文：澤平宏觀團隊

現(xiàn)在網(wǎng)上關(guān)于房價的觀點，兩極分化，有人說房地產(chǎn)徹底沒戲了，再也漲不起來了；也有人信誓旦旦說，今年房價就會暴漲，勸你現(xiàn)在趕緊抄底。

但我要告訴你，這兩種說法都錯了。

十多年前，我提出過一個房地產(chǎn)行業(yè)、金融行業(yè)廣泛采用的標(biāo)準(zhǔn)分析框架：房地產(chǎn)長期看人口、中期看土地、短期看金融。2015年我根據(jù)這個分析框架預(yù)測，“一線房價翻一倍”，隨后房價大漲，被評為十大商業(yè)經(jīng)典預(yù)測。后來我在2020年預(yù)測“房價將會出現(xiàn)歷史性大頂”，后房地產(chǎn)時代到來，隨后房地產(chǎn)市場出現(xiàn)深度調(diào)整。

那么，未來房價還會不會漲？房子還能不能買？我將幫你看清未來房價走勢，以及背后的真相。

首先，房子真的已經(jīng)過剩了嗎？

總體看，中國城鎮(zhèn)住房從嚴(yán)重短缺轉(zhuǎn)向總體平衡。1978年，全國城鎮(zhèn)住房大概只有3100萬套，而今天，已超過3.7億套。套戶比也從0.8升到了1.07，從短缺時代的不夠住，變成了總量平衡的基本“夠住”。

但請注意，這個平衡是有問題，它是靜態(tài)的，不是動態(tài)的，是總量的，不是結(jié)構(gòu)的。2023年，一線城市比如北京、上海，套戶比只有1.01，住房仍然緊張；而部分三四線城市已經(jīng)達到1.12，明顯過剩。更關(guān)鍵的是，很多城市的老房子占比高、戶型差，大家真正想要的改善型“好房子”，依然稀缺。

究竟什么決定房價走勢？

房地產(chǎn)長期看人口。過去20多年，是我國房地產(chǎn)的黃金時代。因為1962-1976年是我國人口出生高峰，平均每對夫婦生5個孩子，這些“嬰兒潮”人口在過去20多年正好結(jié)婚生子，是這段時期的買房主力。他們趕上了改革開放、全球化、城鎮(zhèn)化加速、貨幣寬松的時代紅利，成為推動房價上漲的主力。

但今天，這個基本盤變了。我國的勞動年齡人口總規(guī)模在2013年觸頂，從那以后，一路下降，從10億人降到了9.6億，勞動年齡人口在總?cè)丝谥械恼急葟?4.5%掉到了68.3%，預(yù)計到2050年降到約58%。2024年我國城鎮(zhèn)化率達到67%，從農(nóng)村往城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移人口接近尾聲。

同時，老齡化進一步加劇，2024年65歲及以上老年人口占比上升到15.6%，預(yù)計到2032年前后進入超20%的超級老齡化社會。更嚴(yán)峻的是2024年，總和生育率已經(jīng)跌到1.0左右，遠低于維持人口正常更替所需要的2.1水平。

這意味著，靠人口增長推高房價的時代，已經(jīng)結(jié)束了。

既然人口總數(shù)在下降，那房地產(chǎn)是不是就徹底沒戲了？

不是。因為人雖然在變少，但“人口持續(xù)向都市圈城市群集中”。美國、日本、韓國等發(fā)達國家在城鎮(zhèn)化后期，都出現(xiàn)了這個現(xiàn)象。

中國也一樣，人口逐步往都市圈城市群遷移，比如2021-2024年，深圳常住人口年均增長10萬人；杭州年均增長14萬人，而東北、西北以及很多低能級城市，人口在持續(xù)流出。未來不是所有城市房價“普漲”，而是20%人口流入的一二線城市未來還有新增購房需求，房價可能會漲；而80%人口流出的低能級城市，未來沒有新增購房需求，不僅房價可能不漲，甚至還會長期下跌。

所以，基本結(jié)論是：中國房地產(chǎn)大開發(fā)時代已經(jīng)落幕，房價普漲時代結(jié)束。我們正在進入存量時代，未來房價主要特征是區(qū)域大分化。一線和強二線城市的核心區(qū)域，因人口流入、有產(chǎn)業(yè)、有需求，房價有望逐步企穩(wěn)。而大多數(shù)三四線城市，人口流出、老齡化加劇、庫存高，將面臨有價無市和長期去庫存。

所以，如果你問房價還會不會漲，不如問，哪里還有機會？何時有機會？

9日晚，我將和大家聊聊新趨勢。