)整，主要內(nèi)容為增加了一幅住宅用地，位于瑞虹新城一期西北側(cè)。

雖然地塊體量不大，不足1萬(wàn)平方米，但對(duì)于周邊樓盤(pán)，尤其是華潤(rùn)外灘瑞府和金茂璞元銷(xiāo)售形成了一定壓力，而華潤(rùn)金茂首開(kāi)至今半年時(shí)間整體去化在50%左右。

虹口核心地段再添宅地

本次調(diào)整規(guī)劃的是虹口區(qū)嘉興社區(qū)C080301單元控制性詳細(xì)規(guī)劃hk306街坊，根據(jù)最新規(guī)劃，hk306-08地塊土地用途為Rr3，也就是三類(lèi)住宅用地。

該地塊土地面積為7115平方米，容積率2.5，限高80米，總建筑面積約1.78萬(wàn)平方米，屬于小型社區(qū)。

從地圖上來(lái)看，地塊東至太平橋支路，北至臨平路，具體位置在瑞虹新城一期西北側(cè)，可以說(shuō)是地處瑞虹板塊核心地段。

因此，該地塊在商業(yè)配套、軌交出行、醫(yī)療教育等各個(gè)維度來(lái)說(shuō)，都算是第一梯隊(duì)水平。

更重要的是，地塊體量較小，因此總價(jià)不會(huì)超過(guò)20億，對(duì)于中型房企來(lái)說(shuō)在承受范圍之內(nèi)，適合走快速開(kāi)發(fā)路線。

華潤(rùn)金茂銷(xiāo)售雪上加霜

不過(guò)，凡是有利必有弊，對(duì)于周邊樓盤(pán)來(lái)說(shuō)，這幅地塊上市未必是個(gè)好消息，核心原因是地塊將會(huì)是區(qū)域內(nèi)第一個(gè)新規(guī)樓盤(pán)，產(chǎn)品力必然會(huì)領(lǐng)先一籌。

與地塊比較近的樓盤(pán)主要有兩個(gè)，其一是金茂璞元，其二是華潤(rùn)外灘瑞府，目前來(lái)看這兩個(gè)樓盤(pán)銷(xiāo)售并不算好。

距離相對(duì)較近的是金茂璞元，2025年8月25日首次開(kāi)盤(pán)，推出99套，截至目前銷(xiāo)售78套，銷(xiāo)售率78.8%。2025年10月29日第二次開(kāi)盤(pán)，推出111套，已銷(xiāo)售53套，銷(xiāo)售率47.7%。2025年11月28日第三次開(kāi)盤(pán)，推出57套，已銷(xiāo)售13套，銷(xiāo)售率22.8%。

三次開(kāi)盤(pán)累計(jì)推出267套，已銷(xiāo)售144套，整體去化率53.9%。

距離相對(duì)較遠(yuǎn)的外灘瑞府也是開(kāi)盤(pán)三次，一批次2025年9月14日推出119套，截至目前已銷(xiāo)售93套，銷(xiāo)售率78.2%。2025年10月25日第二次開(kāi)盤(pán)，推出146套，已銷(xiāo)售50套，銷(xiāo)售率34.2%。2025年12月19日第三次開(kāi)盤(pán)，推出93套，已銷(xiāo)售35套，銷(xiāo)售率37.6%。

三次開(kāi)盤(pán)累計(jì)推出358套，已銷(xiāo)售178套，整體去化率49.7%。

可以看到，金茂華潤(rùn)兩盤(pán)推盤(pán)節(jié)奏和銷(xiāo)售情況比較類(lèi)似，銷(xiāo)售程度均在半數(shù)左右，去化率金茂更高，但絕對(duì)套數(shù)則是華潤(rùn)更好。

隨著hk306-08地塊用途調(diào)整，意味著已有意向房企準(zhǔn)備出手，如果最終拿地者不是金茂或華潤(rùn)，那對(duì)于他們的銷(xiāo)售壓力將會(huì)雪上加霜。

相對(duì)而言，華潤(rùn)壓力或許會(huì)更小一些，因其與新地塊不屬于同一個(gè)板塊，受到?jīng)_擊更小。