文/十一弟

農(nóng)歷春節(jié)剛過，越秀集團(tuán)以236億的代價(jià)，拍下了位于珠江新城的馬場(chǎng)1期地塊。

在廣州土拍史上，這塊地的總價(jià)排名第二，分?jǐn)偟阶≌糠值钠骄鶚敲鎯r(jià)，超過10萬/平米，是新晉的單價(jià)地王。

過去十年來，馬場(chǎng)1期地塊是珠江新城唯一新增的超級(jí)綜合體地塊，除了高端住宅，還規(guī)劃了商業(yè)、酒店、辦公及教育配套。

根據(jù)出讓要求，地塊內(nèi)規(guī)劃的頂奢商業(yè)、五星級(jí)酒店和商務(wù)辦公，將近21萬平米商業(yè)部分，建成后需要全年限自持。

拿地后不久，馬場(chǎng)地塊已經(jīng)迅速敲定了未來的商業(yè)業(yè)態(tài)——

它的頂奢商業(yè)將引入華聯(lián)SKP百貨，全球店王的華南首店，將落戶這里。

馬場(chǎng)1期地塊一掛牌，吸引了保利、華潤(rùn)、招商、越秀等八家央國(guó)企報(bào)名爭(zhēng)奪。

最有實(shí)力的開發(fā)商都清楚——

馬場(chǎng)地塊并不是單一的地產(chǎn)項(xiàng)目，它承載著珠江新城，乃至廣州中心區(qū)的城市功能升級(jí)與商業(yè)躍升。

在廣州，幾大最繁華的商圈，天河路有太古匯，白鵝潭有萬象城。

而珠江新城，盡管高樓林立，總部聚集，商業(yè)氛圍濃厚，但重奢商場(chǎng)一直留白。

現(xiàn)在，馬場(chǎng)地塊引入了國(guó)內(nèi)頂流的重奢商業(yè)——華聯(lián)SKP百貨，填補(bǔ)了頂奢商業(yè)的這塊拼圖。

作為珠江新城最后一塊寶地，馬場(chǎng)1期地塊是廣州壓箱底的好貨。

它的高價(jià)值預(yù)期與確定性，卻是地塊旁邊另一個(gè)頂級(jí)豪宅，在去年開盤時(shí)瞬間引爆的——

保利·玥璽灣。

馬場(chǎng)地塊與玥璽灣毗鄰，同樣位于珠江新城東區(qū)，是珠江新城、廣州金融城與琶洲三大CBD構(gòu)成黃金三角的幾何中心。

2024年，保利跟對(duì)手廝殺了五個(gè)小時(shí)，輪番舉牌148輪，最終拍下南方面粉廠地塊。

總地價(jià)118億，是當(dāng)時(shí)廣州土拍史上第二貴的住宅用地，平均樓面價(jià)6.7萬/平米，成為天河區(qū)的單價(jià)地王。

保利打磨了整整一年多時(shí)間，將其開發(fā)成了玥璽灣。

去年十一月，項(xiàng)目正式入市，開盤業(yè)績(jī)相當(dāng)炸裂——

當(dāng)天成交了236套，銷售額106億，創(chuàng)下了2025年全國(guó)樓市首開破百億的銷售紀(jì)錄。

開盤后十多天時(shí)間，玥璽灣便實(shí)現(xiàn)了超百億網(wǎng)簽，是去年網(wǎng)簽破百億速度最快的豪宅項(xiàng)目。

玥璽灣的銷售熱度，帶動(dòng)了珠江新城豪宅市場(chǎng)回暖。

有人做了統(tǒng)計(jì)，今年一月份，珠江新城的二手房成交了83套，環(huán)比增長(zhǎng)了26%，同比增長(zhǎng)了90%。

香港李超人講過，“決定房地產(chǎn)價(jià)值的因素，第一是地段，第二是地段，第三還是地段?！?/p>

在廣州，珠江新城占據(jù)著城市中心，是實(shí)至名歸的傳統(tǒng)豪宅區(qū)。

匯悅臺(tái)、凱旋新世界、尚東柏悅府、中海璟暉華庭、嘉裕公館，曾經(jīng)是廣州最先富起來的那批人，最偏愛和中意的大戶型老錢風(fēng)。

現(xiàn)在的珠江新城，好比一個(gè)復(fù)雜的多面體——

它是規(guī)劃上的里程碑，是經(jīng)濟(jì)上的發(fā)動(dòng)機(jī)，是美學(xué)上的城市名片，但也正經(jīng)歷著城市變遷的陣痛和自身老化的考驗(yàn)。

這種復(fù)雜性構(gòu)成了一個(gè)真實(shí)的珠江新城——

它仍是廣州無法撼動(dòng)的中心，但已不再是唯一的選擇。

玥璽灣的面市，是傳統(tǒng)豪宅區(qū)一次進(jìn)化躍遷，重新錨定了珠江新城無可替代的價(jià)值——

除了是連接珠江新城、金融城和琶洲三大CBD的中心紐帶，坐擁一線江景，保利以極致的產(chǎn)品力，呈現(xiàn)出了下一代頂級(jí)豪宅的樣式。

去年火爆首開后，最近，玥璽灣正式推出最受關(guān)注的壹號(hào)樓——

只有30席約611平米的傳世大宅，一層一戶，點(diǎn)柱式無界設(shè)計(jì)，戶內(nèi)享三面尺度的南向環(huán)幕江面，將封面高度推向了新巔峰。

去年首開時(shí)，玥璽灣的銷售均價(jià)17萬/平米，三四百平米的大戶型，套均總價(jià)4500萬。

目前，它的最高單價(jià)已經(jīng)接近30萬/平米，成為廣州樓市的天花板。

這兩天，剛推出的壹號(hào)樓，成交了一套670平米的超級(jí)豪宅，單價(jià)高達(dá)28萬/平米，總價(jià)逼近兩個(gè)小目標(biāo)。

在廣州這樣的一線城市，真正稀缺的豪宅，永遠(yuǎn)不缺購(gòu)買力。

聰明的消費(fèi)者，沒有人只會(huì)因?yàn)閮r(jià)格高低而買單，產(chǎn)品具有無與倫比的價(jià)值，才是決定購(gòu)買行為的關(guān)鍵。

基于這種稀缺、不可復(fù)制的確定性邏輯，在追漲殺跌的市場(chǎng)波動(dòng)里，玥璽灣支撐起了比黃金還寶貴的信心。

保利的戰(zhàn)略遠(yuǎn)見和極致產(chǎn)品力，高凈值人群對(duì)玥璽灣整齊劃一的認(rèn)知選擇，標(biāo)定了珠江新城資產(chǎn)價(jià)值的錨點(diǎn)。

如今，馬場(chǎng)1期地塊吸引了最有實(shí)力的八家央國(guó)企爭(zhēng)奪，凸顯了玥璽灣在操盤、銷售、盈利等各個(gè)維度的可見性。

這是保利和玥璽灣準(zhǔn)業(yè)主們非凡眼光的一次價(jià)值驗(yàn)證。

去年玥璽灣開盤時(shí)的高確定性，帶動(dòng)了今年馬場(chǎng)地塊掛牌出讓的激烈爭(zhēng)搶、水漲船高。

作為未來引領(lǐng)珠江新城東區(qū)的標(biāo)桿作品，玥璽灣的頂級(jí)豪宅屬性更加濃厚與純粹——

它在珠江新城、金融城和琶洲三大CBD的幾何中心，坐擁最稀缺的一線江景。

馬場(chǎng)地塊呈現(xiàn)出來的，是城市配套的互補(bǔ)性——

它是珠江新城東區(qū)最后一塊大規(guī)模未開發(fā)用地，容納了居住、商業(yè)、酒店、辦公、教育和公園等復(fù)合功能，自帶華聯(lián)SKP百貨等頂奢業(yè)態(tài)。

馬場(chǎng)1期地塊規(guī)劃計(jì)容面積57萬平米，其中可售的純住宅部分，只有22萬平米，占比不到四成。

地塊內(nèi)要求全年限自持的商業(yè)面積，將近21萬平米，包含了規(guī)劃的頂奢商業(yè)、五星級(jí)酒店、商務(wù)辦公等業(yè)態(tài)。

對(duì)玥璽灣來說，剛剛出讓成交的馬場(chǎng)地塊，這個(gè)未來的城市超級(jí)綜合體，是頂級(jí)豪宅極致奢侈的價(jià)值配套。

它向人們攤開的，是在這座國(guó)際化大都市，珠江新城的下一個(gè)二十年，塔尖人群夢(mèng)幻般的生活場(chǎng)景。

玥璽灣和馬場(chǎng)1期地塊，注定不會(huì)是爭(zhēng)鋒相對(duì)的競(jìng)品廝殺，而是片區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃下相輔相成，城市空間與功能的彌合互補(bǔ)。

提前上車玥璽灣的準(zhǔn)業(yè)主，他們的價(jià)值判斷與超前眼光，正在不斷得到驗(yàn)證。

兩年前，保利以非凡的戰(zhàn)略遠(yuǎn)見，豪擲118億，拍下南方面粉廠地塊，在珠江新城東區(qū)飲下頭啖湯。

在那時(shí)，玥璽灣亮起了一座燈塔——

它帶來的確定性與價(jià)值指引，照亮了今年的馬場(chǎng)地塊，引領(lǐng)珠江新城東區(qū)的啟航。