商業(yè)房地產服務和投資公司CBRE集團的最新研究發(fā)現(xiàn)，北美數(shù)據(jù)中心市場呈現(xiàn)出一種矛盾現(xiàn)象。

盡管該行業(yè)在2025年整體活動創(chuàng)下歷史紀錄，但新設施建設卻陷入停滯，這并非因為需求放緩，而是由于難以獲得建設許可和電力供應。CBRE還觀察到，社區(qū)參與正成為審批過程中的關鍵驅動因素。

CBRE數(shù)據(jù)中心解決方案執(zhí)行總監(jiān)Pat Lynch表示："新開發(fā)項目的規(guī)?，F(xiàn)在已經達到100多英畝的綠地園區(qū)。與當?shù)卣⒊掷m(xù)的合作伙伴關系和良好的工作關系非常重要，這些政府希望獲得年度房產稅評估價值增加、數(shù)千個建筑就業(yè)機會、設備更新帶來的經常性銷售稅等好處，同時對學校和車輛交通的影響很小。"

然而，盡管需求創(chuàng)紀錄，建設活動自2020年以來首次下降。CBRE解釋說，這是"由于許可證、分區(qū)審批和充足電力供應相關的時間延長"造成的。因此，許多項目仍停留在規(guī)劃階段；年底在建容量下降至5994.4兆瓦，比2024年下降5.5%。

CBRE的《北美數(shù)據(jù)中心趨勢報告》還發(fā)現(xiàn)：

主要市場供應量同比增長36%，達到9432兆瓦，由于超大規(guī)模需求加速，超過了2024年34%的增幅。

盡管容量有所增加，但去年年底主要市場的整體數(shù)據(jù)中心空置率降至創(chuàng)紀錄的1.4%。

250千瓦至500千瓦需求的平均月租金上漲6.5%，連續(xù)第四年年度增長，供應約束對價格產生了上漲壓力。對于3兆瓦至10兆瓦的需求，價格飆升12.5%。預計這一趨勢將持續(xù)，未來兩到五年將超過通脹率。

針對AI優(yōu)化的設施（例如，液冷和高功率密度機架）相比傳統(tǒng)托管設施獲得租金溢價。

在大多數(shù)市場中，到2030年電網容量"基本被預訂完畢"，因此新項目正在考慮現(xiàn)場發(fā)電，如天然氣發(fā)電機、風力渦輪機、氫燃料電池或配備電池的太陽能電池板。報告稱，小型模塊化核反應堆預計最早將在2035年變得實用。

推理AI正在"重新定義數(shù)據(jù)中心需求，需要更多區(qū)域性和分布式數(shù)據(jù)中心"，產生了對低延遲、可擴展基礎設施的需求。

Lynch觀察到："開發(fā)的新市場繼續(xù)打破數(shù)據(jù)中心位置的歷史常規(guī)。歷史上，數(shù)據(jù)中心通常必須聚集在互聯(lián)網交換點或運營商酒店周圍25英里半徑內。由于光纖連接和容量的改善，我們看到開發(fā)轉向更多農村地區(qū)，那里有數(shù)百英畝的可用空間。"

然而，報告表示，在更偏遠地區(qū)的開發(fā)"仍將具有挑戰(zhàn)性"，因為缺乏熟練勞動力，如機械師、電工、管道工、勞動者和建筑工人。

Greyhound Research首席分析師Sanchit Vir Gogia周三表示，企業(yè)必須假設，正如報告所建議的，北美數(shù)據(jù)中心容量將至少到2029年保持高價格，可能更長時間。他說："空置率在1%-2%或接近這個水平并非暫時失衡，這是供應彈性已經被打破的信號。當超過90%的在建容量已經被預先承諾時，新進入者是在結構性稀缺而非市場均衡的位置上進行談判。"

他指出："能源強度正在上升，因為AI工作負載的功率密度更高。因此，即使企業(yè)不擴大其足跡，每個部署工作負載的成本仍可能增加，因為電力包絡發(fā)生了變化。"

他對企業(yè)的建議是：擴展是可行的，但前提是要在傳統(tǒng)一級中心之外實現(xiàn)多元化，盡早獲得長期擴展權，協(xié)商結構化價格保護，并"以無情的清晰度優(yōu)化工作負載放置"。

但他補充說："如果企業(yè)假設增量兆瓦在同一地區(qū)將以大致相似的經濟條件隨時可用，那就不可行了。"

Info-Tech Research實踐負責人John Annand表示，為了補償，他公司的客戶群越來越愿意將合適的工作負載轉移到私有云或本地部署。他說："這種轉變是細致入微的，而不是意識形態(tài)的"，通常是出于財務動機，"被框架為混合優(yōu)化，而不是公共云逆轉"。

由于電力可用性的限制，以及地區(qū)授權建設許可的意愿，他說："建設數(shù)據(jù)中心容量的機會越來越稀缺，競爭異常激烈。"

他指出，超大規(guī)模提供商和托管/批發(fā)商公司（亞馬遜、微軟、Equinix等）構成了數(shù)據(jù)中心建設的主體，大部分托管容量已經簽約租回給超大規(guī)模提供商。

因此，他說，由于建設者較少、空置率低以及大量預租用計劃容量，沒有五大巨頭影響力的企業(yè)應該預期他們的費率會上升。他指出："年度5%遞增條款和當電網需要升級時的成本轉嫁條款很常見。"

他補充說："這總是一個經濟學問題。這些建設者承擔的債務必須由他們的客戶承擔，運營商當然希望盈利。如果你有戰(zhàn)略性投資公司資本來建設自己容量的能力，特別是如果你公司的性質意味著它具有一些必要的前提條件，如設施、冗余電力和電信，也許現(xiàn)在是時候假裝又回到了2010年代！"

Lynch指出："北美租賃激增反映了企業(yè)和消費者采用AI驅動工具和數(shù)字服務的速度有多快。需求超過供應，而電力和供應鏈短缺正在加強優(yōu)先考慮最快電力路徑站點的電力優(yōu)先方法。最終，釋放額外供應將取決于電力可用性時間表、現(xiàn)場發(fā)電審批以及對傳輸基礎設施的更大投資。"

Gogia表示贊同："建設放緩是因為物理基礎設施現(xiàn)實已經超越財務資本成為主要限制因素。"隨著過去十年電力互連排隊時間的大幅延長，從電網連接請求到商業(yè)運營曾經不到兩年的時間現(xiàn)在已擴展到四到五年或更長。僅時間線擴展就"破壞了傳統(tǒng)的開發(fā)周期"。

總體而言，他說，市場已經"從充足轉向受限。擴展是可能的；隨意擴展是不可能的。"

Q&A

Q1：數(shù)據(jù)中心建設為什么會減少而需求卻在增長？

A：數(shù)據(jù)中心建設減少主要是由于難以獲得建設許可、分區(qū)審批時間延長以及電力供應短缺等基礎設施限制，而非需求放緩。需求增長主要來自AI驅動工具和數(shù)字服務的快速采用。

Q2：數(shù)據(jù)中心租金價格未來會如何變化？

A：預計租金將繼續(xù)上漲，未來兩到五年增長率將超過通脹率。250-500千瓦需求的租金已上漲6.5%，3-10兆瓦需求價格飆升12.5%，這主要由供應約束和低空置率（僅1.4%）推動。

Q3：企業(yè)如何應對數(shù)據(jù)中心容量稀缺和價格上漲？

A：專家建議企業(yè)要實現(xiàn)地理位置多元化，避免僅依賴傳統(tǒng)一級中心；盡早獲得長期擴展權；協(xié)商結構化價格保護；考慮將合適的工作負載轉移到私有云或本地部署；優(yōu)化工作負載配置。