出乎不少人意料，新一份《財政預(yù)算案》未為樓市“加甜”，反而稍為“加辣”。事實上，本港樓市自去年下半年轉(zhuǎn)勢回升，漲勢日益加速，港府相信不欲再次看到樓價“癲升”失控。短期而言，樓市仍將受到諸多利好因素帶動，包括經(jīng)濟企穩(wěn)、股市暢旺、息率低廉、專才來港、移民回流等等，難怪有業(yè)界人士睇好今年樓價爆升20%。不過長遠來看，樓市亦面臨“港深同城化”等三大隱憂。

在預(yù)算案出爐之前，不少市場人士憧憬當局推出“加甜”措施，例如把100元住宅印花稅的適用樓價上限由400萬元提高至600萬元，甚至是容許打工仔動用強積金入市買樓。結(jié)果這些“甜招”全部落空，今年預(yù)算案毫無“糖份”可言。相反，這份預(yù)算案最主要的樓市措施屬于“加辣”，當局把一億元以上豪宅的印花稅率由4.25%提高到6.5%，預(yù)料每年可為庫房增加約10億元收入。

事實上，樓市上一輪牛市在2021年見頂，反映主要大型屋苑二手住宅樓市走勢的中原城市領(lǐng)先指數(shù)（CCL）由191點高位急劇回落，到2025年初最低跌至134點，累瀉30%。不過，連跌逾3年之后，樓市于2025年中筑底，掉頭逐步攀升；CCL到年底收報144點，全年累漲4.7%。踏入2026年，樓市升勢加速，市場近期出現(xiàn)大量高估價成交，甚至不乏短炒獲利個案，同時新盤項目在接連加價下依然銷情熾熱。多間投行及測量師行把今年樓價升幅預(yù)測上調(diào)至10%以上，中原地產(chǎn)老板施永青甚至揚言漲幅可達20%。

換句話說，樓市現(xiàn)時升勢凌厲，短期內(nèi)“向上風(fēng)險”遠超過“向下風(fēng)險”。正如本欄在1月份文章提到，猶記得上一輪樓市上升周期，樓價幾近癲狂，滋生上車難、青年絕望等問題，構(gòu)成嚴峻的社會壓力及矛盾，殷鑒不遠，當局相信不會希望重蹈覆轍。正因如此，在新一份預(yù)算案，一方面堅持造地（包括發(fā)展北部都會區(qū)）及推地（新年度將推出9幅住宅地皮招標），同時非但沒有“加甜”，反而適度“加辣”以調(diào)節(jié)市場，抑制樓價升勢過急。

短期而言，樓市仍受到諸多利好因素帶動。首先，本港去年GDP增長3.5%，摩根士丹利預(yù)料今年GDP進一步增長3.3%，反映整體經(jīng)濟已經(jīng)企穩(wěn)。其次，港股持續(xù)暢旺，恒生指數(shù)由2024年的15000點低位，到現(xiàn)在升至接近26000點水平，同時每日成交額超過2000億元，金融行業(yè)的興旺以及整體財富效應(yīng)，均為樓市注入動力。第三，美國聯(lián)儲局自2024年起減息6次，今年可能還將減息至少兩次，目前本港一個月銀行同業(yè)拆息僅約2.3厘，息率低廉既有助減輕供樓負擔，亦將支撐磚頭價值。

除此之外，上一輪樓市下跌其中一個主要因素，屬于自2019年掀起的移民潮，造成數(shù)以十萬計中產(chǎn)市民外流，樓市涌現(xiàn)大量移民盤低價拋售。然而，為填補移民外流缺口，港府近年透過“高才通”、資本投資者入境計劃、擴大留學(xué)生名額等措施，致力引進外來人才及資金，至今已有逾27萬人抵港，成效可觀。同時，部分外流港人不適應(yīng)海外生活，據(jù)報擬回流返港，屆時恐將出現(xiàn)回流者、留港者、外來者三方面“爭樓住”情況，令住宅供需更趨緊張。

綜上所述，樓市短期內(nèi)利好因素甚多，難怪大部分市場人士愈來愈樂觀。例如中原施永青老板預(yù)計，CCL到2031年將升至250點，較2021年高位（191點）進一步上漲逾30%。

不過，從長遠角度看，樓市非無隱憂，至少潛藏三大負面因素。首先，隨著本港與內(nèi)地經(jīng)濟持續(xù)融合，“港深同城化”被視為大勢所趨。目前深圳二手房每方米均價約6萬元人民幣，相當于每方呎約6300港元，僅及本港樓價約三分一。正如著名分析師陸東早前指出，“（深圳）人工、樓價是你的三分一，當邊境模糊化、交通便利化，香港樓、香港人工存在兩三倍的差異將不能持續(xù)�！惫仕麛嘌�，本港樓價“無可能重返2019至2021年高位”；相反，眼下升勢實屬“最后‘逃生窗口’”。

其次，盡管本港宏觀經(jīng)濟企穩(wěn)、金融市場暢旺，但前景依然存在不明朗變數(shù)，特別是內(nèi)地經(jīng)濟面臨放緩勢頭及“內(nèi)卷化”壓力，再加上地緣政局緊張，萬一內(nèi)地經(jīng)濟持續(xù)疲弱，長遠難免拖累本港形勢。同時，金融市場瞬息萬變，就像恒指已從1月份的28000點高位出現(xiàn)回落，假若股市進一步冷卻，財富效應(yīng)的影響將由正面變?yōu)樨撁妗?/p>

最后一個負面因素來自政策層面，如上文提到，港府汲取歷史教訓(xùn)，不會容許土地問題再度壓制社會發(fā)展，務(wù)必堅持造地及推地，穩(wěn)步增加樓市長遠供應(yīng)（未來3至4年潛在一手私樓供應(yīng)量達10.4萬伙）。再者，港府此前兩年已經(jīng)全面撤除賣家印花稅（SSD）、買家印花稅（BSD）、雙倍印花稅（DSD）等樓市“辣招”，反過來看相當于保留政策儲備，以待樓價一旦再次“癲升”，隨時可以重新“加辣”。

講到底，從港府角度看，最理想狀況是樓市維持平穩(wěn)，相反急跌或急升皆非樂見現(xiàn)象。故此當局取態(tài)是“跌得多就加甜，升得多就加辣”，今趟預(yù)算案提升豪宅印花稅正是例證。展望未來兩三年，鑒于樓市很可能由利好因素主導(dǎo)，樓價持續(xù)向上，不排除挑戰(zhàn)此前高位（中原指數(shù)191點）；同時投資者亦須有心理準備，港府“辣招”料將陸續(xù)有來。