圖源：小紅書@韓偉 （扎西東珠）

昆明人心里有個疙瘩，叫金龍飯店。

上世紀八九十年代，這家云南第一家中外合資飯店、第一家四星級酒店，更是云南第一家引進國際酒店管理模式的標桿，可以說是昆明的“頂流地標”。

能在這兒吃一頓飯、住一晚客房，是普通人能吹半年的談資，更是商務(wù)宴請、高端接待的首選地。

2014年，這家承載著昆明城市記憶的老牌酒店悄然停業(yè)?？毓煞缴钲诤Ｑ偶瘓F曾計劃投資38億元，拆除舊樓，在原址建設(shè)一座428米高、98層的摩天大樓“昆明海雅國際商業(yè)中心”。

可誰能想到，這樣一家風光無兩的酒店，在2014年突然按下暫停鍵，一停就是11年，摩天大樓的藍圖始終停留在紙面。

直今年2月，官渡區(qū)發(fā)改局的一紙備案書宣告了這座老地標酒店的命運轉(zhuǎn)折：

停業(yè)11年的金龍飯店，放棄拆建，以存量改造的方式，將引入洲際酒店集團旗下高端生活方式品牌voco，正式重啟新生。

從非拆不可到翻新改造，從商業(yè)地產(chǎn)狂想回歸酒店本質(zhì)，金龍飯店的轉(zhuǎn)折不是一個孤立的項目選擇，而是中國酒店業(yè)徹底告別增量狂歡、邁入存量轉(zhuǎn)型的標志性注腳。

在全國超35萬家存量酒店中，超40%的存量酒店RevPAR不足200元，當一批老牌星級酒店陷入關(guān)停、法拍、閑置的困局，金龍飯店用一場“不拆樓的重生”，給出了老酒店存量改造的新解法。

從昆明頂流到閑置11年

1988年1月，昆明金龍飯店試營業(yè)的消息，登上了昆明報紙的頭版。

在那個昆明還以招待所、老舊賓館為主流住宿的年代，金龍飯店的出現(xiàn)，是顛覆性的，創(chuàng)造了云南酒店業(yè)多個“第一”。

它是云南省第一家中外合資飯店，由昆明與香港企業(yè)聯(lián)手打造，是繼北京建國飯店后，第二家最快收回投資成本的合資酒店；

它拿下云南首張四星級牌照，率先使用國際標準的員工手冊、服務(wù)流程、管理體系，被業(yè)內(nèi)稱為“云南酒店業(yè)的黃埔軍?！?。

金龍飯店中港雙方高管人員合影 圖源：網(wǎng)絡(luò)

在本地人印象中，外國游客來昆明“非金龍不住”，當?shù)厍嗄暌赃M入金龍工作為榮，常年賓朋滿座，早在1992年高峰時其月度利潤峰值就高達300萬元。

新加坡前總理李光耀、泰國公主詩琳通、馬來西亞前總理馬哈蒂爾等多國貴賓下榻于此。

輝煌的句號，停在2014年。一紙停業(yè)公告，讓這座熱鬧了 26 年的酒店徹底安靜下來?？毓煞缴钲诤Ｑ偶瘓F公布計劃：拆除金龍飯店，投資38億元，建設(shè)428米、98層的海雅國際商業(yè)中心，打造昆明新地標。

可現(xiàn)實走向了另一個劇本。

超高建筑的資金壓力、地產(chǎn)市場的降溫、規(guī)劃調(diào)整的變數(shù)，讓其摩天大樓的計劃一拖再拖。從428米縮水到高度未定，從商業(yè)中心到 “華人通西南總部”，方案換了一版又一版，工地始終寸土未動。

金龍飯店就這么空置著，外立面依舊大氣，內(nèi)部卻日漸老化，給排水系統(tǒng)癱瘓、消防設(shè)施不達標、抗震能力不足、地鐵施工帶來墻體開裂……

曾經(jīng)的行業(yè)標桿，淪為城市核心區(qū)的“沉睡資產(chǎn)”。

這并非金龍飯店一家的困境。

同一時期，昆明新紀元大酒店、云南飯店等老牌星級酒店，紛紛陷入停業(yè)、待拆、轉(zhuǎn)型的迷茫；

全國范圍內(nèi)，上海豫園萬麗、大理實力希爾頓等高端酒店接連掛牌法拍，一批開業(yè)15年以上的老酒店，要么硬件落后被市場淘汰，要么資產(chǎn)沉重被資本拋棄。

老酒店的命運，似乎只有兩條路：要么被拆除，變成商業(yè)綜合體；要么被遺忘，在城市角落慢慢凋零。

直到2025 年底，官渡區(qū)發(fā)改局的一份備案文件，打破了沉寂：金龍飯店不拆了，啟動提升改造，引入洲際旗下高端品牌voco重新營業(yè)。

圖源：昆明市官渡區(qū)發(fā)展和改革局

放棄38億的推倒重建，選擇存量改造，金龍飯店的180度轉(zhuǎn)向，背后是整個行業(yè)的認知覺醒：

在核心地段不可復制、城市記憶不可再生、資產(chǎn)成本居高不下的今天，存量改造不是無奈之選，或許是最優(yōu)解。

放棄拆樓，金龍飯店的務(wù)實轉(zhuǎn)身

有人可能會問：既然閑置這么可惜，為什么不早點改造？

不是不想改，是真的改不起，也改不好。

老酒店改造，遠比新建一座酒店難得多。

新建酒店，相當于一張白紙，想怎么設(shè)計就怎么設(shè)計，想怎么定位就怎么定位；

而老酒店改造，就像是在一張畫滿了舊線條的紙上重新作畫，既要擦掉舊的痕跡，又不能破壞原本的底色，還要兼顧實用性和經(jīng)濟性。

更關(guān)鍵的是，很多投資者對老酒店改造存在一個誤區(qū)：覺得只要刷層漆、換套家具、掛個國際品牌，就能起死回生。

可實際上，這種“換皮不換骨”的改造，最終只能淪為曇花一現(xiàn)。

圖源：西雙版納告莊voco酒店

比如有些老酒店，改造后確實火了一陣，但因為服務(wù)跟不上、定位不清晰，沒過多久就又恢復了冷清，最后還是逃不過“二次倒閉”的命運。

對于金龍飯店而言，引入洲際集團旗下的voco品牌，是一個務(wù)實而明智的選擇。

voco在大中華區(qū)能夠保持快速增長，最為重要的原因正是專注高端酒店存量市場煥新，這種定位改造恰恰踩準了國內(nèi)市場的迭代需求。

此前，據(jù)《酒管財經(jīng)》不完全統(tǒng)計，在國內(nèi)開業(yè)的voco酒店中存量翻牌項目比例非常大。

而在此之前，洲際就已接手改造了昆明的櫻花酒店（現(xiàn)為假日酒店）、邦克酒店（現(xiàn)為皇冠假日酒店）、怡景園酒店（現(xiàn)為金普頓酒店），可以說在昆明存量市場中扮演著相當重要的角色。

酒店存量改造“生意經(jīng)”

金龍飯店的轉(zhuǎn)型并非孤例。在中國酒店業(yè)進入存量時代的今天，老舊酒店改造已成為行業(yè)轉(zhuǎn)型升級的核心課題。

《2025中國酒店投資運營與品牌發(fā)展報告》顯示，2025年中國酒店業(yè)全面進入存量競爭時代，全國開業(yè)5年以上的存量品牌酒店占比達69.3%，存量改造成為行業(yè)主流方向。

另據(jù)厚海數(shù)據(jù)平臺發(fā)布的《2025年中國酒店市場品牌變更洞察報告》顯示，行業(yè)已全面步入存量主導階段。

改造比新建更劃算，似乎已成為行業(yè)共識。

新建酒店需要投入大量資金用于土地、設(shè)計和施工，建設(shè)周期長，資金回籠緩慢。而改造現(xiàn)有建筑則能夠充分利用原有結(jié)構(gòu)，縮短施工時間，降低人力和物力成本。

區(qū)別于幾年前大家的討論與觀望，業(yè)界從過去的討論與觀望落地到實操階段，將存量視為常態(tài)，都想在存量市場中挖掘新的增長點。

在華住集團旗下，星程酒店自2008年創(chuàng)立以來，始終專注于將存量老酒店轉(zhuǎn)型為符合新時代消費者需求的品質(zhì)酒店。

截至2025年9月底，星程已在全國400多座城市開業(yè)近700家酒店，其中很大一部分是由存量物業(yè)煥新而來。

東呈旗下的柏曼酒店近年來也在存量改造賽道上持續(xù)發(fā)力，更是率先提出“售價倒算成本”的投資邏輯，聚焦于3萬—5萬元的中度改造項目。

2025年，藝龍酒店科技正式推出美麗豪酒店、怡致酒店與藝選酒店三大存量煥新品牌，分別針對中高端全服務(wù)、中端商務(wù)、下沉市場輕中端三種不同需求。

圖源：藝龍酒店科技

藝龍酒店科技還與興業(yè)銀行合作拿出1億供應(yīng)鏈額度，覆蓋15城50家店，工期縮50%、造價降30%，邊營業(yè)邊改造，解決停業(yè)損失痛點。

當然，國際酒店集團也看到了存量改造的價值。

希爾頓歡朋此前披露的改造實踐引發(fā)業(yè)內(nèi)關(guān)注，其針對存量物業(yè)的“輕量化改造”模式，通過聚焦功能升級與體驗優(yōu)化，在重慶江北嘴項目上實現(xiàn)3個月完成146間客房改造的行業(yè)新速度。

洲際酒店集團旗下洲至奢選和voco等品牌都具有靈活高效的存量轉(zhuǎn)換優(yōu)勢，也為其探索存量市場打開了先機。

2025年，洲際開設(shè)的洲至奢選杭州武林國大酒店和成都春熙路voco酒店，均由舊樓改造煥新，坐落于城市核心商圈，緊鄰著名景點，集商務(wù)出行休閑旅居于一體，成為本地商業(yè)、文化和時尚的新地標。

過去，很多地產(chǎn)商靠著拆樓重建賺得盆滿缽滿，形成了“推土機一響，黃金萬兩”的思維定式。

但隨著地產(chǎn)市場下行、城市更新提質(zhì)，這種急功近利的模式，早已難以為繼。

越來越多的案例證明，老酒店不是“包袱”，拆樓不是盤活資產(chǎn)的唯一選擇，改造才是存量時代的正確出路。

在國內(nèi)酒店市場從增量擴張轉(zhuǎn)向存量運營的今天，金龍飯店的轉(zhuǎn)型為所有還在執(zhí)著于“拆樓建樓”的地產(chǎn)商上了一課：

有時候，保留比拆除更需要智慧，改造比重建更需要勇氣。

相信在金龍飯店的示范作用下，會有越來越多的地產(chǎn)商放下“拆樓執(zhí)念”，投身到老酒店存量改造的浪潮中。